重要“转折点”到来！这些房子，可以买了？

作者：陈小喜

五一假期在即，如何选对城市成为摆在买房人面前的核心问题。

从“金三银四”的火热来看，2026年楼市正在上演史上最残酷的“折叠”：一面是北上广深一线核心区域触底反弹，另一面则是三四线远郊盘仍在底部徘徊。

央行政策底与市场底虽已确认，但红利仅向20%核心资产聚拢，剩下的80%还在经历价值寒冬。

都说选择比努力更重要，这个五一怎样选，一张热门的城市梯队清单可供参考。

第一梯队：一线顶流，回暖领头羊

代表城市：北京、上海、深圳、广州

四大一线城市无疑是2026年核心热度所在，仍是全国性资源与资本的绝对高地。

上海以“复苏排头兵”姿态领跑，新房均价站稳7.3万/㎡，3月二手房成交突破3万套，环比增长178.79%，房价实现环比“两连涨”。据观察，进入4月份，二手房单日成交套数不断创下新高，截至4月23日，成交已突破2万套，且有6天单日破1000套。

北京也迎来重要转折点。据链家数据，2026年4月（截至15日）北京市二手住宅网签量已达8041套，同比增长17.2%。甚至有经纪人爆料，五环内一套原本300多万元的学区房，目前价格已涨至330万元左右，上涨幅度约三四十万元。西城、海淀等核心区议价空间消失，土拍市场再现多轮溢价，核心资产持续保持吸引力。

深圳作为中国的科创之都，仅清明假期（4.4-4.6）深圳乐有家门店一手房、二手房签约量，均创下2021年以来的6年同期峰值。其中，一手房签约量同比上涨55%，二手房签约量同比上涨28%，民营经济活力支撑了强劲的购买力。

广州也在企稳回升，3月新房销售价格环比上涨0.3%，同期全市新房网签7059套，环比增长241%、同比上涨26.67%，成交量价涨幅领跑一线城市。进入4月，据机构监测，4月中旬广州单周新房成交环比回升5.4%，核心区域项目来访与认购保持高位。

一线城市新房环比止跌转涨，二手房成交量创近年新高。在现房销售全面落地、新增供应稀缺的背景下，核心地段的资产仍是财富“避险”首选。

第二梯队：强二线热门，量价齐升

代表城市：成都、杭州、南京、青岛、西安、合肥等

强二线城市中，一个重要的指标，即人口净流入趋势。成都2025年常住人口2153.5万人，净流入人口约6.1万人，2000万级别人口以上城市中增量位居第一；杭州2025年净流入量约15.6万人，位列全国前十城市第四位；南京2025年净流入6.15万人，净流入规模位居江苏省第一；西安年度净流入约11.9万人；合肥2025年3月常住人口已突破1000万；青岛2025年常住人口1056万，2028年或成山东第一。

人口趋势反映到楼市中就相当直观。成都在2026年一季度二手房成交5.3万套，仅次于上海，位居全国第二；新房成交1.45万套，位列全国第一，成为西部楼市的“领头羊”。

南京在今年4月迎来爆发，第三周二手房周成交2766套，环比大涨45%，连续3天单日成交量都在500套以上，4月17日更是单日网签562套，达到历史高位。随着政策不断优化，南京的改善型需求得到了充分释放。

杭州作为新晋的互联网与科创产业之都，土地市场重现“地王”。4月8日，3宗涉宅用地均溢价成交，最高溢价率达46.83%，平均溢价率30.8%，意味着其核心板块仍是资金追逐的热点。

青岛3月新房价格环比上涨0.1%，时隔8个月首次“止跌回升”。4月1日-18日，全市新房网签销售面积同比劲增13.3%；3月二手房成交6335套，环比暴涨113.4%。加上公积金新政加码，进一步降低购房成本，刺激了市场成交。

第三梯队：区域热点，“单点”潜力股

代表城市：东莞、佛山、厦门、天津、济南等

今年以来，楼市普涨不再，而是呈现出一种前所未有的特征，即“单点突破”，这在第三梯队城市中表现得尤为明显。

比如东莞、佛山承接深圳产业外溢，热门新房、二手房成交活跃，看房量同比上涨；厦门凭借文旅资源与教育优势，吸引了大量年轻购房者；济南、天津等北方城市则表现出“局部回暖”态势。

这些城市或是新兴产业黑马，或是核心都市圈的外溢承接点。核心逻辑为“伴随成长”，但受周期影响，波动性也高于前两个梯队。

沉默的大多数：主攻去库存

除此之外，还有广大弱二线及三四五线城市，这个五一的主要任务则是加大马力“去库存”。

3月百城房价指数显示，新房市场中有23城上涨，72城下跌；二手房更是仅7城上涨，其余仍在延续调整态势。据了解，部分城市库存去化周期超30个月。当房产金融属性减退，除顶级学区房外，大部分房产增值无望，回归纯粹的居住属性。

那么，五一置业如何选？首先，看政策风向：自然资源部已明确“控增量、去库存”，新增用地优先保障重大项目和民生，这意味着非核心区的新房供应将大幅减少，存量房竞争加剧。

其次，看人口流向：紧盯近三年人口净流入数据，从长期来看，人口流失城市的房产缺乏底层支撑。

其三，看产品迭代：现房销售时代已来，“好房子”标准提升。老旧小区、无电梯、无品质物业的房产将被加速淘汰。

当然，楼市没有统一答案。对于第一梯队投资者，是资产保卫战；对于第二、三梯队的刚改族，可以择优上车；而对于沉默的大多数，则意味着现金为王。

在这个结构性时代，选对城市，就是选对未来。