众所周知，文人观点历来旗帜鲜明，以资产评估论，中洲的清算价值或者重置成本，应该在接近200亿，现在45亿的估值，极度低估了。但是，从股票来看，市场究竟会给多少估值，这个要市场说了算。短期看，几十亿、几百亿都有可能。注意，我一定没有说过，中洲的市场股价给出的总市值，一定就会到200亿。具体该给多少，要看市场投资者普遍能给多少对价、打多少折扣。市场高潮了，也许给的估值，远高于200亿，也不是没有可能。但市场低谷之时，远低于其内在价值，也同样可能出现。兄弟姐妹们，一定记住文人说过的故事:2021年五月，石油期货曾经到过—37美元一桶，卖石油的，居然还要倒贴钱 。

但是，虽然价格有时候会大大偏离价值，非常离谱。但长期看，价格一定会围绕价值波动的。不管你理解还是不理解，这是规律，也是常识。这个，不容否定。

兼听则明，偏信则暗。文人一直希望有不同的声音。有朋友转发我，说一位名叫“而非风羽毛”的股友，对我的二百亿清算价值说，系统提出了不同看法，基本观点是，文人过于乐观。在他看来，中洲的市值，合理范围也就在40亿到80亿之间，具体上限，还是下限，要看当时的市场情绪。有不同看法，文人很高兴。于是，去了他那里，做了交流。以下是他的文章截图:

见猎心喜，文人先就“而非风雨”兄的文章，提出了自己的看法:

“谢谢股友。有不同意见，很好。估值个股的清算价值，见仁见智。怎么折价、打折都可以。我说的200亿清算价值，只是估算价值，也不是说实际就一定会到200亿。因为市场变幻莫测，确实可能折价（也可能增值），但所有理论估值，都是主观的，只能参考，最终都取决于市场。但老兄起码漏了两个大项:第一，公司截止三季报，账面上净资产33亿，这个总要给点估值吧。第二，公司参股其他公司股权的或有估值。这个，你尽管打折吧。如此，加上你的15亿商业增值以及中洲赢玺的利润打折价值3/40亿，就不是你说的哪个数了”。

对我的看法，“而非风雨”兄不认同，也提出了自己辩驳。核心看法是，估值过程中，根本就不应该考虑公司账目上的净资产。具体观点是:

“ 上市公司表内参股联营项目，可以酌情加0~2亿，但是体量很小，属于锦上添花，不是价值主线；集团的那些上市创投股权不属于上市公司，不能算；核心一句话：迎玺存货、自持商业，本身就全部包在这个33亿账面净资产里面了！

资产负债表简单拆解：净资产 = 全部资产 − 全部负债

● 资产里面：存货（迎玺为主）、投资性房地产（自持商业）、货币资金、应收款、长期股权投资（参股公司），全部都在里面

● 负债里面：有息负债、应付工程款、税金、合同负债（迎玺预收房款）、表外担保（不在表内！）

我之前算法：迎玺未来结转利润，本质就是存货（迎玺）从账面成本变成营收利润，是净资产内部重估增值；自持商业也是资产负债表里的投资性房地产。

如果我：45亿迎玺利润×系数 +15亿自持商业 + 再加33亿净资产，属于重复计算。

● 账面33亿是历史成本口径，里面迎玺土地成本极低，账面值很低；

● 我们算的迎玺45亿利润，是这块存货未来变现，超出账面成本的增量价值；

● 自持15亿，是投资性房地产公允重估，超出账面原值的增值。

但是！净资产里面有一个巨大坑：表外或有负债（对外担保）不在33亿里面。

如果担保爆雷发生代偿，是直接啃食股东净资产，33亿是表内账面数，不是安全兜底数。”

他的这种算法，文人肯定不能同意。因为，市场通行的资产评估，主流方法有成本法、收益法与市场法三类。而股友采用的，实际上就是成本法（我以前也是以成本法评估）。这种评估方法，本身就是建立在报表的资产净值基础之上，再一一分项，分别考量标的物在现实市场可能的估值增减，最终得出标的包的总价值的（具体可以参考龙华商业中心项目的评估报告）。所以，无论如何，都是不该不考虑净资产这个基础的。没有报表净资产这个基础，成本法评估的结果，就是无源之水，无本之木。所以，针对的辩驳，文人答曰:

“股权增值不大，可以抹去，因为数额不大。但无论哪种评估法，账面上的净资产，都是评估的基础，不能一句话就抹平了。看了，你使用的评估方法，就是净资产+增减值=评估价值（成本法）。这没有问题，但基础同样是基于公司净资产基础上进行的。至于风险，1、关于项目风险，我不能说中洲所有项目就没风险，但连续计提亏损比例高达近30%后，公司项目大的风险，基本都提前化解了——比如前面惠州收回的项目，公司早在2021年就已经足额计提减值了。2、公司债务风险。说公司可能会因为担保、欠款而债务暴雷，个人认为，可能性极小——也许要所有房地产上市公司暴雷后，可能才会轮到中洲。因为债务暴雷，都是因为公司缺钱、资金链断裂而引起的。而公司账上现金就有60亿，以中鸭的体量看，简直富得流油 。截止三季报，公司的有息负债总共也只有41亿，公司现金就完全足以覆盖公司所有的有息负债。分析股票，左了不行，但右了也不行。见仁见智，参考。互勉吧。到此打住！周末愉快。”

真理越辩越明。有不同意见，是好事。所以，文人非常感谢“而非风羽”兄的不同意见，也愿意进行讨论。但是，分析估值问题，必须明白与遵守财务科学的基本规则。包括进行资产评估，必须尊重资产评估的基本原理。下午，正好文人文章之下，还有股友针对中鸭持有商业资产的年收益情况提出了看法，文人正好就此展开延伸，撇开成本法而改换为“收益法”的评估方式，再次评估了中鸭33亿商业资产的内在价值。基本思路如下:

“中洲的定期报告中，酒店收益是另算的。常年看，加上酒店，中洲持有物业，全年的毛收益，基本在6亿左右，毛收益率超过15%。对比一下，现在房地产市况不佳，持有投资物业收租，一般的毛收益只有百分之二至百分之四，也就是投资一百万的商铺等，每年毛收益也就只有二到四万。而中洲持有物业的毛收入，已经能有持有资产净值的百分之15%以上，非常之高。（注，以33亿账面价值测算的。一般出租物业毛收入如何，大家可以自己去搜索，或者找身边的案例进行测算）。——这也说明中洲的持有商业极度低估。以此测算，估算中洲的持有物业实际价值可以增值三倍以上、达到百亿以上的估值，也不算夸张。这是个人观点，大家参考 ，买卖自便”。

总之，文人依然坚持中鸭的清算价值在接近200亿的观点。但这不是说，现在市场就一定得给中鸭200亿的总市值，没给到位，就该天诛地灭。但是，无论如何，现在45亿不到的总市值，确实是低估到不像话了。个人亮明自己的观点，即使我们悲观些，充分考虑房地产赛道的景气度与公司本身可能存在的风险，从价值决定价格的角度看，怎么打折，市场也该给到80亿—120亿点市值，才算基本合理、基本到达公司该有的价值中枢。但兄弟姐妹们注意，这个是长线价值分析，并不意味着短线就绝对不会再跌了。——泥沙俱下的系统风险之下，地下室下面还可能有地下室！存在就是合理的，但合理的也一定会成为未来的现实。这就是马克思在《费尔巴哈论》指出的黑格尔哲学的“合理内核”——两个方面，都不能偏废。

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