“房价重走1998年老路”这个说法，在楼市讨论里曾流传得越来越广，理解却各不相同。

有人把它当成新一轮普涨行情的信号，认为闭眼买房又能赚钱；也有人把它看作泡沫再起的预兆，担心普通家庭再次被卷进去。

所谓“重走老路”，并不是让房价复刻1998年之后十几年的单边上涨，更不是回到福利分房，而是说中国房地产再一次站到了制度重塑的起点上：住房扮演什么角色，城市靠什么发展，房价又靠什么支撑，这些底层问题都在被重新回答，调整的深度足以和当年的房改相提并论。

1998年，中国开始逐步停止住房实物分配，住房从此走向商品化。

此后二十多年里，房地产逐步成长为拉动经济的支柱，也慢慢形成了以土地扩张、信贷扩张和土地财政为核心的增长模式。

从增量扩张到存量提质

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，推出一项全面的城市更新倡议。

这份报告把它称为具有里程碑意义的政策，因为它的目标是让房地产行业告别无休止的土地扩张，转向以人为本、注重质量的存量改造。

这一顶层框架为2030年设定了清晰的愿景，即建立现代化的城市发展机制，建设基础设施得到升级、公共服务趋于公平、生态得到修复、文化遗产得到保护的现代化城市。

贯穿其中的核心理念是“以人为本的城市发展”，落到具体层面，就是优先改善居民的住房条件，让公共服务更加公平可及，同时把城市建得更安全、更有活力。

报告认为，城市更新代表的是一次战略层面的转变，城市发展的重心从新增土地开发和大规模拆除重建，转移到优化存量城市空间和住房、改善居住条件、增强城市韧性上来。

说得直白一点，过去城市长大靠的是“摊大饼”和大拆大建，往后要做的则是把已经建成的城区和已经存在的房子改好、用好。

2025年7月召开的中央城市工作会议也给出了同样的判断，明确指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

在报告看来，这一举措意味着与过去数十年增长方式的果断决裂。

投机性房地产、宽松信贷和激进的土地出让曾经联手推动行业高速扩张，同时也造成了严重的过度建设，最终反过来拖累了整体经济。

1998年，还能看清另一层容易被忽略的事实。

很多人以为那一年的房改就是全面市场化，人人都去买商品房，这其实是对历史的误读。

当年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出的是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最初的设计更接近保障与市场双轨并行。

只是在此后二十年的实际运行里，路径逐渐偏离，商品房一家独大，土地和信贷也越来越多地围绕它转动。

从卖地财政到内需支点

报告对当下房地产形势的描述相当直接：这个行业曾经是增长的支柱，如今已经变成经济的拖累和政策干预的焦点。

报告将转折点放在2021年末。

在经历数十年由投机活动、宽松信贷和土地财政驱动的增长之后，当局从那时起采取适应性调控措施抑制房价，推动了行业一场深度的结构性调整。

此后政府陆续出台了一系列稳定行业的措施，效果却比较有限。

报告发布时列出的几组现象放在一起看，含义很清楚：尽管经历了四年的“稳楼市”努力，大多数城市的房价仍然处在下行通道，并且已经连续多年下跌，只有一线城市近期出现了小幅回升；房地产投资依旧疲弱；去化周期拉长，待售库存居高不下，未售存量还在继续攀升，中小城市的情况尤其明显；地方政府的土地出让收入持续缩减，财政压力不断加大。

这些现象共同指向一个结论，过去那种只要政策托一把，市场就能重新涨起来的逻辑，已经很难再奏效了。

一线城市的小幅回升和中小城市不断堆积的库存形成鲜明对照，市场分化正在加深。

报告特别提醒，房地产低迷带来的远不只是一个行业的问题，而是实实在在的宏观经济风险。

最直接的冲击落在地方财政上，土地出让收入下降正在侵蚀地方财力，不断攀升的地方债务已经无法再靠卖地来覆盖，基本公共服务的提供也因此受到制约，过去那种卖地还债、卖地办事的循环正在失灵。

另一重冲击落在国内需求上，房地产链条长、牵涉面广，行业放缓会抑制需求，削弱企业的投资信心和居民的消费信心，居民和企业对未来的预期都会随之变化。

而且报告把城市更新放进更大的政策框架里审视，认为它是提振国内需求、支持高质量发展的抓手，与“两重两新”战略相互契合，也就是一头连着国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，一头连着大规模设备更新和消费品以旧换新。

在中美关税紧张局势不断升级之际，中国把扩大内需放在了优先位置。

报告认为，这一举措兼具防御性和变革性，防御性体现在用内需来对冲外部的不确定性，变革性则体现在借此重塑增长结构。

通过城市更新，房地产有望成为通向更加平衡、自立和富有韧性的经济的一条渠道，它的角色也就从卖地财政的源头，逐渐转向扩大内需的支点。

从普涨预期到分化常态

而且中国正面临人口老龄化和人口减少的趋势，城镇化也不再像过去那样高速推进，在这样的背景下继续大规模新增供地、新建住房，只会让过剩问题更加突出。

因此政府正在调整住房战略，城市更新倡议走在这一转向的最前面

报告认为，这样的转向既有助于稳定住房市场、提振国内需求，也能为中国的高质量发展目标提供支撑。

换一种说法，中国正在把城市更新同时当作增长引擎和宏观政策杠杆来使用，一方面依靠优化存量城市空间、提升住房品质来创造新的投资和消费需求，另一方面借此推动整个经济向高质量发展转型。

把这些线索串起来，脉络其实相当清楚。

1998年开启的住房商品化，在随后二十多年里逐步演变成依赖土地扩张、信贷扩张和土地财政的增长模式；2021年末之后，报告将这一时期视为这套模式的转型起点；2025年5月推出的城市更新倡议，则意味着房地产被重新定位为改善居住、扩大内需和推进城市现代化的工具，而不再是拉动增长的主引擎。

从这个意义上讲，房地产正在经历一次与1998年同等量级的制度性转折，这才是“重走1998年老路”真正的含义。