荆州东门万达商圈，何以10年难以成气候？

2014年9月20日，荆州万达广场开业当天，31万人次涌入，周边几条主干道全部封路管控，半个荆州城区的人都来了。彼时，“万达商圈”的说法不胫而走。

十二年过去，万达广场本身依旧是荆州人吃喝玩乐购的重要去处。但一个尴尬的事实是：东门万达，至今还没形成一个真正意义上的“商圈”。

单点火爆，周边冷清；场内人潮涌动，场外缺乏联动。万达像一座孤岛，独自撑着一片区域的门面。真正要“成气候”，靠的不是一个万达。靠的是连片盘活，靠的是合作。

那些“沉睡”的邻居

万达的周边，其实一直藏着牌。南侧的中商荆州购物广场，是最早扎根这一片区的商业体之一，曾有过自己的辉煌时刻。但多年来业态老化，与一路之隔的万达之间，始终没有形成有效的客流互通和业态互补。两个商场各做各的，消费者逛完一个，很少会特意穿过马路再去另一个。

再往东看，世纪春城商业广场。这个名字对很多荆州人来说，可能已经陌生了。2018年办理预售许可，停工多年，网签备案早已停止，一栋烂尾建筑沉默地杵在那里。它占据了不错的位置，却成为东门片区最刺眼的城市伤疤。

还有城发寅宾苑。这个位于东环路与江津路交汇处的项目，商业规划建筑面积近1.4万平方米，2026年5月已完成商铺招商运营服务采购，众荣商业管理（武汉）有限公司接手，规划了10个月招商期加5年运营期。定位是“东门景区商业配套”，但体量偏小，单独运营难以形成气候。

这三个点：中商、世纪春城、寅宾苑，加上万达本身，彼此相距不过数百米。但数百米的物理距离，在商业逻辑上却是难以逾越的鸿沟。

为什么必须“合作”？

东城街道2025年的工作规划里，明确提出“以万达商圈、聚珍园为核心，塑造商旅融合、业态共生的发展格局”。方向是对的。但“以万达为核心”这句话，反过来听就是：目前只有万达在扛。

一个真正的商圈，需要什么？需要业态的梯度。万达提供的是标准化的一站式消费，中商如果还在，可以差异化走社区商业或特色餐饮路线，寅宾苑做文旅配套和古风体验，世纪春城一旦盘活，可以填补某类空白。消费者在一个“圈”里能完成的事越多，停留时间越长，消费转化率越高。

需要空间的连通。张居正街的步行街化改造已经在推进，宾阳楼景区周边道路分期分段改为步行街区。东门片区的慢行系统正在形成。但万达与古城核心景区之间的“最后一公里”接驳，仍然不够顺畅。游客从宾阳楼下来，有多少人会自然走到万达？不多。反过来，万达的消费者又有多少人会顺路进古城？也不多。

需要运营的协同。单个商业体做营销，力量有限。商圈做营销，才能形成合力。节假日的联动活动、统一的导视系统、跨项目的消费权益互通。这些事，单个商家做不了，需要商圈层面的统筹。

东门商圈要“战气候”

如同一支球队赢球，靠的是全队战术的统一执行。东门商圈要成气候，靠的是几个商业体的统筹布局。万达是那个已经证明过自己的“核心球员”。但一支球队只有核心，走不远。中商、世纪春城、寅宾苑，是需要被激活的“角色球员”。它们的价值，只有在配合中才能体现。

市招商促进中心在回应市民建议时坦承：商业能级偏低、商圈老化、首店稀缺，是荆州商业的突出短板，已将商圈更新、业态升级列为重点工作。这说明问题已经看到了。但从“看到问题”到“解决问题”，中间隔着的是执行的力度和统筹的智慧。

东门万达商圈，合作，才已成气候。单打独斗的十年已经证明：一个万达撑不起一个“圈”。下一个十年，需要的是几个“邻居”一起站出来。