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9月24日，北京发了一份楼市政策文件。落地当天，网上就传成了另一个版本，说是取消了预售制，以后买房只能买现房。

但这个说法不准确。文件上是这样写：预售没有取消，期房仍然可以销售，但是标准提高了，由原来的“项目投入达到25%”改为现在的“主体结构封顶”。

1994年就确定下来的25%，到现在为止一字未改，有多少楼盘是靠这个先收钱、后建楼的。

北京现在已经把门槛提高了很多。表面上看，改变的是开发商什么时间可以把房子拿到市场上销售；往深了看，就是改变盖楼房的钱从哪里来、出了问题由谁负责。

预售没取消，只是30年来的门槛动了

文件说，期房仍然可以卖，但单体建筑必须做到主体封顶，由建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章，并且预售资金全部实行监管，房子经过联合验收之后才能解除冻结。

已经拿地但没有取得规划许可证的项目，最晚2027年底前还能按老规矩办，但资金看管明显收紧。

25%是在1994年确定下来的，《城市房地产管理法》的配套办法也写得很清楚，投入达到总投资的25%以上就可以申请预售。

那当年为什么把价格定那么低的？因为房子少，最缺的是建房速度，最快的办法就是让开发商用购房人的钱来建造。

所以造成了如今这样的情况。购房者把所有的钱都拿出来，拿到的只是一张图纸和一份合同，楼房建到什么时候，钱用在什么地方，完全取决于开发商自己。

房价上升周期，大家愿意去赌一把。但从2021年下半年开始，负债率高的房地产企业一家接一家地倒下，楼盘只建了一半就停工了，购房者的钱和房子都白搭了，办理了按揭的购房者，房子收不到了，贷款却一分也不能少。

那几年各地都是出事之后再抢救“保交楼”，而今年8月28日三部门联合发了一个文件，把抢救变成预防，北京的这份文件就是要把预防落实到北京。

那为什么不把所有的房子都建成现房，而要采取预售的方式？

原因很简单，现实不允许的。截止到2026年6月底，北京新房库存去化周期约为31个月，而平谷为95个月、密云为79个月，市场上不缺房子，缺的是消化这些房子需要的时间。

现房销售使开发商回款再拖个1、2年，供应端再收缩一圈，这剂“药”对现在的北京而言太猛了。所以文件选了折中的办法：预售的架子保留下来，出现问题的部分一个个堵死。

顶住不给钱，三条规定来管

封顶指的意思是什么呢？从破土到主体封顶，是盖楼花钱最狠的一段。

原来是用购房者的预付款来填补的，在2024年的时候全国房企到位资金达到10.77万亿，其中定金和预收款有3.36万亿，占到了31.2%，是最大的一部分。

封顶才可以卖房，这期间的空档期全部还给开发商，从动工到封顶期间的钱要自己想办法筹集，扛不过去，就没资格卖房。以前快速开工、快速预售、快速回款、快速拿地的滚动方式已经行不通了。

封顶的同时把原先的一条路也给堵死了。

以前各地也都有资金监管账户，但是烂尾现象依然存在，因为钱躺在账户里，靠虚报施工进度照样能一笔笔套走，房子建到什么程度，外人很难核实。

封顶则不一样，大楼有没有建起来一眼就可以看出来，五方验收做不出假来。

研究过两地制度的人早就破过这个差别，香港卖期房已有半个多世纪的历史了，很少出现开发商资金链断裂、楼盘烂在半途这样的事情。

批预售之前，香港开发商要证明自己有足够的资金支付全部建筑费用；而内地以前只要求投入25%的资金。差的从来不是卖不卖期房，是谁的钱在盖楼。

而现在，北京又在国家规定的最低标准之上增加了三条规定。

8月28日之后签订开发贷的项目，贷款银行会自动成为主办银行，开发商的开发贷、自有资金和销售款都会统一管理在一个账户里，想挪动这些资金，首先要得到债权人的同意。

按揭要等到竣工备案之后才能够放款，房子没有交付，银行的钱也就被压在其中了。

从土地端看，政府也退了一步，住宅用地出让金首付五成，在签订合同后的30天之内支付，剩余款项在两年之内不计算利息。

开发商头上收紧，政府也放了利，是把四方的位置重新摆了一遍，唯一没让的是安全。

落到购房人身上，有好处，也有代价

先说好处部分。

期房烂尾风险基本上被堵死了，楼没建好不能卖，卖了钱也不能动；现房所见即所得，房企收了定金交不出房，合同可以解除；以后的房子只能用成品来说话，倒逼开发商提高交付质量。

代价也明显。期房比现房便宜已经是楼市多年的惯例，这样的折扣空间今后很可能会消失。

开发商回款速度减慢，选择土地的标准就会更加挑剔，新楼盘的数量也会减少；而库存积压时间最长的是远郊地区，平谷就是典型例子，去化周期长达95个月，开发商甚至不再拿地，也是完全可能的。

北京这份文件保证的是开发商能够按时交房，并不意味着可以买到便宜的房子，也不是给房价发信号。

对这两年要在北京买新房的人，真正的变化是，以前是你得先掏钱交给开发商，再等他把楼盖起来才能交付住进去；而现在是开发商要先把楼盖起来，买房者再掏钱。