五年以后，现价100万的房子值多少钱？内行人给出预测

全国二手房价格已经跌回2016年初的水平，这不是预测，是正在发生的事实。

从2021年高点算起，70城二手房价累计跌幅超过22%。换句话说，2017年之后买房的绝大多数人，账面利润已经全部清零。一套当年掏空六个钱包、背上三十年贷款买下的房子，现在挂牌出去，能卖回原价就算走运。

但比房价下跌更值得关注的，是另一个问题：房子还能卖出去吗？五年以后，现价100万的房子值多少钱？

2026年上半年，居民中长期贷款同比少增了1.2万亿元。

这个数字什么意思？银行把利率降到了3%出头，首付降到了15%，政策能给的几乎都给了，但老百姓就是不借钱买房。不是不想买，是收入不涨。

同期全国居民人均可支配收入实际增长4.3%，跑不过GDP增速。兜里没钱，利率再低也没人敢背债。

这轮楼市宽松政策的逻辑，和2008年、2016年完全不同。2008年是4万亿直接砸下去，2016年是棚改货币化拿着现金冲进售楼处，两轮都靠强资金入市把价格推了上去。

但2026年这轮，降首付、降利率、给补贴，本质是帮你省钱，不是掏钱帮你买。

人民日报今年8月连发四篇署名文章，定调很清楚：房地产不会再被当成短期刺激经济的工具，以前是发动机，现在只需要当压舱石。

政策的意图变了，游戏规则也跟着变。

过去二十多年，楼市本质上是一场接盘游戏。房价能涨，靠的是源源不断的新购房者进场，而且这些人的收入得跟得上。

货币超发从来不等于房价必涨，津巴布韦印了那么多钱，房价也没涨到天上去。

真正决定房价的是接盘者的数量和购买力，当年轻人越来越少、收入增长越来越慢，游戏就玩不下去了。

今年7月的数据很能说明问题。70个大中城市新房价格环比下降0.2%，二手房下降0.3%，新房已经连续下跌38个月，二手房连续39个月。

更关键的是，二手房环比下跌的城市有62个，比上个月还多了2个。下跌面在扩大，不是在收窄。

但如果你以为全国房价都在跌，那就看漏了最重要的信号。

上海7月新房价格环比上涨0.2%，二手房上涨0.3%，从2019年8月至今，上海新房价格从来没有出现过环比下跌。同一个月份，北京新房却在下跌，深圳二手房同比跌了4.7%，广州跌了6.1%。

四个一线城市，走出了完全不同的曲线。

核心城市内部也在打架。北京海淀的优质次新房，议价空间从去年的10%收窄到了3%到5%，但通州、大兴的二手房挂牌量还在增加，价格继续松动。

广州天河、海珠的新房去化周期回落到15个月以内，增城、从化的库存去化周期超过25个月，价格还在往下走。

同一个城市，核心区和远郊之间隔着一道看不见的墙。

这道墙在三四线城市那边，已经变成了一道深渊。

鹤岗2019年因为“白菜价”房源刷屏的时候，很多人觉得那只是个例。六年过去了，阜新、玉门、双鸭山、宝鸡、鞍山、乳山、张家口，这份名单还在拉长。

鹤岗市区配套尚可的二手房普遍在2000左右一平米，而它的常住人口从巅峰期的110万降到了83万，房子比人多得多。甘肃玉门更极端，老城区房价跌到每平米千元以下，常住人口较峰值减少近七成。

这些城市的共同特征是产业衰退、人口外流、财政吃紧。煤炭挖完了，石油抽干了，年轻人走了，留下的只有老人和空置的房子。

住房的核心价值支撑是本地就业、公共服务和发展预期，当这些东西被抽离之后，房子的金融属性就彻底消失了，变成纯粹的消费品——跟汽车、家电没什么区别。

现在把视角拉回到那套100万的房子。

五年后它值多少钱，取决于它在哪里。如果在一二线城市的核心地段，价格大概率能保持相对稳定，但别指望短期大涨，年化涨幅能跑赢通胀就算不错。

如果在人口外流、产业薄弱的三四线城市，这套房子可能缩水到六七十万甚至更低，而且挂出去半年未必有人问价。

南通崇川核心区的老破小还能卖到一万三，但通州湾的实际成交单价已经跌破六千，同一个城市，两个世界。

这里面有一个被大多数人忽略的变量，正在悄悄改写游戏规则。

房产税。上海的个人住房房产税试点已经延长到了2031年，这意味着试点不是短期行为，而是长期制度安排。

2021年全国人大授权国务院开展房地产税改革试点，五年授权期将在2026年10月到期，虽然试点方案尚未落地，但方向已经明确。

土地出让收入在持续萎缩，房地产五项税收占地方财政收入的比重降到了13.3%，地方财政需要新的稳定税源。

上海财经大学公共财政研究院院长汪冲教授的判断很直接：不存在某一种收入能单独替代土地财政，更现实的是组合式财源，而房地产持有环节税收是其中的关键一环。

一旦房产税实质性推进，税负将从“买房时交一次”变成“持有期间一直交”。一套100万的房子，按1%的税率算，每年持有成本就是一万块，五年就是五万。这笔账，每个持有多套房产的人都会算。

持有成本上升，意味着房产的金融属性会加速消退。过去买房的人赌的是升值，未来买房的人算的是居住价值能不能覆盖持有成本。房价需要跌到租金回报率能覆盖房产税的水平，才可能真正触底。

这个过程不会一蹴而就，但方向不会变。

回到最开始那个问题，五年后，现价100万的房子值多少钱？

答案不在某个经济学家的预测里，而在三个变量里：你所在城市还有没有年轻人在流入，你的房子每年要交多少持有成本，以及你的收入能不能撑住月供。

这三个问题想清楚了，值多少钱，你自己就能算出答案。