四成卖地标酒店，集团无回款流入，世茂困局何解?

近期，世茂集团披露，香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店连同配套酒店业务，总交易对价锁定27 亿港元，交易预计会在 2026 年底前完成交割。

从65 亿港元挂牌，到一路下调至45 亿港元依旧无人接盘，再到债权人委任接管人进场强制变卖，以27 亿港元成交……

更残忍的事实是，这笔交易比最初的挂牌价已折价接近六成，世茂却无法从中分一杯羹，全部出售净额都将优先用于偿还对应的银团贷款。

换言之，在资产价格大幅缩水的同时，主导权也从来不在世茂这边。

当年，世茂凭借名震一时的“滨江模式”和那些名闻遐迩的核心城市的高端住宅项目，如北京的亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园和上海的世茂滨江花园等，成为中国豪宅项目的代言人。

商业地产领域同样多点开花，世茂深坑酒店、上海世茂广场、杭州智慧之门、长沙世茂环球金融中心等地标建筑，稳稳夯实了世茂在行业中的地位。

住宅与商业两大业务齐头并进，让世茂顺利跻身行业第一梯队，连续拿下2019 年、2020 年房企销售前十席位。

2020年，世茂创下 3003 亿元合约销售额的巅峰战绩，走到了规模扩张的最高点

也正是在当年年底，世茂一鼓作气，布局香港文旅地产，香港世茂喜来登酒店和香港东涌福朋喜来登酒店开业。

伴随着房地产市场进入下行通道，世茂也未幸免于难，销售业绩持续滑坡，有息债务不断累积，资金链步步收紧，最终在2022 年陷入债务违约，正式沦为出险房企

那些曾经让无数房企垂涎的优质资产，包括上海外滩茂悦大酒店、北京分钟寺地块，以及广州亚运村等，都被世茂集团摆上了货架。

当然，香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店，也未能逃脱这一既定的命运，在2023年也出现在出售资产的表单中。

即便坐拥1219 间客房、位列香港第二大酒店集群，地段紧邻机场与地铁，这块境外优质资产依旧卖得格外艰难。

从2023年到2024年，两年的时间内，价格从65亿港元下探到45亿港元，仍旧无人买单。

两次自主出售相继落空，对应的贷款发生违约，债权人顺势启动程序，委任接管人全面接管项目。

曾经纵横驰骋的闽系房企领头羊，如今连自家资产的处置权都拱手让人。

按照公告约定，本次交易所得净额全部交由接管人优先清偿对应的银团贷款，预计不会有任何出售回款留存到世茂指定账户。

世茂独自吞下了资产大幅缩水的苦果，却只是帮助债权人收回部分债权，完全无法补充集团经营性现金流。

不过，作为境外重组配套安排的一环，这笔交易保障了境外银团债权人的权益，维系世茂境外重组整体平稳推进，也算是境外债的阶段性成果。

世茂最大的负累来自境内债务。

截至2026 年 9 月末，世茂已经完成本金 89.97 亿元境内贷款的展期安排，短期银行信贷压力得到一定缓释，但公开市场债券的重组进度明显滞后，目前仅仅完成首批 3.79 亿元中期票据的重组工作。

回顾世茂这几年的资产处置轨迹，其手里的优质资产正在一轮轮低价出清，而如果如上述交易，回款优先给到抵押债权人，则出售资产就很难反哺集团整体经营。

世茂遇到的困境，也并非个例，而是当前出险房企化解债务时共同面对的难题。

房企自主挂牌出售资产的时候，市场买家稀缺，议价能力偏弱，多次降价依旧流拍，一旦贷款触发违约，资产很快会被债权人接管，由接管人追求快速变现，房企彻底失去定价权，折价幅度进一步放大。

绝大多数优质资产都背负高额抵押，变卖回款优先清偿对应贷款，上市公司拿不到剩余资金，资产处置很多时候只是结清单笔抵押债务，很难从根源上减轻集团整体债务负担。

更关键的是，当销售造血能力不足，经营性现金流长期承压，房企就只能不断拿出核心资产偿债，优质资产存量越卖越少，后续可供腾挪的空间也会持续收窄。

我们来看下世茂的销售情况。

2026年前三季度，世茂累计合约销售总额约 105.03 亿元，销售面积 85.72 万平方米，成交均价维持在 1.23 万元每平方米。

销售规模的持续收缩，意味着经营性回款不断萎缩，依靠卖房收入覆盖利息和到期债务的路径，已经很难走通。

除了卖卖卖这种饮鸩止渴的方式，可选择的路径并不多。

但是，如果销售持续低迷，就算不停处置资产，也很难跟上债务到期的节奏。

整个一死循环。