老同学今年6月在天津买了一套房，总价280万，房子一成交，她就止不住给几个好友报喜：“最高峰期，这套房子市场价起码450万，我算是捡到一个大便宜了。”

如今几个月过去了，情况如何？

才4个月，他们小区同户型住宅成交价降到252万，如果是着急的卖家，还能在此基础上打折。

4个月28万！

老同学傻眼了，想想卖她房子的业主，瞬间从之前的一脸愁容，变成了暗自庆幸——还好卖得早！

看着老同学的遭遇，我立马想到有着地产圈“逃顶鬼才”之称的潘石屹，这人每次都能在楼市危险来临之前就抽身。现在他又对楼市放话了：不出意外，未来3年，楼市要变天！此前王石也有类似的预判。咱们来捋捋这些事：

01.

潘石屹的“逃顶传奇”：别人疯狂时，他早跑路

跟风容易，逃顶困难难，但潘石屹的在地产圈，简直就是逃顶大师。多次关键操作，至今无人能比。

最早一次成功逃顶，是在海南。

1998年，当很多人像疯了似的跑去海南盖楼买房，认定了只要买入就稳赚不赔，潘石屹另辟蹊径，托人拿到了当地的房产数据，看到库存量已经超出想象，立马当机立断，把手里的所有项目全卖了，然后揣着钱去北京。

他走后不久，海南就出现了地产泡沫破裂，无数开发商血本无归，他早就落袋为安。

当时还有人调侃海南的房产，说这里有三大宝，天涯、海角、烂尾楼。

第二次更确切的说是2014年左右。

从这一年开始，潘石屹就启动了长达数年的疯狂甩卖模式。

当年其他房企大佬还在疯狂涌入市场时，他已经开始了卖卖卖：2014年2月，地处核心地段的上海SOHO海伦广场和静安广场两处物业被出售，到2017年10月又卖掉上海凌空SOHO。

三四年里一共卖掉7处物业，基本都在一线城市核心商圈，回笼资金400亿。

而且，当年他接受采访时还表示，国内房价太高，并劝大学生千万别着急买房。

但忠言逆耳，没人听得进去，包括后来王石也多次给出了类似的提醒。比如2018年大家还疯狂拿地建房，他却提出了“活下去”的口号。

有人笑话他们担子太小，可他们的回答却是：“当地价不涨了，房企就得踏实做产品，别再想靠炒房赚钱。”

结果呢？2020年之后，楼市调控收紧，好多房企都爆了雷，大家所熟知的某大、某园都不例外。

而潘石屹呢，早就拿着钱去到了国外过得安安稳稳。

他这哪里是胆小，简直就是人间清醒——逃顶不是等最高点，是在潮水退之前，先上岸才是最明智。

02.

未来3年楼市“三大走向”，扎心眼子

潘石屹的神操作的背后，其实藏着他对楼市的判断，不出意外的话，未来三年楼市可能出现三大走向，每一个都关乎你的钱袋子。

走向一、房价跌不停，筑底比登天还难

系别信“现在是底部”的鬼话！

今年前九个月，全国商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%；降幅较上个月扩大，

而且，自从2021年进入调整趋势以来，商品房销售面积和销售额就一直呈现着下降趋势，一直未出现回正情况。从今年4月份开始，无论是销售面积还是销售额，跌幅又开始扩大。

更吓人的是三四线城市，库存去化周期高达47.6个月——

也就是说，现在的房子，得卖4年才能卖完！

而且，九月份的数据显示，所有城市的二手房价格，无论环比还是同比，无一城不降。

甚至连一线城市也没好到哪去。核心区因为产业人口优势还能撑着，但郊区盘有的比去年跌20%。

上面老同学就是一个典型的案例，她以为280万是底，结果四个月就损失28万——

你以为的底，可能只是半山腰！

走向二、房企大洗牌，中小房企要消失

这几年房企的日子也不太好过，正如当年王石的预判，未来房企会迎来大洗牌，那些负债率太高的公司，可能会面临被兼并、重组甚至有的会出现破产；而对于那些财务稳健的企业，才有机会存活下来

这两年的情况已经一目了然了：2024年TOP50房企的销售额占比已经到了58.3%，比2020年多了12.1个百分点；

预计这个趋势到2028年，TOP30房企要占一半以上市场。

更关键的是钱往哪流：国企新增融资占了86%，华润置地借钱成本才2.71%，而民营房企的债券融资同比跌了20%。

现实已经在验证两位大佬的预判：小房企要被淘汰，以后楼市是大房企的天下。潘石屹当初也是看透了这点，才提前撤的。

走向三：学新加坡搞“双轨制”，保障房要多起来

住建部早就定了调：在 “严控增量、优化存量、提高质量” 的政策框架下，保障性住房建设、城市更新、高品质住宅与存量运营三大黄金赛道已然成型，成为驱动行业可持续发展的新引擎。

光保障房就计划建1100万套，能覆盖2000万新市民。

简单说，就是“政府管基本，市场管改善”。

普通家庭买不起商品房，有保障房兜底；

想住好房子，就去买市场上的高品质住宅。

以后买房市场很清楚，再也不是“要么买贵的，要么没房住”

03.

为啥会变天？

楼市的变幻不是偶然，有几大核心原因在推动：

第一，供需逆转

以前人人都往大城市里面挤，房子供不应求。现在城镇化接近尾声，城镇住房拥有率高达96%，人口负增长趋势持续，房子供需关系已经发生变化，这种背景下，住建部已经明确：“以人定房、以房定地”，人口少了就少建房，再也不会盲目盖楼。

过去“遍地建房”的时代，彻底没了。

第二，房子的定位变了。

以前，楼市主要是“防风险、保民生”；现在情况不同了。《提振消费专项行动方案》里说的很明确，要把住房当“大宗消费”。

意味着房子已经从“投资品”变成了“消费品”，想靠炒房赚钱，根本不可能了——

这也是潘石屹王石等大佬说“回归产品本身”的真正意思。

04.

如何避免走老同学的老路？

三大走向下，普通人不想买了就亏，起码记住以下两点：

①除刚需，买房可以再等等

如果你需要结婚买房或者孩子上学，急需要房，现在的购房门槛低，也是个不错的机会。

但如果你非刚需，现在已经进入到买方市场，很多人都有同样的担忧——“买了就亏”，这种背景下，你有大把时间挑房子，没必要急着跳坑，等房价稳住了再说。

②如果你手上有多套房，卖吧。

尤其是三四线郊区，很多片区如今一到晚上点灯率都不足30%，空置率飙升，像这种区域连个人都没有，以后根本没法支撑价格，现在不卖，以后可能卖不掉了，送人干吗？

潘石屹当年卖北京、上海的商场，就是知道以后房子会从“资产”变“负担”。

所以，别总纠结舍不得那点利润，能安全套现，比啥都强。

在众多房企大佬中，潘石屹能成功逃顶，黄石能看的长远，都不是靠的运气，而是他们本身就看透了剧本。

来三年的楼市已经不再是“炒房暴富”的时代了。所以如果你还抱着过去，那个“买入即赚”的传统思想，可以很肯定的说，会让你血本无归。

所以，是像老同学那样踩坑被套，还是像潘石屹王石一样早做打算，你掂量掂量吧！

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