2026年10月26日，花旗发布了一份长达50页的中国房地产展望报告，其中一个判断很受关注：2027年核心城市房价将迎来拐点。

没过多久，开源证券又在2026年11月8日发布房地产行业2027年度投资策略，同样把2027年看作楼市企稳的关键年份。

两份报告接连发布，网上关于房价的讨论一下子多了起来，还有不少人把马云多年前的一段话翻了出来，说马云的预言要成真了。

这段旧话到底讲了什么，2027年房价的重大转变又会落在哪里，值得一点点捋清楚。

旧话再被翻出，原意并非唱衰

网上流传最广的版本是“房价如葱”，意思是将来房子会便宜得像葱一样。

可翻遍公开的演讲记录，马云并没有说过这四个字。

2017年10月，马云在杭州云栖大会上谈到房地产，大意是过去八年房子是国内最赚钱的资产之一，往后八年房子可能会变成最不值钱的资产之一。

这番话在传播中被一层层截取和拼接，最后被压缩成“房价如葱”，马云也就被贴上了看空楼市的标签。

放到那个年份去看，各地地王接连出现，不少楼盘开盘就被抢空，在这种氛围里，把这段话当回事的人确实不多。

要是把原话放回当时的上下文，马云强调的是房子的金融炒作属性会慢慢褪去，并不是说房子会变得一文不值。

从2017年往后推八年，差不多就是2025年。

这几年的楼市走势大家多少都有感受，房价经历了较长时间的调整，土地市场明显降温，开发商拿地变得非常谨慎，“闭眼买、稳赚不赔”的说法基本没人再提。

从方向上看，马云当年那段话和后来的市场轨迹，确实有不少能对得上的地方。

不过，让2027年这个年份频繁出现在讨论里的，并不是这段旧话本身，而是这一年多来机构判断的集中转向。

机构纷纷改口，拐点渐露端倪

把时间往前拨一点，2026年5月29日，路透社发布的一项分析师调查显示，受访者预计2026年中国房价跌幅会比当年3月调查时的预期更小，到了2027年则有望小幅上涨。

这算是比较早释放出来的一个信号。

到了2026年10月，据媒体梳理，高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗和中信等多家机构，判断都不同程度地往2027年靠拢。

各家的说法并不一致，有的认为上海、深圳会先于全国企稳，也有的认为全国市场还得继续探底，但在最困难阶段正在过去这一点上，看法相当接近。

高盛的态度偏乐观，其研报认为上海、深圳房地产市场有望在2026年底触底，复苏时间比其他一二线城市早6个月到24个月，并预计两地房价在2025年底到2028年底期间累计上涨约15%。

高盛在另一份研报里还提到，居民去杠杆的趋势预计会在2026年至2027年间暂停，如果就业和收入预期出现好转，居民有可能重新加杠杆。

去杠杆落到普通家庭身上，就是提前还贷、卖房减债，这股力量一旦减弱，市场上的抛售压力也会跟着下来。

花旗的报告给出了更具体的数字。

按照2026年11月3日媒体对这份报告的解读，花旗预计2027年二手房成交面积增长5%，成交额占比达到58%，北京、上海、深圳、杭州、成都的二手房价格有望率先止跌回升。

当然，机构之间也有不同声音，同一篇解读提到，高盛对二手房市场要谨慎得多，认为普遍企稳可能要等到2030年，也就是“十五五”末期。

国内券商的判断，其实在2026年上半年就露出了苗头。

2026年4月10日发布的一份券商深度报告注意到，京沪两地从2025年下半年起出现业主惜售撤牌，挂牌量主动收缩，2026年年初在没有新政策刺激的情况下，两地成交出现了量增价稳的自发修复。

报告在中性预期下给出的结论是，核心城市房价有望在2027年见底。

几方信息摆在一块儿，2027年房价要迎来的重大转变，并不是重新回到普涨，而是跌幅收窄，核心城市率先站稳。

供给持续收缩，楼市回归居住

为什么偏偏是2027年，开源证券在2026年11月8日的报告里给出了一个比较清楚的答案，就是供给收缩得比需求更快。

报告对2027年的判断是供需双弱，但供给端的收缩更显著。

按照报告的测算，2027年全国房屋新开工面积约3.62亿平方米，同比下降10.0%，2028年约3.51亿平方米，同比下降6.0%。

竣工通常比新开工晚两到三年，所以报告预计2027年和2028年的竣工面积分别为3.81亿平方米和3.20亿平方米，同比分别下降18.0%和16.0%。

新房供应一年比一年少，前些年积压的库存也就有了慢慢消化的时间。

需求端的降幅同样在收窄，报告预计2027年和2028年商品房销售面积同比分别下降8.0%和5.0%，销售金额同比分别下降6.0%和3.0%。

还有一个容易被忽略的因素是租售比。

房价调整了几年，租金回报和房贷利率之间的差距在缩小，对一部分一直观望的家庭来说，买房和租房的账算下来，差别没有以前那么大了。

制度层面的变化同样不能忽视。

开源证券把“8·28新政”称作房地产底层制度的革新，认为它将重塑行业经营模式，相关解读也提到，政策推动的方向包括现房销售和资金封闭监管。

过去那种拿地、预售、回款、再拿地的高周转打法，正在让位于以品质和交付为核心的新模式。

这和国家层面的部署是一致的。

2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京召开，会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

2026年是“十五五”开局之年，加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展，是这一时期的一项重要任务。

落到2027年的房价上，变化大概会集中在三个地方。

第一处是分化会继续拉大，一线城市核心区和人口持续流入的强二线城市更有希望率先企稳，三四线城市以及库存偏高的区域，去化压力仍然不小。

第二处是二手房的话语权越来越重，新房供应收缩之后，二手房在不少城市已经成为成交主力，房价往哪儿走，越来越要看二手房市场的走势。

第三处是买房的出发点变了，以前很多人盯着的是能涨多少，现在更多人在意通勤、学校、物业和房子本身的品质，好房子成了市场上真正抢手的东西。

这一点，倒是和马云当年那段话的本意贴得很近。

需要提醒的是，机构预测终归只是预测，不能直接拿来当买卖房子的依据。

即便2027年市场如期触底，更多意味着下跌空间变小，而不是全面上涨，不同城市、不同板块之间仍会走出不一样的行情。

对准备买房的刚需家庭来说，眼下房贷利率处在历史低位，各地在公积金、契税等方面也有支持措施，可以结合收入和工作稳定程度，在熟悉的城市和板块里量力而行。

手里有多套房的家庭，如果其中有位置偏、流动性差的房子，与其等一轮普涨，不如早点考虑调整资产结构。

如果不出意外的话，2027年房价迎来的重大转变，会是楼市从规模扩张走向品质发展的又一个节点。

所谓马云的预言要成真，指的也不是房价便宜得像葱，而是房子正在回到“住”这个本来的用途上。

参考文献

[1] 开源证券.房地产行业2027年度投资策略：有效供给持续收缩，租售比回升引导房价企稳[R].同花顺iNews转载，2026年11月9日.

[2] 新华社.中央城市工作会议在北京举行[N].2025年7月15日.

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