分析租赁合同中承租人的优先购买权

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论文摘要 随着经济的发展，人口流动加剧，扩大了对房屋的需求。囿于经济能力，越来越多的人选择租赁房屋，租赁房屋所涉及的优先购买权受人关注，本文对此问题进行简析。

论文关键词 房屋租赁 承租人 优先购买权

一、租赁物优先购买权简要分析

(一)优先购买权内涵及部分承租人概念

承租人优先购买权指：租赁合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不动产时，同等条件优先于其他买者的购买权，意在于使得租赁物能最大发挥功用，保障租赁合同稳定，使交易成本降低，保护承租人的权益。承租人优先购买权是一项古老的民事法律规则豍。

这样的情况也出现在合租的场合，称为部分承租人之优先购买权，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房价上涨，多个承租人共同租赁他人房屋成为一种普遍的现象，虽为地方性法规所禁止，但因其存在客观需求而受到关注豎。

(二)承租人优先购买权的特征

优先购买权是一种法定权利，由法律直接规定。这意味着当事人不需要在合同中对此进行约定，也说明该权利不能被当事人的约定排除;同时它也是专属于承租人的，不能通过继承或者转让转移至他人，具有人身依附性;同时它还是一种附条件的形成权，不因对方反对而排除行使，也不需要对方配合即可实现权利。

(三)承租人优先购买权的法律归属

这是一种受限制的权力，是一种专属权，也是一种期待权。与承租人优先购买权的相关法律以及理论界存在的多种观点，其中包括以下几点：附条件形成权说、期待权说、债权说和物权说豏。依据“债权说”学派，承租人的优先权是形成权，和债权请求权存在冲突。因债权请求权的行使，必须得到义务人的对待给付，否则无法实现。而权利人的单方意识就可实现的形成权，不需要义务人的配合，这是冲突所在。

依据“物权说”学派，基于对优先购买权的价值，承租人的基本生存权得到了保护，该权利具有人身属性，且义务主体是不特定的，是一种对世的豐。物权说和人身权属性基本一致。

本文作者认为，准确地说，优先权应当认定为债权，是一种物权化的债权。

(四)承租人优先购买权的立法取向

1.构建房屋租赁市场的合理秩序

法律规定给人以稳定的交易秩序和合理的期待利益。确保承租人优先购买权，有利于承租人基本居住权的保障，使经济秩序得到稳定。这种权利的设定，不仅表现了法律对买受人的主体资格的限制，使得不动产交易主体具有了先后的排序，而且通过设定权利与义务的界线，使得有限的不动产资源在市场中得到公平、公正的分配。

2.提高租赁物的经济效益

租赁物因为具有优先权而促进了价值提升。由于承租人拥有优先权，存在有获得房屋所有权的可能性，因而慎重地管理和使用该房屋，使房屋的寿命得以延长，从而使房屋物尽其用;进而，优先权的存在，使得部分承租人的场合下，与房屋所有权人、共同共有人、按份共有人在处理房屋权的关系时简化明了豑，财产共有人和承租人先后购买，达到协力，使得部分、全有的租赁关系消失，财产上分散于不同主体的权利能够重新统一，那么权利的主体与内容就可以更加简化，为日后交易提供了便利。

二、房屋租赁合同中承租人优先购买权的行使

(一)行使优先购买权的法律依据

合同法对该权利做了原则性规定：出租人出售租赁物，必须在出卖之前的合理时间内将此信息通知承租人。此后司法解释就行使优先购买权及如何进行救济做了渐进式的不同规定。第一次规定，出租人出卖房屋应提前三个月通知，承租人在同等条件下享有优先权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告买卖合同无效。很快最高法改变了态度豒，即使出租人侵害了承租人的相关权利，也不影响合同的旅行，承租人只能请求损害赔偿，并具体规定了房屋承租人不能享有优先购买权的概况豓。最高法认为不动产买卖中，应当将物权行为和债权行为予以分离，当房屋所有权人违反优先购买权的相关规定时，物权行为即买卖行为本身应当有效，而侵犯优先购买权实质上是一种侵犯债权的行为，得对此主张侵权损害赔偿。

(二)对同等条件的进一步解读

根据合同的相对性，次承租人只能向承租人主张权利不能向出租人主张。这个观点受到我国台湾地区相关法律的影响，主要是认为次承租人不能主张拥有优先购买权。但实际上，不管是承租人和次承租人，两房均享有优先权这一理论应当得到肯定。在合法的转租的场合，出租人售卖房屋的，就可能存在两个房屋优先购买权。甚至是在相同条件下，次承租人应该优先享有该权利。次承租人因为实际占有和使用租赁房屋，有更强理由使用优先购买权，因承租人和出租人在签订了相关合同之后，又将房屋进行转租或者售卖从而进行收益，而并非房屋的实际使用，那么保护实际占有和使用房屋的次承租人更加符合享有优先权。

三、行使优先权存在的问题

(一)同一不动产存在多个承租人

当多层房屋分别出租给了不同的承租人时，便存在了多个合法的具有优先购买权的主体。在这种条件下，当房屋所有权的拥有者想要整体出售房屋之时，多个具有优先购买权的承租人之间便会产生矛盾和纠纷。如一栋三层楼的房主将一、二层出租给了甲方，其后又将三层出租给了乙方，一段时间后，房主欲将大楼整体出让，并未同时通知甲乙两方，甲通过中介等方式得知出卖事宜后，立即与房主签订了房屋买卖合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使优先购买权，承租人行使优先购买权的案例中，相似的还有很多，实践中如何处理是亟待解决的问题。

(二)通知承租人的时间

在我国法律的规定中，给与了出租人以合理期限内租赁物物权变动通知的要求，在此基础上，承租人若被侵权，请求法院给予保护，法院应当支持。

然而“合理期限内”语焉不详，实践中存在较大的可操作性。在最早的相关法律规定中中，通知时限界定为三个月，虽然设定了准确的期限，却存在着时间过短，有损出租人利益的问题，因而后来修改为：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这一修改虽然弥补了之前的问题，却也设置了新的法律隐患。

这里的“合理期限”由出租人决定，具体时限便容易引起出租人与承租人双方的争议。因为在房屋购买中存在的资金运转与筹措的问题，若是时限过短，承租人很难在出租人给予的时间之内筹集到购买房屋的资金，那么即便拥有优先购买权也无从行使。然而出租人所给予的时限可以是法律允许的自身所认为的“合理期限”，那么因时限产生的冲突便难以避免了。

(三)“同等条件”的解释空间

“同等条件”的成立便需要与出租人确立了同等购买条件的买家，而只有二者达成了初步契约，约定了购买的价格、日期、具体条件等，才能够形成规定中的“同等条件”。然而根据规定，承租人在前两者经过长期协商达成口头契约后，却可行使优先购买权，以其协商的条件优先购买房屋，这种规定无疑会引起出租人与第三方买家的反对与纠纷。

这里主要存在着两点问题。第一，该规定的存在可能浪费出租人与第三方购买者的大量时间与精力，在购买房屋的过程中，两者都需要经过长期的调查、研究、协商，同时消耗不可忽视的人力财力来最终达成购买条件，而承租人的优先购买权却可以轻易将其推翻，并将结果据为己有，对于令两方而言欠缺公平。第二，根据规定，承租人有权利了解“同等条件”的具体内容，这就使出租人在出售房屋时难以掌控房价，如出租人与第三方交洽出了合理的价格，本应是保密的内容，却必须对承租人透露，这便使出租人的利益不能完整实现。

四、解决问题相关建议

(一)明确整体出售时多个优先权并存时处理方案

当房屋出售时出现多个具有优先购买权的承租人时，在现有法律中明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”简而言之就是承租人只对自己租赁部分享有优先权，而当整栋大楼出租之时，分别租赁的承租人对于整栋房产并不享有优先购买权。当其所租赁的一层房屋出售之时，承租人理所应当享有优先购买权，而当整体的几层房屋共同出售时，承租人不应享有独立的优先权。

如此，不应存在多个承租人同时享有优先权的情况。但相关律的曲解，引发了相关的冲突，对于解决的方法，可在冲突的仲裁中明确整体出售房产时优先购买权的界定，说明相关规定意为“当出租人将多个租赁的房屋一并出售时，各房屋承租人拥有对各自租赁房屋的优先购买权。”这样既可避免可能产生的冲突和意见相左，也可以保护租赁双方的合法权益。

(二)规定承租人答复期限

出租人通知承租人有一个合理期限，此处的“合理期限”往往成为了出租人与承租人之间冲突的隐患，关于如何解决这种冲突，并有效保证出租人与承租人双方的利益与合法权益，在优先购买权的形使中，也应具有合理期限的限制，当合理期限的时长无法准确界定时，可要求承租人做出优先购买权的答复期限，超过答复期限此项权利即告消灭。这样既可以保障出租人的时间和利益不会被损害，也可保证承租人不会因时限过短无法及时筹集购买房产的资金，而无法行使优先购买权。

(三)细化“同等条件”

据文献记载，“同等条件”这一细节源自“台湾土地法”，该法给予优先权以自接到通知时10日答复期，同时土地出租人要出卖耕地，承租人有优先购买权。此立法目的在于，一是方便佃农转为自耕，二是不使产权分离，以促进“耕者有其田之实现”。我国台湾地区承认土地私有，则这样的立法可谓合理，但在我国大陆，土地归国家和集体所有，完全沿用台湾地区规定不妥。因而，应对“同等条件优先购买权”进行细化补充，特别结合我国大陆土地政策现状，如可就集体用地和城市用地不同区域的地上建筑物租赁情况进行不同规定。明文的法律规定有利于市场运行和司法实践。

五、结语

我国目前城市密度加大，人口增多对于房屋的需求日益迫切，承租人的优先购买权使用的范围和数量也越来越大，房屋出售和购买问题涉及老百姓的日常生活，同时这也涉及到了出租人乃至房屋购买第三方的利益，因而这一问题越来越成为了不容忽视的权利。本文就承租人优先购买权行使中产生的问题进行了分析，并综合相关法律提出了解决方法，最终从立法完善的角度对于承租人的优先权提出了建议和修改对策。承租人优先购买权应从个人本位逐渐向社会本位过渡，更注重全面保护租赁合同中每个个体的权利和利益，从而形成更完善安全的房屋租赁出售的法律环境。

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