市属国企扎推的福州楼市，偏偏这些项目卖最好！

近期，福州楼市迎来了一波开盘潮，超8成是市属国企项目，但开盘表现最突出的偏偏是外来大鳄和本土民企的楼盘。

一个是二内晋的国贸天琴华樾项目，5月23日首次开盘，网传去化已超150套，车位住宅总销破10亿。

另一个是闽侯大学城板块亿京溪源里项目，5月1日才刚刚开盘，不到一个月时间全盘172套住宅已去化8成以上。

这些楼盘高效转化的背后，都有哪些共同市场逻辑？

国贸天琴华樾是环南三兄弟里最先入市的项目，上周六迎来了首次开盘。

项目首开推出的是7#、8#、9#共177套房源，主力面积130-165㎡，精装均价约3.9万/㎡，总价约460-680万/套。据开发商宣传，目前开盘去化已超150套。开盘第二天购房者排队选车位的图片也在网上广为流传。

在如今市场环境下，不少楼盘半年销量都难破百套。国贸天琴华樾这个开盘成绩很能打了。关于项目的热销逻辑，东街1號之前分析过。除了粉丝间的口碑效应，最重要的是开发商对目标客户需求的精准把握。

首先，鼓楼与晋安交界的地段够硬，生活配套成熟，距离地铁1号线“斗门站”仅50米。

其次，华林路遍地二三十年的老破旧小区，积压的改善需求嗷嗷待哺。国贸天琴华樾占地47.66亩，是华林路近20年都难得一见的大地块，有着充足的绿化及活动空间。

再者，它没有盲目堆料的自我感动，而是以专业俱乐部标准打造约3000㎡下沉会所（包括福州首个社区微压氧舱健身房、社区壁球馆、高尔夫球练习室以及恒温泳池），还有非遗文化底色和家家温泉入户的稀缺价值，这些都击中华林路客群的真实需求。

此外，福州首个钢结构住宅也为项目赚足了话题度。而约1.6万方㎡实景示范区区的公开为购房者提供了眼见为实的信心。

当然，项目热销离不开低于市场预期的定价策略。

国贸天琴华樾拿地楼面价19876元/㎡，之前售楼部放风价是精装4-4.5万/㎡，而开盘折后均价是约3.8-4.25万/㎡。户型以130㎡刚改起步，总价正好是福州市区改善最好流通的总价段（500-700万左右），房企最终实现了流速和利润的平衡。

国贸天琴华樾“开门红”后，压力给到了同在环南片区的左海鎏金和盈和建总华林雍景二期。建总华林雍璟二期户型是119-149㎡，应该是想抢占被竞品忽略的刚改市场份额。而左海鎏金和盈户型做到了约175-330㎡，很考验一个片区对高端住宅的承价能力。

在市属国企主导的福州楼市里，国贸天琴华樾的突围让业内惊呼：本土房企干不过外来大鳄吗？

不可否认，福州购房者对国贸、建发、绿城等房企的品牌信任度远远高于市属国企，但产品本身才是热销的内核。否则，名不见经传的亿京溪源里怎么卖成了流量盘？

5月福州楼市的最强黑马是位于闽侯上街的亿京溪源里。项目5月1日首次开盘，主推109-145㎡三-四房产品，，开盘均价毛坯1.2万/㎡左右，总价段在120-170万。据悉，首推76套，首开当日就取得40套去化。

东街1號在福州市不动产登记和交易中心查询到，截止目前，项目已网签住宅98套。当然网签有滞后，案场数据是开盘两周便卖了140套，全盘去化率已超8成。

亿京置业，你可能对这个名字不太熟悉，但如果你去问一个业内人士，他大概率也不了解。事实上，这是一家有着16年建筑背景的福清民企，前身是成立于2009年的港龙地产，此前在福清、江西赣州等地开发过翰林家园、上宾道、上宾首府等项目，2023年回到家乡创立亿京品牌。

东街1號去看过这个项目，凭示范区有限的呈现，产品力只能说一般，而且距地铁2号线约1.8公里。但本土小房企靠的是稀缺产品突围。

亿京溪源里是大学城板块首个第四代住宅，容积率仅2.0，很好填补了板块改善空白。全系纯边套、一梯一户、3.05–3.3米层高、6米挑高庭院、约150%使用率，产品参数很扎实。

而且项目仅规划4栋住宅，共172套，购买力有大学城周边高校教师、科研人员、医务从业者支撑，去化压力不大。

楼面价只有2435元/㎡的亿京溪源里，以1.2万/㎡的销售价格实现高流速去化，充分验证了：当下购房者的眼光已从单纯的“地段论”转向“产品论”。

国贸天琴华樾和亿京溪源里的热销，让市属国企们无法再“甩锅”大环境和品牌认可度。当下福州楼市真正的流量密码其实是：

适配。

即产品打造要精准匹配真实生活场景和客户支付能力。

当下，处于转型期的市属国企开始剑指豪宅市场，但越是想证明自己，动作越是扭曲。结果，太超前的产品去化磕磕绊绊，反而是福厝紫阳缦宸这种“精准定位、地缘深耕”的改善盘取得了高流速。

比起做最贵的产品，接下来，市属国企要做的是：最能解决问题的产品。

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