房地产即将开启现房销售模式！开发商成本飙升，房价会上涨吗？

近十年的楼市政策史上，很难见到今天这样的阵仗。上个月底，多部门连发八份文件，央行更是废止了十份信贷旧规。

很多人还在吐槽房贷期限拉长到四十年，殊不知，这背后隐藏着房地产规则彻底变天的信号。过去三十年，无数家庭买房往往是钢筋水泥还没封顶，月供就已经背在身上，商品房预售制一路狂奔。

如今游戏规则变了，购房资金全部进入监管账户，交房才放款。当房企必须靠真金白银盖楼，开发商成本不可避免地飙升，房价接下来会上涨吗？

预售制曾经是无数家庭绕不开的必经之路。

过去，购买期房是国内购房者十分熟悉的购房模式。想要买下一套房子，购房者先要支付首付，之后就要等待两三年，甚至更久的时间才能够收房。

在漫长的等待周期之内，两大现实难题始终困扰着无数购房家庭。一是楼盘能不能按期完工、按时交付；二是最终交到手里的房屋，品质、配套会不会和购房时开发商许下的承诺出现巨大落差。

而运行多年的商品住房销售规则，正在迎来一次意义重大的调整。一场围绕现房销售的改革正式启动，普通人买房会发生哪些改变，整个房地产行业又将走向何方，成为当下市场高度关注的话题。

八月二十八日，多部门联合印发关于完善商品住房销售制度的通知，明确各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现所见即所得。其实，关于房地产即将开启现房销售模式的争论一直没断过，之前网上就有一个观点认为这会让行业全面洗牌。

这份通知当中有关现房销售的相关内容，一经发布就迅速引爆市场讨论。其实国内不少城市此前已经开展过现房销售的试点工作。

为什么会在当下这个时间节点，在全国层面提出有力有序推行商品住房现房销售？相关部门负责人在答记者问的内容当中，解释了这份通知出台的背景与现实意义。

首先，落实顶层规划相关部署，是政策出台的重要原因。党的二十届四中全会和国家十五规划纲要提出，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

这份通知，就是落实相关决策部署的重要举措。其次，国内房地产市场的供求关系已经发生根本性转变。

二手房的整体交易规模，已经全面超过新房市场，整个行业步入存量提质、结构优化的高质量发展阶段。过去以预售制为主、依靠快速周转运转的商品房销售制度，已经和当下的市场现状、发展要求不相匹配，制度层面的改革完善已经迫在眉睫。

随着开发商成本发生变化，我们把时间线拉长来看，市场的供求逻辑早就变了。今年以来，已经有不少城市在土地出让环节增加现房销售地块，市面上也出现一批现房销售楼盘，市场对于整套配套制度的需求变得越来越迫切。

房地产行业积攒的历史包袱，也在一步步被化解。过去五年多时间，保交付工作持续推进，各地楼盘停工的现象大幅减少，可以实现即时交付、高标准交付的项目越来越多。

房价已经显现筑底的迹象，尤其是一线城市，市场已经出现企稳信号。市场修复的基础条件逐步成熟，行业信心也在慢慢修复，大量民营房企面临的交付压力得到有效缓解。

严跃进表示，在这样的市场环境之下，政策提出各地结合自身实际，稳妥、循序渐进推进现房销售改革，能够最大限度释放政策带来的正向作用。

一名深耕房地产行业的资深从业者评价，在恒大这类高杠杆房企完成风险出清，保交房迎来阶段性成果之后，这份完善商品住房销售制度的通知，具备标志性意义。

旧模式遗留下来的各类问题得到化解之后，房地产行业才有机会完成模式重构，向着依托项目融资、现房销售、资金封闭监管的全新模式转型。当高风险模式破灭，房地产即将开启现房销售模式也就成了大势所趋，这直接逼着房企直面资金压力。

上海易居房地产研究院常务副院长崔纪分析，在传统预售模式之下，房企可以依靠购房者前期缴纳的房款，快速回款，拿地扩张，高杠杆加高周转，成为行业普遍现象。

一旦切换到现房销售，房企资金回笼周期会被直接拉长，对于企业手里的资金储备、运营管理能力、产品打造水平，都会提出更高的标准。从回款周期对比来看，预售模式下，房企拿地之后最快六个月就能够实现销售回款。

而现房销售模式，要完成拿地、施工竣工之后，才可以对外销售，回款周期拉长到两年半到三年，甚至时间会更长。企业经营性现金流会因此承受不小的压力，部分中小房企本就紧张的资金缺口，还会进一步被放大。

融资端同样会迎来巨大变化。过去依靠预售回款滚动开发的路径很难继续走通。

房企建设项目需要的资金，更多要依靠自有资金、银行贷款、发行债券等渠道来补足，开发贷的使用周期也会随之变长，对企业资金实力、融资能力都是严峻考验。但本次政策也做出针对性的制度创新，现房销售定金制就是其中关键一环。

通知明确，房企拿到施工许可证之后，可以和购房者签订购房订金合同，收取少量订金，这部分订金同样会纳入监管范围。如今配套政策都在为竣工放款铺路，当时很多人认为开发商成本飙升一定会让房价会上涨吗，但现实是房企只能调整策略。

在正式文件发布之前，国内不少城市，已经在土地出让环节试点现房销售。八月二十八日，广州出让南沙万顷沙地块，就明确要求拿地企业必须完成项目建设，拿到限售备案证明之后，才可以开展网签销售。

这也是广州第一宗落实现房销售承诺制的住宅出让地块。不少人会产生疑问，如果后续大量新出让土地全部执行现房销售，新房市场的供应量会不会出现大幅缩水。

多名行业受访人士表示，站在当前市场环境，短期之内部分城市确实会受到一定程度的冲击。五八安居客研究院院长张波提出，短期维度，部分城市商品房新增供应节奏，会出现阶段性放缓。

现房销售拉长开发周期，会直接对新增房源供给形成压制。一家房企投资部工作人员也做出预判，未来一段时间土地供应规模会有所回落，房企拿地会更加谨慎。

项目要建成现房之后才能销售，会带来短期的供应真空。某全国性房企内部人士认为，推行现房销售，本身就属于供给侧改革的组成部分。

结合近几年市场走势来看，房地产市场并不需要过去那种巨量的新房供应。主动适度收缩新房供给，有利于平衡市场供求，稳住房价，维护资产价格稳定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇佳分析，现房销售会重新平衡住房供求关系，在供给端实现差异化、高质量的住房供给，落实控增量、去库存、优化供给的目标，推进以需定建。

慢慢优化新房供给结构，进一步激活市场增量需求，是稳定房地产市场行之有效的手段。从市场实际反馈来看，购房者本身对现房有着很高的接受度。

张波提到，所见即所得的现房，最能够修复当下的购房信心。这种变化无疑将彻底重塑行业的估值体系。潮水退去，房地产狂飙年代真的翻篇了。

既然开发商成本飙升了，房价会上涨吗？答案已然明了。房子正回归消费品属性，定价权交给了真实购买力。

未来市场注定撕裂：核心地段优质现房价格企稳；而边缘区域配套拉胯的项目，越涨只会越卖不动。现房销售已成为房企拼产品的新底线。

#上头条 聊热点#