从“房住不炒”到“租房不买”，中国楼市的风格切换已成定局。

中指研究院数据显示，上半年全国新房成交继续保持量价齐跌趋势，一、二线城市的二手房市场倒是出人意料的好，可这并没有改变全国二手房挂牌周期越来越长的大势。

虽然还有不少网友觉得租房单纯就是因为买不起房，但已经有“聪明钱”开始布局租房时代。

就拿曾经的“地产优等生”万科来说，他们旗下的长租公寓品牌“泊寓”，经过近10年发展已经成为业务覆盖29座城市，拥有27万多间房源的“中国第一包租公”。不起眼的租房市场，凭什么超越曾经万众期待的房地产买卖呢？

一、“土地财政”的落幕

你可不要觉得“买房高人一等”是什么心理作用，那些为土地财政作出突出贡献的朋友确实享受到了多重回报。

就拿小孩上学来说，虽然义务教育的国策施行了几十年，但过去很长一段时间里租客都很难像业主一样享受学区房的便利。

按市场分析机构的说法，上半年全国土地出让金收入大概率会跌破万亿元关口，和“土地财政”强相关的契税等税收也会保持负增长趋势。无论地方部门多么舍不得“躺平卖地”的好日子，也挡不住土地财政落幕的时代趋势。

如果现在你还觉得租房低人一等，那就太小瞧政策引导的效果了。现在全国各地已经开启“抢人大战”，急需靠扩大常住人口规模，刺激消费、提振产业的地方主管部门，绝不会像以前那样歧视、针对没有自有住房的新市民。

比如，去年9月颁布的《住房租赁条例》就从法治层面大幅提高了租户保障水平。“条例”不仅要求住房租赁企业必须按规定网上备案合同，还鼓励地方主管部门为租客提供落户、入学等方面的“租购同权”保障。

那些光契税就掏了上万元的业主，可能觉得“租购同权”不公平，可我们绝不能认为租客不配享受市民公共服务。

特别值得关注的是，北京、上海等地正在推进“房东税”试点工作，这种将房屋出租收入纳入个人所得税征缴范围的做法，既能缓解土地财政收入减少的影响，还能鼓励地方主管部门推进“租购同权”。

二、资本助推的趋势

如果房子真像有些网友说的那样不愁卖，万科、碧桂园等龙头房企绝不会转型做“包租公”。

就拿万科泊寓在深圳南山云城的长租公寓来说，这个万科自筹资金建设、自家物业运营的项目，资金周转速度根本没法和传统房地产开发项目相提并论。

截至5月底，国家统计局口径下的“商品房待售面积”多达77182万平方米，其中有近两亿平方米属于“取得预售证超过3年的库存房”。去库存压力山大的开发商，绝不会嫌弃住房租赁市场的商机。

就像当年那些“风口上起飞”的开发商一样，开辟住房租赁新赛道的房企也可以获得多重政策利好。

2021年发布的《加快发展保障性租赁住房的意见》指出，住房租赁企业不仅可以享受增值税、水电费等多项税费优惠政策，还能够获得央行“保障性住房再贷款”等方面的货币政策扶持。

最近几年万科泊寓等住房租赁龙头企业，已经和全国多地合作开发“保障性租赁住房”。这些由国家、地方多级财政支持的民生项目，虽然租金收益可能比不上传统房地产开发项目，但企业拿到的改造补贴、装修补助等综合收益也很可观。

“房价永涨不跌”的时代，房企无视政策引导追求高杠杆、高周转，就是想赚买地卖房的差价。

现在“去库存”已经成为绝大多数房企的头号大事，再加上国家、地方全力扶持住房租赁市场发展的政策红利，像万科这样开辟住房租赁新赛道的企业会越来越多。

三、务实不务虚的消费转型

今年前5个月二手房成交占比创下51.5%的历史新高，并且18个省份的二手房成交面积超过新房。今天的购房者正在抛弃“为了面子买新房”的传统消费习惯，他们更在乎居住体验、债务杠杆这些实际问题。

等到《住房租赁条例》提倡的“租购同权”全面落地以后，租房绝对比买二手房更适合务实不务虚的新一代消费者。

现在除了北京、上海等少数房源紧缺的城市，大部分住房租赁市场都存在“房等人”的问题，万科泊寓等企业房东都会为了扩大租客规模，持续提升旗下房源的居住体验，像“提灯定损”这样的极端房东只会越来越少。

截至6月底，“贷款市场报价利率（LPR）”已经超过一年没有调整，指望央行“放水涨房价”根本不现实。再加上最近几年婚育率一降再降，人口负增长对房价的长期压制很难消除。

抛开“租房低人一等”这些心理、认知层面的问题不谈，如果你没有足够的经济实力承担房价下跌风险，安心做个租客绝对是理性的选择。就算真有“房价如葱”那天，房东也没有办法让租客分摊代价，并且随着买房成本逐渐降低，租客也有更强的底气要求降低租金，或者提高物业服务水平。

你发现没有，现在很多00后、90后的年轻人，根本不把买房买车当作人生成功的必选项。

对于那些还在幻想靠年轻人接盘实现财富自由的炒房客，最现实的出路就是安心做“包租公”。

结语

土地财政落幕彻底改变了中国楼市发展逻辑，现在无论是官方，还是企业都非常关注住房租赁市场的发展机会。

如果“租购同权”真能全面落地，普通工薪家庭完全没必要为了面子，承担房价、房贷等方面的风险和压力。

那么，你觉得住房租赁市场的“钱途”如何呢？欢迎在评论区留言讨论，喜欢我们的文章，麻烦大家点个关注哦！