五一大假，安州洋马路为何如此冷清？

2025年五一假期到安州乡村游，不管是罗浮山还是花城果乡都十分热闹，尤其是白水湖一改过去老破烂，呈现出山美水美一派欣欣向荣的景象，顺路又游览了绵阳市安州区洋马路民国风情街，反差之大令人不敢相信，这是第三次到此游览，没想到这条本该聚人气的特色街，“冷清”成了最大的特色！萧条景象令人触目惊心：商铺闭门率超70%，游客寥寥无几，顺便问了一下商家，过去不是这样吧？什么时候出现情况，他说：“早就这样了，自从政府没有搞活动后就一天不如一天了。还有人说这就是“空城之困”。要说安州区人口比北川多吧，虽然没法和马家巷比，总应该与北川巴拿恰商业街比吧，但知情的都知道二者的差距，当然北川的外来人口要多些。作为安州区唯一的特色商业街，洋马路曾以“民国风情+非遗体验”的标签被寄予厚望，这么好的区位，这么好的房子，大片的地下停车库都被闲置，实不应该。听人介绍安州区也下了功夫开展了很多活动，想了些办法，倒头来市场却不买帐。致使短短数年内沦为“鬼城”。让很多人为些叹息。

其实很多人都在总结，客观上网络经济对实体经济影响最大，疫情影响也是不可小视的……。

除了客观之外，有人说洋马从规划失序到运营管理都有提升空间。

一、规划反思：定位偏差与规模失控

1. 定位失焦：文化符号的“空心化”

洋马路虽以“民国风情”为标签，沿街而行您会发现实际建筑风格混杂，既没沉淀也不是混搭，既有欧式古典，又有现代极简，未能形成统一的文化叙事，就没法讲故事。究其文化虽有非遗体验馆、实景剧场等，却没有灵魂，说直接点缺乏深度运营，沦为“打卡式摆设”，也许有人说亏钱谁愿意啊？没人运营就不能与游客建立情感链接。就成了恶性循环。不知道这个项目一开始是作为旅游目的地，还是城区商业配套，或者二者兼之？反观北川巴拿恰，紧扣羌族文化主线，通过政府之手让节庆活动与手工艺人驻场，将文化符号转化为消费场景，还算过得去吧。

2. 规模失衡：商业与需求的错配

洋马路地理位置优越，适合做商业，但占地是不是要这多大，规划商铺据商家介绍超200家，安州区上城区人囗的消费承载力能不能支撑？听说上城区人的消费能力不及下城区，不知是不是真的？那用什么来吸引外地人又成新课题。现在有人说纯商业用地占比过高，缺乏住宅、办公、文化、科研等混合功能支撑，基本上是“日间无人气、夜间无活力”的状态。对比重庆磁器口、成都宽窄巷子等成功案例，均以“小街区+高密度业态”来实现人流聚集，而非盲目追求规模。

3. 土地出让的思考

各地政府为追求土地出让收益，基本上都是把土地包装成商业价值最大化，这无可厚非，尤其是前几年，政策摆在那里属于正常操作。而成功的商业如万达广场、特色小镇之类都必须先与政府谈好条款，一般会要求开发商具有同规模开发经验，且自持一定比例的主力商铺，而洋马路大多数切割为小面积商铺散售，导致产权分散、业态混乱。此举违背商业街“统一产权、整体运营”的铁律，埋下管理失控的伏笔。如果在土地出让前嵌入式对文化主力店用地划一定比例实施定向低价出让，就给文化留下生存空间。

二、开发之弊：业态同质化与运营缺位

1. 业态规划：从“千店一面”到“无人买单”

洋马路从现在的现状看，原本也想搞些文化，但大部分招商以低门槛吸引大量同质化餐饮（烧烤、奶茶、大众餐），缺乏主力店与特色品牌支撑。反观荣昌卤鹅哥、淄博烧烤等爆款案例，均以“核心IP+差异化产品”形成消费黏性。洋马路虽有焦鸭子等本地美食，却未形成品牌矩阵，反而被低价竞争拖入恶性循环。

2. 运营塌方：从“管理真空”到“信任崩塌”

听说开发商破产后，政府花了很大力气保交楼，规范运营，但由于前期存在不规范运营，商户信心缺失。政府虽介入协调，但长效监管机制不够完善，导致“法律纠纷—商户撤离—客流下滑”的死亡螺旋。对比成都太古里、上海新天地等标杆项目，马家巷涨租事件都表明专业运营团队对商户的精细化扶持（如流量补贴、营销联动）不可或缺。

三、大家出主意：有什么办法能让洋马路“洋"起来！

比如从“大而全”到“小而美”？划出一定比例改造建设人才公寓与文创工作室，这又涉及到政策创新，需要共识担当，若能引入“居住+创作+消费”复合人群，激活夜间经济将是一件利民之事。

究竟用什么文化深耕：培育文化运营的“魂”，安州有什么可以植入转化？能不能植入新型的文化展示，图书超市，亲子乐园，民国影视IP为核心，打造沉浸式剧本杀街区，联动非遗工坊开发定制化体验产品（如民国服饰租赁、怀旧现代日用品）。

如何从“散售散管”到“共治共生”，能不能政府平台回购部份分散产权，构建主力文化铺，委托专业商管公司统一运营，建立租金收益与商户流水挂钩的分成模式给商户赋能。构建商户共生的“造血”机制。

其实洋马路的问题也是当前实体商业面临的普遍问题，各地比比皆是，相信有关部门才知其实和难言之隐。本文也仅是想抛砖引玉，所以言语中只是表现感受，甚至有不妥之处，仅供参考。