合同到期拒不撤场、服务履职失位、公共收益长期未公示！四川广安岳池县兰亭苑小区原物业纠纷乱象调查

　　作者｜张菡

　　摘要：

　　岳池县兰亭苑小区盛世铭都物业前期服务合同到期后，未依法开展续聘、招投标等法定程序，却长期滞留小区收费。该物业履职期间安防失守致业主财物被盗、园区环境脏乱、设施破损、消防隐患突出，且多年未公示小区公共收益，收费开票不规范。在服务多处失责的情况下，该物业起诉多名业主追索物业费，引发小区大规模维权争议。

　　小区物业服务，关系千家万户民生福祉，更是基层治理、社区安稳、居住安全的重要基石。依法履约、依规服务、公开透明、权责对等，是每一家物业服务企业的法定底线与行业准则。

　　然而，在四川省广安市岳池县兰亭苑小区，盛世铭都物业服务有限公司（下称盛世铭都物业）前期物业服务合同到期后拒不撤场，履职存在诸多短板，长期存在重收费、轻服务、不作为现象，由此引发物业与业主之间持续多年的尖锐矛盾纠纷。

　　该物业前期服务期限届满后，在无合法续聘手续、无业主大会表决、未开展公开选聘招投标的情况下，持续驻场服务并收取费用。多年来，小区居住环境脏乱、安防管理漏洞突出、业主财产受损频发、消防隐患长期存在，小区公共收益账目始终未对业主公开。面对业主维权，物业未自查整改，反而通过诉讼追索物业费，导致小区矛盾持续激化。

　　一、合同早已法定到期，无续聘、无表决、无招投标，存在强制提供服务争议

　　据业主核实查实：盛世铭都物业与岳池县兰亭苑小区开发商（四川康宇房地产开发有限公司）签订前期物业服务合同，服务期限为2014年10月1日至2017年9月30日，三年服务周期届满后，合同依法自动终止。【特别说明：该物业管理务服协议第3页，第三章委托管理期限：第十五条、委托管理期限为(3)年(不超过3年)自2014年10月1日零时起至2017年9月30日零时止。】

（▲委托管理期限为(3)年(不超过3年)自2014年10月1日零时起至2017年9月30日零时止）

　　合同期满后，小区多名业主多次要求物业撤离，但该公司始终拒不退场、不办理移交、不续签合同，也未向全体业主公示相关情况。

　　根据《民法典》及《物业管理条例》相关规定，前期物业服务合同到期自动终止，物业公司如需继续履职，必须经业主大会表决同意，依法开展公开选聘、招投标后方可续聘收费。

　　截至撤场之日，盛世铭都物业始终未公示业主续聘投票记录、无招投标文件、无续签合同、无合规备案，未取得业主合法授权。合同终止后持续驻场收费的行为，引发业主关于强制捆绑服务的巨大争议。

　　社区于2023年9月19日出具事实服务情况说明，但该材料仅为现状描述，不具备法定选聘效力，未获得多数业主认可。业主认为，事实服务不能抵消物业法定履职义务，更不能成为物业拒不整改、隐匿收益、起诉业主的合法依据。

　　二、安防管理存在重大漏洞，业主财物被盗维权无门，物业履职严重失职

　　多位业主反映，盛世铭都物业服务期间，小区安防体系形同虚设。外来人员随意进出、门禁管理缺位、安保巡查松散、监控设备时常故障，小区治安状况堪忧，多户业主电瓶车、私人物品接连失窃。

　　其中一名业主实名反映，其长期在外务工，2017年12月底返乡后发现，停放在小区车库监控区域、由物业保安队长亲自协助规范停放的按揭购入、价值5480元的电瓶车被盗，业主持有按揭付款相关佐证材料。

（▲业主持有按揭付款相关佐证材料）

　　失窃事件发生后，业主第一时间向物业报备，要求调取监控、协助追查止损，但物业消极推诿、拒不配合。业主无奈报警，最终因小区安防瘫痪、监控失效、安保缺位，案件无法侦破，业主巨额财产损失至今无法弥补。

　　该业主坦言，车辆被盗前，自己始终按时足额缴纳物业费，无任何欠费记录。其后期暂停缴费，并非恶意拖欠，而是因物业在先严重失职、造成业主直接财产损失后的合法维权行为。

　　三、园区管理全面缺位，环境脏乱、设施破损失修，基础服务严重不达标

　　保洁运维、公共养护、环境保障是物业服务的基础职责。盛世名都物业在岗期间，小区基础服务长期缺位、问题常年积压。

（▲小区公共区域、楼道内垃圾堆积、杂物乱堆，保洁清扫频次严重不足，居住环境恶劣）

（▲小区公共区域、楼道内垃圾堆积、杂物乱堆，保洁清扫频次严重不足，居住环境恶劣）

　　小区公共区域、楼道内垃圾堆积、杂物乱堆，保洁清扫频次严重不足，园区居住环境恶劣，业主留存大量现场影像证据。同时，小区公共设施、照明设备、休闲设施破损老化后，物业长期不予检修、更换、维护，任由设备损坏荒废，持续影响业主居住安全与生活质量。

　　多年来，业主反复沟通、集中反馈多项问题，物业始终整改不力、态度消极，物业服务质量逐年下滑，双方矛盾持续升级。

　　四、多年公共收益零公示、零审计、零分红，业主集体合法权益被悬空

　　依据《民法典》《物业管理条例》规定，小区电梯广告、公共车位租赁、公共场地经营等公共收益，归全体业主共有，物业仅为代管方，负有定期公示账目、接受业主审计、依规处置收益的法定义务。

（▲盛世铭都物业服务多年长期只收费、不公开）

　　兰亭苑小区业主表示，盛世铭都物业服务多年，从未公示任何公共收益台账、收支流水、合作合同，未开展年度审计，从未向业主分红。物业长期只收费、不公开，权责严重不对等。

　　业主明确：缴纳物业费是法定义务，享有公共收益知情权、审计权、分配权是法定权利，权责必须对等。业主诉求清晰明确，要求物业完整公示多年公共收益全部账目，交由业主审计核算，以业主应得收益抵扣物业费，多退少补。

　　五、收费开票不规范、消防隐患长期存续，小区安全管理漏洞突出

　　除服务缺位、收益隐匿外，该物业还存在多项不规范经营及管理问题：

　　1、收费开票不规范：多名业主正常缴费后，物业长期不开具正规税务发票，账务收支不透明、不规范；

　　2、消防隐患常年存在：小区消防器材老化、设施破损、维保缺失，消防系统长期不达标，直接威胁上千业主生命安全；

　　3、服务态度消极敷衍：面对业主合理诉求长期推诿、对抗，不断激化小区矛盾。

　　六、物业失职在先却起诉业主，业主期盼司法厘清权责、公正裁决

　　在合同超期驻场、服务全面失准、公共收益长期不公开、消防隐患长期存续的前提下，盛世铭都物业未自查自纠、整改履职，反而向多名业主提起民事诉讼，追索物业费及相关费用。

　　业主一致表示，不存在恶意拖欠物业费情形，系物业长期违约失职、侵害业主权益在先，业主暂停缴费属于合法抗辩维权。

　　业主恳请审理法院、住建、市场监管部门全面核查案件事实，依法认定物业超期驻场、程序违法、服务失责、隐匿公共收益、消防不达标、收费不规范等问题。依据《民法典》第九百四十条、第九百四十八条等规定，坚持权责对等、过错担责原则，依法公正裁决纠纷。

　　媒体观察

　　物业服务是典型的等价有偿、权责对应的民事服务关系，企业履职到位，业主才有缴费义务。

　　岳池县兰亭苑小区的物业纠纷，绝非简单的欠费争议，集中暴露了县域小区前期物业合同到期交接难、物业履职监督难、业主公共权益保障难的基层治理顽疾。

　　物业合同到期拒不退场、无授权强制收费，属于程序违法；安防失守造成业主财产损失，属于履职重大违约；长期隐匿公共收益、拒绝公示审计，直接侵害全体业主集体财产权益；环境脏乱、设施失修、消防隐患久拖不改，彻底背离物业服务初心。

　　先履职、后取酬，有错必担责、侵权必纠偏，是物业服务行业不可突破的底线。期待当地住建、司法部门正视基层民生难题，全面核查涉事物业多年违规失职事实，依法规范物业服务市场秩序，公平化解邻里矛盾，维护普通业主合法居住权益，夯实基层社会治理根基。

　　责编：陈丽