昨天，大雪后第一天。天气阴冷。

我出差到苏东坡的故乡四川眉山，专程到号称媲美西安大唐不夜城的眉山水街“大宋不夜城”去考察，发现这里的现状令人扎心：昔日繁华落尽，留下的只是大量闲置的商铺和门可罗雀的小店，在寒夜中愈发萧瑟。

“以前这里一到晚上亮灯后就人山人海，现在晚上没有几个人，几乎没有生意！”一位姓氏朱砂坊的经营者吿诉我。

在抖音和视频号等网络中，还有大量的短视频显示眉山水街几年前火爆异常的场景，那美仑美奂的灯光，那令人踊跃报名参加互动的游戏活动，那好织的游客，店铺生意火爆等等都不在了，如今只留下了一声叹息。

为什么会这样呢？我问眉山本地的朋友，他告诉我，主要是以前的生意太火爆了，节假日高峰时期，每天都有10万多人，停车场不够了，餐饮生意火爆了，商铺生意火了，那些房地产老板和商铺老板心态就膨胀了一一涨价！把游客当傻子来守大宰客，而且服务态度不好，游客在网上拍摄短视频讲述自己被宰的过程，引发大量网友围观，造成口碑进一步恶化。商业形态严重同质化，主要以高价小吃和纪念品为主，“小吃又贵又普通”(一杯银耳汤18元)，缺乏特色体验和差异化消费选择。消费上的高性价比难以持续保持，导致游客来了一次，不想再来了。

今年国庆节居然开始收30元门票，这一政策直接导致连路过的人都少了，周边商铺因客流锐减而倒闭，形成"门票涨价→游客减少→商家撤离→吸引力进一步下降"的恶性循环。免费景区不免费了，大家就更不愿意来了。

更深层次的问题在于，这里面管理混乱，体制机制没有理顺，在生意火爆的时候没有被曝露出来，在经济萧条和生意不好的时候问题就出现了各种各样的怪相：部分商家经营不诚信，“欺客宰客现象频发”，服务质量参差不齐。景区管理方与商户关系紧张，管理方只通知拆除，没有后续安置问题，导致整体口碑下滑，本地人避之不及，外地人来了一次就不想再来。

另外一个方面，29亿投资带来的高成本压力，导致商铺租金畸高，商家不得不将成本转嫁给消费者。高昂的商铺房租成为难以跨越的经济屏障，进一步抑制消费意愿，形成“高租金→高物价→低客流→关店”的死循环。

据了解，眉山水街商铺价格区间在单铺售价从30万至80万元不等。

​东坡印象水街：约30-60万元/铺（如69㎡约59.6万元）；

金府穿越水街：约30-70万元/铺（如35㎡约76万元）

东坡里水街：约30-80万元/铺（如100㎡约80万元）。

租金投入情况：月租金约80-200元/㎡，一个50㎡商铺月租金约4000-10000元，年租金约5-12万元。

造成眉山水街现在的问题和它分散的业主单位有关一一眉山水街并非单一项目，而是由多个水街组成的商业集群，业主结构复杂多元。

1. 开发商业主（主要产权持有者）

四川泽远房地产开发有限公司：开发东坡印象水街，自持30-40%物业

​四川永图文化旅游开发有限公司：开发东坡里商业水街

眉山市金府房地产开发有限公司：开发金府穿越水街（也称穿越盛世水街）

​眉山信禾房地产开发有限公司：早期参与东坡印象水街开发

2. 商铺业主（购买或租赁物业的经营者）

自持物业业主：开发商自持部分（30-40%）用于自主经营或出租

​分散小业主：购买单个商铺的投资者，多为中小创业者，小店占比达80%，穿越盛世商户50%以上是首次创业开店。

​大型商家业主：如喜坡酒店等入驻的品牌商家

3、运营管理公司情况

没有统一的运营管理公司，各水街由不同主体负责，开发商委托旗下或专业商管公司负责运营，如泽远房产委托泽远商管。

另外一个方面业主大会，理论上由全体业主组成，决定重大事项，但实际运作中业主人数多，难以在短时间内征求全部业主意见。

眉山水街采用的是“分散产权+统一管理”的商业模式，没有单一运营主体，而是由政府主导、开发商自主运营、专业管理公司执行的多元协调机制。这种模式在初期有效推动了项目快速发展，但也埋下了后期管理混乱、协调困难的隐患，成为水街从火爆到衰败的重要原因之一。

耀哥看世界：繁华落尽见真淳

一语天然万古新，豪华落尽见真淳。

眉山东坡岛商业水街融合宋代建筑古韵、东坡文化、丽江滨水风情等元素，打造集文化、旅游、购物、娱乐、餐饮等精品业态为一体的旅游综合体，是四川省十大网红打卡地，包含东坡印象水街、金府穿越城水街、东坡里商业水街，全长约1500米，总占地面积约16.5万平方米，总投资约29亿元，入驻商家370余家。

值得注意的是，个人投资者的高投入与后期经营回报严重不匹配，是水街衰败的重要原因：

一方面，开发商为回收投资成本，收取高额租金，商户不得不提高售价，导致小吃又贵又普通(一杯银耳汤18元)，抑制消费。

另一方面，游客流锐减。2025年国庆开始收取30元门票后，游客量断崖式下降，连路过的人都少了，商铺营收大幅下滑，难以收回投资成本。

​同时加上同质化竞争很大，很内卷！：商业形态严重同质化，主要以高价小吃和纪念品为主，投资回报周期被无限拉长，许多商户血本无归。

眉山水街的兴衰轨迹折射出当下文旅项目的普遍困境：重硬件轻软件、重形式轻内容、重短期收益轻长期运营。缺乏历史底蕴的人造景观，即使免费开放也难留客。若要重获生机，需在文化深度、体验创新、合理定价和精细运营上做文章，否则难逃“网红景点速生速死”的命运。