一个大周期，房价一般会跌多久？

最近，有两张图，把大家吓尿了！

也把“房价何时见底”的讨论，推至高潮。

有说中国房价还要跌17年的，也有说各国地产危机平均持续时间是6年…

说财猫内部开会时，也讨论过很多次这个话题。

世界上没有一直涨的市场，自然也没有一直跌的市场。

所以最重要的，是我们处于周期的哪个位置！

不管是辟谣还是传达观点，今天一次说清。

闹大的，是高盛的预测和一张数据图。

在中文互联网世界经过传播后，就演变成“中国这波房价要跌17年”。

甚至有粉丝跑来问我，还要跌17年，真的吗？

猫崽活泼，但从不乱来。

高盛真的说过吗?别人是传播，我要求证。

通宵查了下，发现：

这张数据图最早出现在彭博今年2月13日的一篇报道里，其引用了高盛的观点及数据。

2个月之后又被翻出来引导舆论，居心……

先看看彭博引用高盛的观点是怎么说的。

彭博2月的报道中称，“中国房价还可能继续下跌。”

美国上一轮房地产次贷危机对中国经济意味着什么？

彭博得出三点结论：

1.去杠杆对一国经济而言是痛苦的过程。

对应四年前的三道红线，但反过来想，尽早挤掉地产泡沫，或许也是一件好事？

2.地产危机使得银行放贷更加保守。

从近期六大行的业绩公布来看，去年六大行的按揭贷款，比前年缩水超5000亿，居民借贷也更保守了。

3.高层制定政策要防止负面效应的产生。

这也是为何救市工具，不是一下全搬出来，而是一件件拿出来。

今天放松限购，明天降息，都是在边缘试探市场。

问题来了，彭博在文中，压根没有提及关于中国房价还要跌多久的预测。

而高盛也只是说：目前中国房价跌幅，为美国06年那波下降幅度的一半。

然后，当年美国走完下跌周期差不多花了6年，日本用了差不多20年。

根本没说中国要跌17年...

而且，时代不同、国情不同，美国曲线、日本曲线，只能作为参考。

那么，这波房价还要跌多久？

接下来要说近期疯传的第二张图，就是这个~

猫崽查了一下，这张图的原始出处，是一篇长达95页的论文，由挪威一家研究经济课题的机构，于2010年发布。

报告的名字是：宏观经济视角下危机、重组与增长。

14年前的报告，突然火起来，网友实在是厉害。

先看报告是怎么说的：

金融危机可细分为“银行危机”、“货币危机”或双重危机，带来房价下滑或资产缩水，最明显的是造成GDP损失。

货币+银行危机使GDP的累计损失高达18.6%，危机持续时间也会更久。

银行危机与房地产和资本市场的大幅和长期下跌有关。

历次房地产危机（基本都是银行危机时候），房价下跌幅度平均值是35%；平均花的时间是6年。

猫崽稍微“加工”了一下，就更加清晰了：

日本房价累计下跌约35%，但持续时间最长；

韩国房价累计下跌约20%，银行危机持续时长不足5年；

美国房价有两次下跌周期，1929年那次美国房价累计下跌超10%，银行危机持续时长将近7-8年；

2007年那次美国房价累计下跌超25%，银行危机持续时长仅1-2年。

中国呢？

如果是从银行危机的层面来看，中国对于银行的风险管控比其他国家要更强，大行的风险，都在掌控内。

至少目前看，银行层面暂时没有暴露危机。

其实过去二三十年，中国房价给大家的印象，都是“只涨不跌”。

即便房价出现下跌，都是在半年或一年之后又重振雄风。

近20多年，中国房价跌幅最夸张的时候，都不会超过15%。

但这次是有些不一样，站岗的人有点麻了。

具体到个人买房，温差感知会更明显。

问题是，还会跌多久？

毕竟我们是第一次经历长周期的下跌，横向参考下美国、日本、韩国上一轮房价下跌的情况。

日本上一轮房价下跌，时长接近20年，直到最近，东京房价开始暴涨。

这失去的20年，日本也经历了漫长的负利率、物价不涨的时代。

韩国上一轮房价下行周期，则长达将近10年时间。

穿越周期这之后，韩国房价虽有回暖，但再难走出过去的强势。

而美国上一轮房价下跌，大概是从2005年底至2011年末，下跌时长也有6年之久。

这中间，美国次贷危机席卷全球，房地产泡沫再次被戳破。

只不过美国如今的房价水平，又走出了一个小高峰，甚至涨超2005年的高位。

原因也很容易理解，疫情期间美国大放水，资金流入楼市；

尽管现在美国房贷利率超高，房价有所回调，但加息导致美元资产及投资客回流，房价整体继续支棱。

所以，说房价还要跌17年，必然是危言耸听了。

其实，现在已经有不少地方的房价，跌幅已经达到各国历史上大下行周期，平均35%的跌幅。

房企债务重组的结束；房地产业投融资、销售等活动重回正轨；经济环境好转，估计也就差不多了。

毕竟，大多数国家，在经历下跌周期后，也会再创新高。

何况是勤劳、勇敢，爱房子的中国人。

你觉得这波房价下跌，还会跌多久？