曹德旺预言要成真？若不出意外，2026年房地产将面临5大转折

一套房子能不能拿到国家的购房贴息，先要看它值不值150万元。清华大学房地产研究中心拿成都和北京做过抽样测算：在成都500个随机抽取小区中，约72%的住户房屋总价不超过150万元；北京的占比显著更低，但也仍有约7%。

同样一条线，在成都能覆盖大多数人家，到了北京只剩一个零头。这条150万元的线，是国庆起实行的首套房贷款贴息政策定下的。

它也说明了一件事：同样叫“房子”，不同城市的房子早就不是一个价位、一种走势了。曹德旺的话要应验了吗？

照现在的走势，不出大的意外，2026年的房地产正在经历五个转折：国家的钱只帮刚需，房子先盖好再卖，老房子成了交易主力，各个城市房价各走各的，开发商少盖房、盖好房。这五件事，都跟曹德旺多年前那句“房子是钢筋水泥”对得上。

这位老人80岁了。2025年10月，曹德旺正式卸任福耀玻璃董事长，保留董事及终身荣誉董事长身份，现在主要忙福耀科技大学的事。

2026年9月，第十三届“中华慈善奖”表彰大会在北京人民大会堂举行，这是他第九次获得中华慈善奖。他一辈子做玻璃，从来没说过“哪一年房价会怎样”。

不过在楼市最热的那些年，他数次公开表态，房子说到底不过是钢筋水泥的消耗品，普涨周期走不到头，未来一定会出现剧烈分化。如今，“分化”这两个字已经在数据里看得清清楚楚。

先看贴息政策。这是变化最大的一件事：国家掏钱救楼市，不再人人有份，而是专门帮刚需。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。门槛有三道：首套房、面积不超过120平方米、总价不超过150万元，用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款不能享受财政贴息。

具体能省多少？以单户贴息贷款上限100万元测算，年化1个百分点对应每年约1万元利息减免，5年贴息期内累计最高可减少利息支出约5万元。

这笔钱由中央财政、地方财政分别按90%、10%承担。手续也简单。

贴息不需要客户提出申请，如果客户的贷款符合房贷贴息条件，可实现“免申即享”。银行每期扣还款的时候，会自动把贴息那部分减掉。

这项政策主要是给中小城市准备的。在监测覆盖的336个地级及以上城市中，有315个城市2026年8月的二手房挂牌均价低于每平方米12500元，也就是说，大部分城市买一套120平方米的房子，总价都在150万元以内。

还有一笔账更实在。截至2026年6月，50城平均租金房价比约为2.28%。财政贴息后，符合条件家庭的房贷成本已接近或低于这一水平。

简单讲，在不少城市，贷款买房付的利息，已经跟租房付的房租差不多了。这对家里有孩子在外地租房的老人来说，是个可以算一算的机会。

再看各地的房价，第二个转折就在这里：全国房价不再一起涨、一起跌，各个城市各走各的。国家统计局最新公布的数据里，一线城市新房价格环比上涨0.1%，自2月以来保持持续正增长；二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨。

上海最明显，二手房价格比去年同期上涨0.8%。换到别的城市，情况就不一样了。

二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%。曹德旺的老家福建，省会福州的新房价格指数同比只有94.6，跟去年比还低了5%多。

一线城市为什么先稳住？有分析指出，一线城市挂牌量下降，9月末较4月末减少1.35万套。挂出来卖的房子少了，价格自然就有了支撑。

第三个转折离普通家庭更近：二手房成了楼市的主力。全国二手房的交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%。

前八个月，二手房交易占比已经达到52%，二手房成交第一次超过了新房。国家统计局局长助理付凌晖也提到，尽管新建商品房交易减少，但随着二手房交易的增加，房地产市场交易总量趋于稳定。

不少中老年朋友手里就有一套住了二十多年的老房子，打算卖掉换套带电梯的，或者换到儿女附近住。二手房卖的人多了，买的人就能慢慢挑，楼龄老不老、有没有电梯、物业好不好、采光怎么样，都会拿来比价。

房子平时保养得好，卖的时候就占便宜。第四个转折，改的是买新房的老规矩。

以前买期房，交了钱拿到的只是一张图纸，要等好几年才交房，中间要是开发商没钱了，楼就可能烂尾。三部门8月发了文，管理部门在答记者问时也说，预售制度下“先交钱后收房”，容易出现房屋延期交付等问题。

新规定定得很具体。对新项目实行预售制度的，要求单体建筑应完成主体结构封顶方可进行预售。

同时，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户。这些钱要等到房子验收、水电气暖都能用了，才会放给开发商。

要是开发商延期交房，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同,开发商须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。这一条对帮儿女凑首付的老人最有用。

毕竟拿出来的可能是攒了一辈子的钱，房子能看得见、钱有人管着，心里踏实多了。最后一个转折在开发商那头：房子越盖越少，要求越来越高。

前三季度，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，新开工面积也少了两成多。新房少盖，压着没卖掉的房子就在慢慢减少，2026年9月末，商品房待售面积为7.48亿平方米，同比下降1.5%，已连续7个月同比下降。

以前那种拿了地就赶紧盖、盖了就赶紧卖的做法，现在行不通了。新规定要求先把房子盖好再卖，开发商只能在质量上多花心思，买房人能选的余地也大了。

这五个转折其实说的是一件事：房子正在从“拿来赚钱的东西”，变回“拿来住的地方”。市场也没有一直往下走。

清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，70个大中城市住宅价格趋稳的积极信号进一步增多，价格企稳的支撑因素逐步积累。只是以后不会再有那种所有房子一起涨的行情了。

落到每个家庭头上，有几件事可以早点盘算。家里有好几套房、常年空着的，可以算算每年的物业费、维修费要花多少，再看看房子所在的城市和小区还有没有人气。

儿女要买首套房的，先对照一下面积和总价，看能不能拿到贴息，现房和准现房要多看几眼。自己住的老房子，该修就修，以后真要卖，也好卖些。

曹德旺这辈子没靠炒房发家，他说的那句大白话，楼市转了一大圈，还是落回到这里：房子是用来住的。