“收房潮”又来了？已明确：2026年起，20年房龄老房子或又吃香了

2026年4月底，楼市一组数据引发热议：4月11日上海二手房单日网签成交量达1632套，创下5年来单日新高；北京五环内一套300多万的学区房，也悄然涨到330万左右。

但这份“暖意”仅局限于一线城市，3月二线城市新房价格环比下跌0.2%，三线城市下跌0.3%，部分弱二线及三四线城市库存去化周期超30个月。这种分化背后，是中国楼市正在经历的深层次战略重构，核心围绕土地规则调整与城市运营转型展开。

关于房地产，两大关键议题正是这场重构的具体体现。第一，自然资源部、国家林草局3月份发布38号文《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，与2026年3月5日两会政府工作报告提及“探索多渠道盘活存量商品房”同步落地。

其中第十条明确，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发，不少人误读为“房地产停止供地”，这一理解有失偏颇。

所谓新增建设用地，是指农田、荒地转化的城市边缘扩张用地，且城中村改造中的零星土地，若用于保障房等民生工程，可办理新增审批，“土地断供”的说法过于夸张。

第十条核心是“增存挂钩”机制，即年度新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量土地面积，关键词是“盘活”，这与2025年中央经济工作会议“做优增量、盘活存量”的核心思路高度契合，标志着楼市调控从“刺激全盘”转向“精准施策”。

盘活存量的路径清晰易懂：闲置厂房、园区改造升级后招商，靠长期运营收益盈利；闲置土地交给政府收储，通过土储专项债变现偿债；优质稳定收租资产打包成CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、REITs（不动产投资信托基金），一次性兑现未来收益，实现轻资产转型。

这与2026年多城市推进的存量房收购政策呼应，截至2月，上海、济南等12个城市已启动收购，上海优先聚焦内环内2000年前建成的“老破小”，转化为保障性租赁住房，既盘活存量又补齐民生短板。

中信证券报告显示，CMBS服务于商办等经营性不动产，收费收益类ABS（资产支持证券）适用于基础设施，REITs适合商业及租赁住房早期盘活。这意味着，长期依赖土地财政的城投平台，已到转型关键期。

全国多地住建局纷纷更名为住房和城市更新局。其实2024年年中湖北已全面更名，源于武汉入选城市更新试点，并非全国统一部署，此次走红更像是媒体“冷饭热炒”。

但如今这一趋势持续升温，中建八局相关公司更名、四川、浙江等地成立城市更新集团，背后是楼市从“增量开发”向“存量运营”转型的必然，与国家“收储转保障”“盘活存量”的导向一脉相承。

过去住建局的核心是“建”，组织架构与考核均围绕“增量”，是土地财政循环的前端操盘手。地方征地、熟地开发、土地拍卖、开发商盖楼、地方获出让金再投入基建，这一循环让我国用40年完成西方上百年的城镇化，常住人口城镇化率从1978年的17.92%升至2025年的67.89%，成就显著。

但如今这一循环已卡壳。根据诺瑟姆曲线，城市化率30%-70%为加速扩张期，迈过70%则进入成熟期。我国当前67.89%的城镇化率，增速已从每年1个百分点以上降至2024年的0.89%，城市扩张已触达边界。

三四线城市新区空置率高，核心城市可拆迁住宅用地稀缺，广州、成都供地量大幅缩减，深圳等缺地城市更甚，这也加剧了2026年楼市分化。

城市停止扩张、拆迁减少后，两大变化不可避免：房屋老龄化加速与土地财政转型。房屋老化现象普遍，楼道脱落、电梯故障、排水不畅等问题突出。

克而瑞数据显示，2024年全国住房总建筑面积超660亿平方米，房龄超30年的占35%，超20年的占43%，预计2030年这一比例升至60%，二手房市场老房子占比极高，这也是国家推动存量收购、老旧小区改造的重要原因，截至2024年，全国已改造28万个老旧小区，惠及1.2亿人。

土地财政转型同样迫切，土地成交总价从2022年的8.44万亿降至2025年的3.42万亿，地卖不动但债务需偿还，盘活存量成为唯一出路。住建局更名、“增存挂钩”，本质是倒逼地方政府从“卖地甲方”转向“运营方”。

财政部明确2026年用专项债支持存量房收购，全国28个省市拟用超7700亿专项债收购闲置土地，实际发行超3350亿，土地财政退潮不可逆。

过去城投平台承担垫资施工、土地整理、土拍托底等职能，沉淀了大量闲置土地、空置产业园等僵化资产。2020-2022年城投拿地占比从18.34%升至38.43%，高位维持至今，这些资产在地价下跌时代，已成为债务风险源头。中信固收指出，省级政府统筹新增建设用地指标，弱资质城投获取指标难度加大，囤地开发的老路已走不通。

城投转型难度不小，其团队多擅长工程、融资，缺乏招商、运营能力，且存量资产产权、债权复杂。但形势倒逼必须转型，否则将被债务和时代淘汰。38号文、住建局更名、城投转型，实则是同一场变革：城市停止扩张、城市更新成新增量、城投转型城市运营商。“十五五”规划明确，未来5年将改造各类城镇管网，推进智慧化升级，城投将全链条参与城市运维。

三四线弱资质城投若无法转型，大概率会被省级平台整合或市场化退出，中国城市发展已从“造城时代”进入“守城时代”，“稳”成为楼市核心关键词，房价普涨时代一去不返。

这场变革与老百姓息息相关。对老小区业主而言，无拆迁预期后，租金回报取决于地段、装修及是否纳入城市更新，推动小区微改造，既能提升居住体验，也能稳定租金。城投不再托底，土拍市场将回归真实，楼市分化加剧，核心城区公共服务会精细化提升，城乡结合部则难有突破。

房屋与人口老龄化双叠加，也催生了新商机。2025年，我国60岁以上老人超3亿，失能、半失能老人超4500万，绝大多数老人选择居家养老，但现有住房缺乏适老化设计，适老化改造需求迫切。此外，老小区社区食堂、便民托育、家电维修等细分领域，虽难做但需求明确，顺着民生需求的生意，比逆势而为更具潜力。