不是迷信！一旦房地产救不起来，明年中国房价或将直面4大难题

9月底，财政、央行和金融监管三个部门一起出手，宣布从国庆当天开始给居民买房的贷款贴息，这是中央财政第一次对商业性个人住房贷款贴息：购买首套、面积一百二十平方米及以下、总价一百五十万元及以下的住房，按贷款本金给予年化一个百分点的贴息，最长五年，单户贴息贷款上限一百万元。

可同一时间的数据并不轻松：1到9月，全国房地产开发投资同比下降20.6%，新开工面积下降24.9%，开发企业到位资金下降21.6%。不是迷信！

一旦房地产救不起来，明年中国房价或将直面4大难题：工地、地方财政、家庭月供和家庭资产，每一道都是硬坎。怎么才算“救起来”？

厦门大学教授赵燕菁在一次财经访谈里，给出了一套颇有争议、却很成体系的方案。他曾任厦门市规划局局长十年，是土地财政最早的辩护者之一。

他说，自己在2004年前后进入政府工作，正赶上房地产高潮，也赶上大家对土地财政议论最激烈的时候，后来才明白，政府的基础设施建设、招商引资，归根到底钱都是从这里来的，就像人吃饭会吃出一些毛病，但不能因此不吃饭。

土地财政的确有很多问题，但它也是这些年发展的动力所在。

他认为，楼市要止跌回稳，第一招是把保障房和商品房结合起来考虑。

很多人担心房价回升会让年轻人更买不起房，他的思路是“两条腿走路”：商品房市场恢复流动性，房价可以回升；买不起房的人，通过保障房、廉租房先解决住的问题。不管商品房涨多高，政府都能靠多投放保障房，把整体的房价水平拉回合理区间。

他特别强调，保障房不能是可以转手套利的，过去经济适用房和商品房之间的隔离很差，几年之后就能上市交易，很多人通过各种渠道拿到再卖掉，滋生了不少问题；新加坡的组屋则有严格的转售限制，通常须满足5年或10年的最低居住年限，之后才能向符合资格的买家转售。

第二招，是由政府回购过剩的商品房。在他看来，现在的问题是房子供得太多，那就应该像企业回购自己的股票一样，把多余的房子收回来。

钱从哪里来？他的答案是，地方政府借不了，就由中央政府举债，借给地方去收购市场上过剩甚至烂尾的商品房，转成保障房，用来出租。

他还提醒，收购价格不能压得太低：听说有的城市回购老旧小房子时砍掉一半价格，这样一来，老百姓不愿意卖，市场也收到了“房价更低”的信号；政府高价收，等于给市场一个价格信号，流动性就出来了，房价回升，库存也就慢慢消化了。他还算过保障房的另一笔账。

政府手里的保障房只租不卖，但估值可以按商品房来算，随着市场回暖，这部分资产也在升值，还可以拿到银行做抵押融资，地方政府就不必再靠卖地。保障房还可以用来招商引资：企业来投资，政府免费提供职工宿舍，只收物业费，吸引力自然就有了。

他举了南方城市的例子，很多企业愿意落在南方，一个重要原因是城中村提供了大量低成本住房，一家企业突然接到订单，要马上招几千名工人，在东莞这样的地方，工人可以立刻住进城中村，企业可以轻资产运营；换到别的城市，企业就得先盖宿舍。

第三招，是正确看待债务和泡沫。他说，日本当年为了创造经济增长修了很多没用的铁路、机场，如今都成了负资产，债务也一直压不下去，所以举债一定要投到能形成有效资产的地方，而不是再建增量。

他主张把债务“展期”而不是硬还：美国当年面对南美的债务危机，就是通过展期，不把它算作坏账，等经济恢复了，钱又回来了；地方政府的债务也可以这样处理，只要继续付息，它就是一笔好资产。

他还提到“三资三化”的思路，就是把修好的路、桥等没有流动性的资产，通过收费等方式变成有现金流的资产，再到权益市场估值，用融到的钱还债。对于泡沫，他的看法更出人意料。

他说，现代经济里所有的债务都是对未来收益的估值，理论上都带着泡沫；泡沫越大，能创造出来的实际资产往往越多，代价是更容易破裂。美国早期投资铁路的人很多破产了，却留下了当时世界上最强的铁路网；互联网泡沫破了，可留下来的公司成了全球巨头。

在他看来，破裂的是虚拟的估值，留下的是真实的资产，关键是别让自己的好资产在危机中被别人低价抄底。他举例说，当年没有房地产的繁荣，就没有这么多地铁和基础设施，也没有地方政府手里那笔投资高科技产业的钱。

当然，他也承认这些观点争议很大。有人质疑他是在用债务吹泡沫、治标不治本，他的回应是，自己并不认为解释了一切，经济学更像医学，病人躺在那里，各种药方都可以试，哪一个管用就用哪一个；他天生喜欢做少数派，觉得发现别人没看见的东西才有意义。

现实中的四道坎一道连着一道：工地开工锐减，几年后部分城市可能缺好房；前三季度国有土地使用权出让收入同比下降27.9%；居民前三季度贷款减少1.03万亿元，存款却增加9.39万亿元；9月份二三线城市的二手房价格同比分别下降4.5%和5.4%。

在我看来，这四道坎的共同点，在于它们都和“信心”有关：开发商没信心拿地，地方没钱建配套，家庭不敢借钱消费，房价一跌大家更捂紧钱包。

赵燕菁的方案未必全部可行，但他抓住了一个关键：楼市要稳住，光靠降利率、给补贴还不够，还得让市场重新相信房子能保值，让买不起房的人也有地方住。为了说明政府出手托市未必是“赔钱买卖”，赵燕菁举了两个例子。

一个是香港，当年金融风暴冲击股市，香港特区政府入市大量买入权重股，一度成了不少公司的大股东，等市场恢复后再慢慢退出，最后还赚了一笔；另一个是美国，2008年金融危机时，美国财政部通过问题资产救助计划向金融机构注入资金，后来收回了大部分投入，部分金融机构救助项目还实现了盈利，不过整个救助计划最终仍产生了约311亿美元的净成本。

他说，不要一提政府的钱进入市场就心里发慌，关键是打破“价格下跌、大家抛售、价格再跌”的螺旋。债不是靠省吃俭用硬还出来的，而是靠资产重新估值，让它的价值重新大过当初借的钱。

他还反复强调，所谓“救”，不是要回到过去大拆大建、到处盖新房的老路。以后不可能再消耗那么多钢筋水泥，城市要从“摊大饼”转向把已有的存量盘活：老旧小区改造、城市更新、让已经建好的道路桥梁产生现金流。

在他看来，楼市真正恢复的标志，不是新房卖了多少，而是存量资产重新有了价格、有了流动性。他说，城市的发展就像爬山，每一条路都有自己的难处，关键是找到最适合当下的那一条。

对普通人来说，倒也不必过度恐慌。刚需买房，看清自己的收入，算清月供，优先选现房或者接近现房、开发商有实力交付的房子；已经有房的家庭，把月供压力控制在合理范围，不盲目加杠杆。

楼市正在从高歌猛进转向精耕细作，过程会有阵痛，但不是绝路。