楼市拐点来了！中信证券放话：2027年春节，房价或全面止跌回升！

最近楼市又出现了一个值得关注的判断。

中信证券提出，面对房价惯性下行形成的悲观预期，预计政策仍将积极提振需求，并从供给和需求两端共同发力，推动房地产市场止跌回升。更关键的是，中信证券直接给出了一个时间窗口：到2027年春节前后，房价可能在较为广阔的范围内止跌回升，市场景气复苏也可能明显提速。

问题来了，为什么这一次把时间点看到了明年春节？房价真正止跌，需要哪些条件？

首先要明白，所谓止跌回升，并不等于全国房价重新进入普涨大牛市。

现在的房地产市场，早就不是十几年前那个全国需求一起扩张的市场了。人口流动、产业发展、就业机会、住房库存都已经高度分化，同样一套房子，放在核心城市核心地段和人口持续流出的低能级城市，背后的供需逻辑完全不同。

所以未来即使楼市回暖，更可能出现的也是核心城市先稳、优质房产先稳、其他地区慢慢跟随的结构性修复，而不是所有房子一起涨价。

图片来源：财联社。

那么，中信证券为什么会把2027年春节前后视为一个重要窗口？核心其实就是供需。

先看供给。

过去几年房地产下行过程中，土地成交、新开工和房地产开发投资持续调整，新房供应端实际上已经经历了一轮相当明显的收缩。而房地产和普通商品不太一样，今年减少拿地，不是今年马上减少房子供应，而是会在未来一两年逐渐体现出来。

一些人口持续流入、真实住房需求仍然存在的城市，未来优质住房供应反而可能逐渐趋紧。中信证券的判断也是类似的，其认为供给正处于持续下行通道，而真实住房需求已经累积了相当长时间。

再看需求。

楼市过去几年最麻烦的地方，并不是完全没人需要房子，而是很多有需求的人也不敢买。因为大家担心房价继续跌。

选择等的人越来越多，成交越来越少，卖房的人为了成交继续降价；价格继续下降以后，又进一步强化买家的观望情绪。这其实就是房地产下行周期中非常典型的负反馈：房价跌——买家观望——成交减少——卖家降价——房价继续跌。

真正要让房地产企稳，就必须把这条链条打断。而现在政策发力的一个重要方向，就是重新提高买房人的安全感和确定性，其中值得关注的变化就是现房销售。

中信证券认为，现房销售改革基本根除了交付风险，有助于增强消费者信心，并将其视为一次重要的供给侧改革。

大家想想，过去买预售房，本质上是在房子还没盖好的时候，就把未来二三十年的家庭负债提前背上。一旦项目出现资金问题，购房者不仅担心房价，还要担心能不能按时拿到房。

而现房销售直接改变房地产行业过去的经营模式。对于消费者来说，最大的变化则是交付风险明显降低。

当然，解决交付风险，只解决了敢不敢买的一部分问题，真正决定大家买不买的，最终还是收入、就业预期和房价预期。

图片来源：财联社。

所以接下来政策真正值得观察的，还是需求端。

9月28日国务院常务会议研究了稳定房地产市场等政策措施，而中信证券判断，在供给侧改革已经比较充分的情况下，后续稳定房地产市场的政策可能更多集中在需求侧。

说得更直白一点，现在房地产政策的目标已经越来越清楚：不是重新制造一轮全民炒房，而是尽可能让真正需要住房的人愿意入场，把被压抑的刚需和改善需求释放出来。

为什么春节前后值得关注？

房地产本身存在明显的季节性规律，年底通常涉及开发商冲刺销售、居民资金安排、返乡置业以及第二年政策预期等多种因素，如果未来几个月核心城市成交持续改善，再叠加需求侧政策继续加码，那么市场预期确实存在逐渐扭转的可能。

但这里必须提醒大家，当前房地产市场还远远谈不上全面火热。

中指研究院数据显示，9月21日至27日，重点监测的50个城市商品住宅成交面积约155.4万平方米，环比下降17.9%，同比下降49.1%。虽然单周数据会受到基数、供应和节假日等因素影响，不能简单外推趋势，但至少说明当前市场仍处于修复过程中。

与此同时，结构性改善也已经出现。财通证券统计显示，截至9月初，其跟踪的15城二手房年内累计成交面积同比增长4.2%，但36城新房年内累计成交面积仍同比下降14.7%。

这组数据意味着现在楼市二手房成交韧性强于新房、核心城市强于弱城市、真实居住需求强于投资需求。

未来真正能够率先止跌的房子，大概率也具备几个共同特征：人口和产业持续流入、就业机会比较充足、库存压力相对可控，同时房子本身的位置和产品力不错。

相反，如果一个地方人口持续流出、住房库存巨大，即便全国房地产市场回暖，也未必意味着当地所有房子都能跟着上涨。

图片来源：财联社。

所以对普通人而言，未来看房地产千万不要再问一个过于笼统的问题——房价到底涨不涨？

真正应该问的是：哪个城市、哪个板块、什么样的房子，以及买房究竟是为了居住还是投资。

如果是刚需，收入稳定、准备长期居住，而且房贷压力处于家庭能够承受的范围，那么真正值得关心的不是能不能精准抄到房价最低点，而是房子本身是否适合家庭长期生活。

但如果纯粹为了投资，就需要比过去谨慎得多。未来房地产即使进入新的修复周期，也很难简单复制过去买什么都涨的时代，人口、产业、租金、库存和房屋品质的重要性都会越来越高。

从这个角度看，中信证券提出的2027年春节前后更适合理解成一个可能出现更广泛企稳的观察窗口，而不是一个全国房价集体上涨的倒计时。

真正值得关注的信号其实只有三个：成交量能不能持续恢复，核心城市二手房价格能不能真正企稳，以及居民对于未来房价的预期能不能从买了还会跌逐渐转向价格差不多稳住了。

因为房地产市场真正的拐点，从来不是某一天突然宣布出来的。

它通常是先有人愿意看房，然后成交量起来，接着降价幅度缩小，再到业主不愿意继续降价，最后价格才真正企稳。

所以未来几个月，房地产最值得观察的或许是这个持续多年的负反馈循环，究竟有没有开始被打破。

至于2027年春节会不会成为那个关键节点，现在仍然只是机构预测，最终还要让成交、价格和居民预期来验证。