之前精心推送了一篇题为《西安组建市属“长安资管”直接入局推动西咸新区高质量发展》的文案。时光流转，直至今日，众多粉丝在后台留言，字里行间满溢着好奇与关切。不少粉丝和读者仅记住了这样一句话：“长安资管”专注于盘活西咸新区的沉睡资产。然而，究竟哪些资产处于其收购范畴呢？是否所有闲置楼宇与烂尾项目都将交由这家平台处理？

实际上，官方文件已给出了明确答案。可盘活的资产被精准划分为七大类，分别为产业园、办公楼宇、长租公寓、停车位、土地、特许经营权以及经营性股权。与此同时，还设置了严苛的硬性筛选门槛，即权属清晰、债务可承受、资产可运营、收入可提升以及资产可盘活。简言之，那些毫无运营价值的纯公益性项目并不在其收购范围内。

有鉴于此，白信封广泛查阅了海量公开资料，对这一情况进行了细致深入的梳理与剖析，涵盖每一类资产的具体所指、西咸新区的现实载体以及未来的盘活方式等方面。

01▶ 产业园

这无疑是备受大众瞩目的一类资产。囊括了标准厂房、多层中试基地、孵化器、众创空间、自贸园区、企业独栋，以及园区配套仓储和附属商业等。不过，像隆基、三一这类龙头企业已实现满产且现金流稳定的自建厂区并不在其列。其重点聚焦于五大新城平台公司投资建设的国有产业载体，这些载体普遍存在出租率偏低、招商压力较大的问题。诸如沣东自贸产业园、秦汉汽车零部件产业园以及沣西部分孵化楼宇等，皆是典型的目标对象。

针对这类资产，主要有三种盘活方式。

其一，重新开展招商运营，对产业定位进行调整，同时对楼宇硬件予以升级；

其二，待资产成熟后，通过打包发行基础设施REITs或者进行股权转让的方式实现资产增值；

其三，部分载体在符合规划要求的前提下，可转型为人才公寓或公共产业配套。

02▶ 办公楼宇与总部写字楼

这类资产包含产业办公场所、总部基地、科创独栋，以及平台建成后空置率居高不下的商务楼宇。不过，已投入使用的机关行政办公楼并不在经营性盘活的清单之列。

其重点关注的对象，是一批虽已建设完工，但企业入驻进度迟缓的楼宇资产。例如兰池大道总部集群、空港总部基地，以及沣东科统区部分处于空置状态的写字楼，皆属此类。

针对这类资产的盘活逻辑如下：对于债务关系复杂的空置楼宇，长安资管会先行化解底层债务，获取产权明晰、无债务负担的干净资产。此后，重新规划业态定位。既可以继续将其作为办公场所对外招租，也能够在合规的前提下，将其改造为政务配套设施或是科创孵化空间。

03▶ 长租公寓、人才公寓资产

此类资产主要为各新城、园办或新区各级国企在配套产业园建设过程中所打造的人才公寓、保障性租赁住房、园区员工宿舍和青年公寓。在现实状况里，西咸新区诸多片区的公寓硬件设施已然落成，然而入住率却处于较低水平，运营长期处于亏损状态，资产沉淀所带来的压力颇为巨大。

关于盘活路径，将由“长安资管”进行统一的托管运营。这些公寓将面向园区企业进行定向出租，同时积极对接秦创原人才扶持政策。待条件成熟之际，可将保障性租赁住房打包成资产包，申报保障性租赁住房 REITs，从而打通长期退出渠道。

04▶ 停车位经营性资产

朋友们往往容易忽视车位资产所蕴含的价值。此处所提及的车位，并非小区业主的私人车位，而是指产业园、写字楼以及大型公建配套的地下车位，还有片区公共停车场的经营权。

其盘活思路十分明晰。

一方面，对停车场进行统一的智慧化改造，并加装充电桩，以此提升车位的收益；

另一方面，可将成片车位的经营权进行打包处置，达成轻资产变现的目标。

05▶ 存量经营性土地资产

不是所有土地都在收购之列。这里主要涉及的是那些已完成征地拆迁流程，由平台长期持有的经营性建设用地、园区预留的发展用地，以及在烂尾项目完成债务清理后收回的在建工程地块。而具有划拨性质的公益用地通常不在收购范围内。

针对这些土地，后续可采取一系列举措。开展土地整理工作，进行产业联合开发，在合规的前提下进行转让，以此唤醒长期处于闲置状态的土地资源。

06▶ 特许经营权

相较于直观可见的楼房与土地，这些皆为难以直接察觉的权益资产。

经营权作为轻资产的一种，涵盖了停车场充电桩运营权、园区物业管理权、配套商业经营权、部分市政配套运营权以及文旅后勤服务经营权。

这类资产的盘活无需购置建筑物产权，仅需获取运营权限，再投入少量资金进行改造，便可产生稳定的现金流。不仅盘活周期较短，而且风险也相对可控。

07▶ 经营性股权资产

此类资产主要是新城平台所持有之产业园运营、物业、文旅、商业等项目公司的股权。针对这些股权的盘活，有两种可行方式。

其一，直接转让低效以及非主营业务的股权，以此回笼资金。

其二，通过收购项目公司股权，间接收购烂尾楼宇和产业园项目，从而省去不动产直接过户过程中繁琐的手续。

通过综合梳理，我们不难发现，这七类资产可清晰地划分为两大板块。

其一为实物资产，涵盖产业园、写字楼、公寓、车位、土地以及在建工程等。

其二是权益资产，包括特许经营权与经营性股权。

整套业务闭环逻辑清晰：首先筛选资产，接着进行债务重组以化解包袱，随后收购无债务负担的干净资产，再对其进行改造运营以提升现金流，最后通过 REITs 或股权转让的方式完成资产退出，回笼资金，进而反哺区域债务化解工作。

当然，盘活资产并不意味着要进行全盘收购。长安资管并非对所有资产进行兜底处理，而是基于市场化原则进行筛选，优先选择那些改造后能够产生稳定收益的项目。（文中图片来源于互联网）