文｜时鉴

9月18日国新办发布会当天下午，A股房地产板块尾盘突然直线拉升。万科A涨停，世联行涨停，绿地控股涨停，新城控股涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展、金地集团集体跟涨，港股内房股同步被撬动，融创中国、万科企业、新城发展涨超5%。

资本市场从来不看故事，只看信号。当天晚上我把发布会全文翻出来重新读了一遍，才明白机构在抢什么。住建部房地产市场监管司司长张雪涛在会上说了四个字——“两个转变”。一个是房地产市场供求关系发生重大变化，另一个是房地产进入存量时代。

搞过政策研究的人都知道一个门道：中国的宏观政策语言，是有严格分寸的。同一件事，用“平稳”和用“重大变化”，中间隔着好几个身位。

过去三四年，官方谈楼市，翻来覆去就那几个词——“止跌回稳”“平稳健康”“企稳向好”。这些词的共同特征是留有余地、暗示还需观察。

而“两个转变”这四个字一旦出现，等于是给一个阶段盖章画句号。翻遍住建部这十几年的表态，用“两个转变”来定性市场格局，这是头一遭。信号发出来了，问题是市场看没看懂。那“变化”到底变在哪儿？

存量时代，到底意味着什么

张雪涛在会上给了一组非常关键的数据：二手房交易占比从2020年的27%一路涨到2025年的46%，今年前8个月直接突破52%。

超过一半的成交量在二手房市场完成，什么概念？就是新房不再是主角了。过去是开发商盖什么你买什么，现在是你想买什么，二手房市场里基本都能找到。房地产正从“增量开发”全面转向“存量运营”。

再看另一组更关键的数据：今年1到8月，全国房屋新开工面积同比下降24.8%，住宅新开工面积同比下降25.4%。新开工规模连续四年低于销售规模，2025年住宅新开工仅为新房销售的67%，降至历史低位。

一边是新房供应持续踩刹车，一边是二手房交易成为主流。供给端的这个变化，才是这轮楼市最底层的变量。

标普信评甚至预测，2026年房地产新开工面积将再收缩15%到20%。为什么开发商不敢开工了？因为8月28日出台的新政把预售门槛提到了建筑结构主体封顶，现房销售实行“新老划断”，还推行了项目公司制和主办银行制。以前那种“拿地—开工—预售—再拿地”的高周转模式，彻底转不动了。

业内判断：上涨可能性在加大

看涨的声音不是空穴来风。

高盛发了一份研报，明确预测上海和深圳的房价将在2026年底触底，并在三年内上涨15%。高盛的理由是，在人口结构、收入水平、购房承受力与供应量这四个核心驱动因素上，上海和深圳展现出最强的竞争力。

任泽平也表达过类似的观点——核心城市核心区域房价已基本筑底，下行空间有限，长期来看具备上涨潜力。

从实际成交数据看，这个判断有迹可循。一线城市二手房价格连续多月环比上涨，上海二手房价格已连续4个月环比上涨，深圳6月转涨。北京和上海的新房加二手房短期可售库存去化周期已经降到平衡点以下，仅有6.9个月和9.3个月，供求关系已经实现扭转。

但看跌的声音同样不能忽视。

中指研究院有关负责人明确指出，现房销售后新项目入市节奏有所放缓，但现有供应仍较为充足，房价大幅上涨可能性不大。全国商品房待售面积虽然有回落，但总量依然庞大，三四线城市的去化周期仍然高达26个月。居民加杠杆的意愿也在降低，2026年上半年住户中长期贷款增量有限，“提前还贷”的现象并未消退。

两拨人说的都有道理，问题出在他们看的是同一个市场里不同的角落。

“K型分化”才是这轮楼市最真实的底色

这个词不是我发明的，是多家机构研报里反复出现的判断。所谓“K型分化”，就是一部分往上走，一部分往下走，中间那道口子越拉越大。

一线及核心二线城市如上海、北京、杭州、深圳，在“好房子”优质项目入市与二手房供需关系改善的双重支撑下，新房成交同比降幅有望进一步收窄甚至转正。而多数三四线城市仍将处于去库存与价格调整过程中，弱势磨底态势难改。

野村的报告说得更直接：中国房地产市场正呈现明显的地理“K型”分化，一线城市企稳而低线城市持续下跌。

产品维度上的分化同样剧烈。核心城市高溢价地块频出，上海多个项目成交均价超过17万元/平方米，核心资产获取更高溢价被市场广泛认可。而远郊的概念盘、无配套的老破小，流动性还在持续恶化。

城市基本面差异在主导市场走势。长三角、珠三角核心城市房价领涨，北方部分二线城市仍处调整期，大连、长春二手房同比跌幅超过4%。

国家队入场，供给端在做“加法”也在做“减法”

“减法”体现在新开工面积的持续收缩上。“加法”则体现在国家队对存量房的收购上。

截至今年9月，全国已有60多个城市发布收购存量商品房作保障性住房的征集公告，30多个城市落地首批房源征集细则。央行保障性住房再贷款利率已降至1.25%。据中指研究院统计，截至今年3月末，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超过60亿元，收购存量商品房约1.3万套。

这些动作的指向很明确：把市场上卖不掉的存量房收过来，转化成保障房，既化解了库存，又补上了民生短板。收储的主体已经变成了地方国企平台，资产从分散走向集中。

对普通人来说，这事到底怎么看

我的看法是，别去猜全国房价涨还是跌，这个问题本身就没有标准答案。你需要判断的是自己所在的城市、自己看中的地段。

有个数据值得注意：今年8月末，商品房待售面积同比下降1.1%，连续第六个月同比下降。这是自2021年以来少见的积极信号。但供给减少不等于价格一定上涨，更不等于所有城市所有楼盘都能受益。

未来楼市的规则其实已经写明白了——房子正在从投资品回归到耐用消费品。行业竞争从过去拼规模转向拼运营能力、服务品质。预售制下购房者无偿给开发商提供无息贷款的时代正在终结，现房销售要求“所见即所得”。

住建部这次的表态，本质上是在告诉所有人：楼市的基本逻辑已经切换了。过去那种闭眼买房就能赚钱的玩法，不会再回来了。而未来能在楼市里站住的，只有那些真正有人口、有产业、有需求支撑的城市和地段。

分化，才是这个时代楼市最真实的底色。