罗湖·螺岭长岭篇：两个旧改，两种进度，罗湖东部的变量在哪？

本文仅从城市规划、产业发展、公共配套等角度进行客观梳理，不构成任何置业建议。房地产交易涉及重大资产决策，请结合自身实际情况，实地考察并咨询专业人士后审慎判断。市场有风险，入市需谨慎。

大家好，我是中登。今天这篇，我们聊聊罗湖东部两个正在推进的旧改项目——螺岭和长岭。

有粉丝点名要了解这两个地方，确实，在罗湖系列里，螺岭和长岭属于“写了但没写透”的区域。螺岭在东门街道，长岭在莲塘街道，都位于罗湖东部。

更有意思的是，这两个项目代表了深圳城市更新的两种不同路径：一个是“政府主导、国企实施”的新模式，一个是“市场主导、已列计划”的老模式。一个在加速推进，一个在等待突破。今天，咱们把这两个项目放在一起，看看罗湖东部正在发生什么。

一、螺岭片区改造：深圳首个政府主导的城中村改造项目

螺岭片区改造是深圳城市更新领域的一个“标志性事件”。2026年6月17日，项目综合方案正式发布，拆除范围、改造单元规划、搬迁补偿方案同步公布，标志着项目进入实质性推进阶段。（来源：罗湖区人民政府官网、南方日报）

（一）项目概况

螺岭片区位于罗湖区东门街道螺岭社区，东至文锦中路，南至东门中兴路，西至东门中路，北至雅园立交。（来源：罗湖区人民政府官网）

• 拆除新建范围：约12公顷（12万㎡）（来源：罗湖区人民政府官网）
• 现状建筑面积：约21.62万㎡（来源：罗湖区人民政府官网）
• 现状房屋：2400余套，超七成建成年限逾40年，C级及以上危房占比过半（来源：南方日报、罗湖区人民政府官网）
• 常住人口：约1.2万人，人口密度10万人/平方公里，租户占80%以上（来源：南方日报）
• 覆盖范围：东升街、花园坊、翠华巷、翠园村等20余个连片区域，涉及307栋建筑、2355套房屋（来源：罗湖区人民政府官网）

螺岭片区曾是来深建设工程兵的重要集聚地，见证了深圳早期建设的荣光。但如今，片区存在严重的建筑质量、消防安全和内涝风险问题，公共配套严重短缺——螺岭社区小学学位缺口达720个，片区无空余用地建设社区公园、社康中心、幼儿园等公共配套。2023年9月，超强台风“苏拉”导致片区约300户停电，近600户停水，224人被转移安置。（来源：深圳特区报）

（二）规划亮点：低密宜居，按新规设计

项目规划按照住建部《住宅项目规范》的要求进行了调整，将总建筑面积从47万平方米压缩至37万平方米，建筑限高80米；电梯配置、隔音性能、系统性适老化设计等方面均按新规范进行设计。（来源：深圳市规划和自然资源局罗湖管理局）

• 规划容积：376,905㎡（来源：深圳市规划和自然资源局罗湖管理局）
• 住宅：328,539㎡（草案为328,682㎡）（来源：深圳市规划和自然资源局罗湖管理局）
• 商业、办公及旅馆业：35,066㎡（来源：深圳市规划和自然资源局罗湖管理局）
• 公共配套设施：13,300㎡，包括幼儿园（含托育机构）、社区健康服务中心、社区服务中心、文化活动室、长者服务站等（来源：深圳市规划和自然资源局罗湖管理局）

项目摒弃深圳旧改常见的高容积率模式，将打造低密宜居社区。6宗二类居住用地容积率控制在3.0-3.1，此外还有14宗现状保留用地。（来源：深圳市规划和自然资源局罗湖管理局）

（三）补偿方案：三种方式可选，房票安置首次大规模推行

项目搬迁补偿提供产权调换、货币补偿、房票安置三种可选方式。补偿内容包含房屋价值补偿、其他补偿补助、奖励三部分。（来源：罗湖区人民政府官网）

其中，“房票安置”是最大亮点——这是深圳首个大规模推行房票安置的旧改项目，为被搬迁人提供了更多选择。（来源：南方日报）

（四）改造模式与资金来源

项目采用“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式，政府角色从监管者转变为主导者。2024年9月，罗湖区成立区级指挥部，下设17个工作组、200余名工作人员协同推进。项目引进市属国企天健集团作为合作单位，仅收取固定服务费，不通过房地产开发销售盈利。（来源：罗湖区人民政府官网、深圳特区报）

资金来源方面，项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资机制，成为全市首个获批并落地城中村改造专项债的新项目，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。（来源：罗湖区人民政府官网、南方日报）

二、长岭村城市更新单元：已列计划，等待突破

与螺岭的快速推进不同，长岭村的旧改进度要慢得多。

（一）项目概况

长岭村位于罗湖区莲塘街道，紧邻梧桐山南站地铁口。项目于2016年列入《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第八批计划》。（来源：深圳市规划和自然资源局）

• 申报单位：深圳市长岭股份合作公司、罗湖区莲塘街道办事处（来源：深圳市规划和自然资源局）
• 当前阶段：已列计划、未批规划（来源：罗湖区住房和建设局）

（二）最新进展

2025年5月，罗湖区住房和建设局发布公告，对长岭村等7个城市更新单元设定计划有效期。这意味着政府正在推动存量旧改项目加速“消化”。（来源：罗湖区住房和建设局）

根据2022年官方回复，长岭村旧改需待申报单位根据现行城市更新政策修改完善专项规划方案后上报审查。（来源：罗湖区人民政府官网）

长岭村与螺岭形成鲜明对比：一个已进入实质性建设阶段，一个仍在等待规划审批。这种进度差异，反映了旧改项目推进中“政府主导”与“市场主导”两种模式的不同效率。

三、罗湖东部旧改的两种模式

螺岭和长岭，代表了深圳城市更新的两种路径：

螺岭的价值在于“模式创新”——它为深圳乃至全国超大城市的城中村改造探索了一条新路径。长岭的价值在于“预期空间”——一旦规划获批，莲塘片区的城市界面和居住价值将迎来重估。

四、对周边楼市的影响

螺岭和长岭的旧改，对罗湖东部楼市的影响是深远的。

螺岭片区：12公顷的拆除新建范围，37万㎡的规划容积，其中住宅约32.8万㎡。这意味着螺岭及周边将新增大量高品质住宅供应，同时配套的幼儿园、社康中心、社区服务中心等公共设施也将补齐片区短板。对于东门街道来说，这是一个“城市界面重塑”级别的变量。

长岭村：虽然进度较慢，但一旦规划获批，莲塘片区的城市更新将迎来实质性突破。长岭村紧邻梧桐山和莲塘口岸，区位优势明显，旧改完成后将极大改善片区城市面貌。

五、风险提示

1. 长岭村旧改进度不确定：项目自2016年列入计划至今已近10年，仍处于“未批规划”阶段。规划审批、拆迁谈判等环节仍存在不确定性。
2. 螺岭项目推进周期较长：虽然综合方案已发布，但从方案到建成交付仍需数年时间，期间存在施工、资金等不确定性。
3. 房票安置的实际效果待观察：螺岭是深圳首个大规模推行房票安置的项目，实际落地效果、被搬迁人的接受度等仍需观察。
4. 新房供应对流动性的影响：螺岭未来将释放大量新房供应，可能对周边二手房形成竞争压力。

结语

螺岭和长岭，两个旧改项目，两种推进速度，代表了罗湖东部城市更新的两个侧面。

螺岭的快速推进，得益于“政府主导+国企实施”的模式创新、42亿专项债的资金保障、以及“房票安置”的政策突破。它是深圳城中村改造的“新标杆”。

长岭的缓慢推进，反映了“市场主导”模式下旧改项目面临的现实困境——规划审批、拆迁谈判、资金筹措，每一个环节都可能成为“卡脖子”的节点。

对于关注罗湖东部的购房者而言，螺岭的确定性更强——方案已定、资金已到、施工在即；长岭的成长性更高——一旦规划获批，莲塘片区的价值将迎来重估。两者各有逻辑，各有利弊。

一句话建议：螺岭看“当下”——深圳首个政府主导旧改正在落地；长岭看“未来”——一旦突破，莲塘将迎来价值重估。

数据来源说明
本文涉及的规划、旧改、补偿等信息，主要来源于：罗湖区人民政府官网、深圳市规划和自然资源局罗湖管理局、罗湖区住房和建设局、南方日报、深圳特区报、搜狐新闻等公开渠道，数据截至2026年6月。

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