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物业先跑，业主慌了

杭州一个3800户的大型小区，物业撤了以后电梯全停，住30层的业主每天爬楼梯上下班。这事听起来像个段子，但它正在很多城市真实上演。

我查了一圈数据发现，2025年全国物业撤场项目达到173个，其中六成以上是物业公司主动走的，不是被业主赶跑的。以前是业主想换物业换不掉，现在是物业自己不想干了。

这里面有个关键信息值得琢磨：撤场最集中的城市是苏州、重庆、武汉、成都这些新一线城市。这些地方恰恰是过去十几年高层住宅盖得最猛的地方。

我的判断是，物业先撑不住，只是高层住宅深层问题的第一张多米诺骨牌。先说物业为什么要跑。核心就一句话：收上来的钱盖不住花出去的成本。

头部500强物业公司的平均收缴率，从2021年的89%一路掉到了2025年的71%。上市物业企业稍微好一点，78%。中小物业项目普遍不到65%，老旧小区甚至跌破50%。而行业公认的盈亏平衡线是85%，低于60%就是深度亏损。

物业行业是典型的劳动密集型生意，人力成本占总支出六到七成。 保安、保洁、维修工的工资年年涨，但物业费标准很多年没动过。

浙江湖州安吉有个恒隆城小区，1600多户，物业公司2023年底入驻，干到2026年收缴率从62.82%一路掉到16.5%，排屋业主累计欠费近300万，物业累计亏损数百万，只能提前4个月撤场。

业主那边也有话说，不是不交，是交了钱看不到对等的服务。绍兴有个小区业主家里地下室一到雨天就漏水，墙壁发霉，反映了好几次没人管。杭州另一个小区业主代表统计，电梯广告加停车费一年收益超过70万，物业从来不公开明细。

双方都有道理，但谁都不退让，最后就变成了死结。

电梯一停，高层成笼

物业撤了，低层住户可能觉得忍忍就过去了。但高层住户面对的是完全不同的局面。

电梯没有物业组织维保，停运就是停运。一部电梯用15到20年就得换，整机更换加上拆装，一个单元两到三台同步换，费用突破60万。供水更麻烦。6层以上全靠二次加压水泵，泵一停，家里水龙头一滴水都出不来。

消防是最大的隐患。全国在用电梯超过1200万台，使用超15年的老旧电梯突破110万台，故障率是新电梯的3到5倍。高层消防云梯大多数城市只能到17层左右，17层以上全靠楼内消防系统撑着。 前一年全国高层建筑火灾超过36000起，消防部门明确指出设施损坏和管理缺位是主因。

南京有个小区物业撤了半年，房价跌了四分之一。有业主算过账：省了三年几千块物业费，房子缩水了50万。

维修资金，取不出来

再看维修资金这笔账。全国住宅专项维修资金结余超过1万亿，但累计使用只占归集资金的10%左右。北京归集超1000亿，使用率不到12%。成都和深圳更夸张，使用率只有4%到5%。

钱不是没有，是取不出来。 动用维修资金需要“双三分之二”业主参与表决、其中过半数同意，一栋楼几百户人，有人在外地联系不上，有人就是不配合，这道坎很多小区迈不过去。

房屋养老金制度正在22个城市试点，公共账户由政府出钱，业主不用额外掏。但公共账户管的是房屋体检和公共安全，电梯大修、外墙翻新还是得靠个人账户里那笔维修资金。两套账户各管各的，问题是个人账户的钱本来就取不出来。

高层未来，冰火两重

那高层住宅未来真的会一文不值吗？我的看法是不会一刀切，但分化会非常剧烈。

核心地段、优质物业、合理容积率的次新高层次新楼盘，保值能力还是有的。但那些建在远郊、容积率拉满、物业费定价偏低的老旧高层，已经在面临“卖不掉、修不起、拆不动”的三重困境。

市场数据已经在说话。30层以上的超高层住宅，二手房挂牌去化周期普遍超过28个月，比小高层和洋房多出近一倍。一线城市次新超高层较高点跌幅15%到20%，二三线城市超过25%。同等地段的小高层和洋房，价格跌幅不到5%。

拆迁这条路基本走不通。30层的高层住宅，拆除工程费是低层住宅的3到5倍，加上拆迁补偿和重建成本，单平米成本直接超过当地新房售价。住建部也已经明确，城市更新中拆除建筑面积原则上不超过现状的20%，大拆大建被叫停。

说白了，过去闭眼买高层就能升值的逻辑，已经翻篇了。 房子从“买到就赚”变成了“持有有成本、维护有门槛”的资产。

看清账本，才有主动

已经住在高层里的，最该做的一件事是搞清楚小区维修资金还剩多少、公共收益有没有公开账目。这笔账很多人从来没查过，但它直接关系到未来十几年你住的这栋楼还能不能正常运转。

正在考虑买房的，物业公司的运营能力和小区的收缴率，比户型图和景观照片重要得多。物业费低不一定是好事，长期入不敷出的物业迟早会走，最后买单的还是业主。

物业和业主本来不该是对立面。物业把账目晒清楚、把基础服务做好，业主按时缴费、通过合法渠道维权，这个循环才能转起来。赌气对抗，两败俱伤，房子贬值的代价远比省下的物业费大得多。

高层住宅不会一夜之间一文不值，但它的价值逻辑确实变了。看清这个变化的人，比稀里糊涂扛着的人，多一份主动权。

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