房价下行的后遗症，已经爆发了！不只是亏钱这么简单

假如2019年凑齐了“六个钱包”，咬牙买下一套300万元的房子，现在去中介挂牌，可能只能卖到200万元出头，位置偏一些的还会更低。账面上少了将近一百万，这是大家都能看到的损失。

更麻烦的变化发生在看不见的地方：房价一跌，地方财政、工地、体制内工资、居民消费，连年轻人什么时候结婚都受到牵连。亏钱只是开始。

先看房价本身。按住建部口径的数据，截至2025年底，北京房价已经回到2016年8月的水平，上海回到2016年3月，深圳缩水近四成，退回2015年底。

一线城市“只涨不跌”的说法不再成立，三四线城市里房价接近腰斩的板块也不少。一个孩子从上小学到读初中的这几年，很多家庭大半辈子的积蓄就这样缩了水。

房价下跌，最先感受到压力的是地方政府。土地出让金曾经被称为“第二财政”，城市扩张很大程度上靠它。

2025年，全国土地出让收入只有4.15万亿元，比2021年8.7万亿元的峰值少了一半还多，减少的4.6万亿元大致相当于河北省一年的GDP。今年的情况更难：前三季度，全国政府性基金预算收入25010亿元，同比下降18.6%，其中国有土地使用权出让收入16087亿元，同比下降27.9%。

照这个走势，土地出让收入几乎肯定要连降五年，靠卖地推动发展的阶段正在结束。地方财政对卖地有多依赖？

地方政府主要有三本账：一般公共预算，主要靠税收；政府性基金预算，约78.9%来自土地出让；国有资本经营预算，主要是地方国企的收入。贵州政府性基金收入和一般公共预算收入的比值达到1.16，浙江、江苏、湖北、四川也在0.63到0.68之间。

2025年，全国地方财政自给率只有49%，也就是说，地方每花100元，只有49元是自己挣的。收入缺了4.6万亿元，后果很快就显现了。

一些基建项目资金紧张，工程款拖欠变得常见，供应商要账很难。一些地方的罚没收入增加，交通违章查得更严，企业账目被反复检查。

体制内也受到影响，基本工资没动，但绩效奖金和补贴明显减少。城投公司的地卖不出去，只能借新债还旧债。

国家在推进一揽子化债方案，置换存量隐性债务，但要从根本上解决问题，还得靠培育新的税源。这还只是政府这一头，普通家庭的感受更直接。

房子是多数家庭最大的资产，资产缩水后，花钱自然会更谨慎。高盛在最新报告中指出，房地产调整不只体现在建设投资等直接渠道，还会通过住房财富变化影响居民消费。

很多家庭能感觉到这种变化：换车往后推，长途旅行换成周边游，装修预算一压再压。不是日子过不下去，而是心里没底，大额开支只能先放一放。

更深一层的问题是，以后买房的人会越来越少。2025年全国出生人口只有792万人，出生率5.63‰，总和生育率约1.09，不到2.1更替水平的一半。

结婚登记数量也不乐观，2025年曾经回升过一阵，2026年上半年全国结婚登记327.5万对，同比减少26.4万对，降幅7.46%。去年的回升没有延续下来。

结婚是生育的前提，这个数字下滑，出生人口、内需消费、劳动力和养老体系都会受到影响。再加上60岁以上人口已经占到总人口的23%左右，有经济学家测算，未来5年适龄购房人口将减少约2100万人。

很多人拿日本作比较：人口拐点、债务周期和库存压力，这几项数据确实有不少相似之处。那么，楼市跌到底了吗？

最新数据确实出现了一些变化。国家统计局10月19日公布，9月份一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄。

一线城市二手房北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。上海的变化最明显：二手房价格同比上海上涨0.8%，在一线城市中第一个转正。

但不能只看一线城市。同样在9月，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，70城中二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，多数城市的价格还在往下走。

土地市场也是这样，资金集中流向北京、上海等少数核心城市，多数二三线城市的土地市场还很冷。库存方面，3月末全国商品房待售面积降到7.86亿平方米，但这主要是开发商资金紧张、干脆不推新盘造成的，不是因为房子卖得好。

机构的判断也比较谨慎。高盛10月25日发布的报告认为，房地产相关活动在我国实际GDP中的占比，将从2025年约15%继续回落，至2030年前后稳定在8%左右，对经济增长的拖累预计将在2027年收窄至1.3个百分点，并在2030年前后基本消退。

这说明压力确实在减轻，但完全消化还需要几年。政策方面也在持续托底。

4月28日中央政治局会议提出要努力稳定房地产市场。购房成本也降到了低位：2026年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.05%，此外还叠加首套房贷款贴息政策落地。

按这个利率，贷款100万元、期限30年，月供大约4240元，比按4.9%计算时少了一千多元。高盛的报告还提到，近期政策正推动房地产行业从以预售为主的高周转模式向现房销售模式转型，“交了钱拿不到房”的担心会越来越少。

综合来看，楼市已经不再是自由落体，没必要过度恐慌，但想回到2016年至2021年人人买房都赚钱的状态，已经不可能了。全国层面仍在探底，真正复苏可能还要三到五年。

一方面库存仍然偏高，不少城市即使几年不建新房也不缺房子卖；另一方面，房价连跌之后，“买房就能致富”的观念已经被打破，重建信心需要时间。具体到普通人，可以分几种情况来看。

如果手里只有一套自住房，账面价格涨跌不影响一家人住在里面。房贷利率下来了，月供压力也在减轻，没必要因为挂牌价少了几十万元而睡不着觉。

如果打算换房，现在买方的议价空间比较大。旧房卖便宜一点，买改善型住房时也能多砍一些价，算总账不一定吃亏，可以慢慢挑。

如果想借钱抄底等反弹，最好再冷静想想。一是现在赚钱不容易，工作也不好找，家庭资产配置应该以稳为主。

二是不少城市的二手房挂牌一年都卖不掉，以后能不能顺利转手，很难保证。三是房地产不再被神化之后，多数人买得起的房子主要用来住，很难再指望它升值，就像新车一落地就要打折一样，小城市的房子更是可能卖不出去。

说到底，这一轮调整是中国经济转型的一个缩影。卖地收入连年下降，房价多年下跌，人口转为负增长，地方财政吃紧，这些放在一起，确实让人难受。

地方奖金少了，开发商倒了一大批，中产家庭的财富缩水，年轻人还是买不起好地段的房子，这些都是真实的代价。但也要看到另一面：住房不再挤占整个社会的消费和创新，地方政府开始用心培育真正的产业，企业也得靠产品而不是土地红利生存。

发烧的人退烧之前，往往会难受一阵。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话说了很多年，现在市场终于开始照着做了。过程确实疼，但方向是对的。