“救市”良药？“国家队”出手收购二手房，西安会跟进吗？

3月底国常会刚刚明确要进一步优化房地产政策，这不，刚来到4月，多个重量级城市放大招！

其中距离西安一步之遥的郑州更是扔出“救市炸弹”——国家队出手收购二手房，托底救市。

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“国家队”出手

兜底收购二手房

2024年4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局、财政局等六部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。被市场称为“以旧换新”。

根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

“以旧换新”有两种方式：一是郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体）收购二手住房，让群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新房；二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

在收购流程方面，想换房的群众通过服务平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》。随后，由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金闭环操作。

这次政策迅速引起大家关注，主要有以下几点：

1、和其他城市以旧换新不同的是，这次是“国家队”亲自出手收购二手房。

2、10000套房源，数量比较大。要知道2023年郑州全年新房卖了71721套，二手房卖了72078套，相当于新房或者二手房成交量14%。

3、实现去库存，稳房价。大部分有改善需求的业主，苦于二手房难卖无钱换房，政府出手收购二手房，旧房的出售有兜底机制，这使得换房的确定性增加，对于房企加快去库存和改善型住房需求释放起到积极作用。

4、完成保障房供应量。去年8月底，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，核心内容是实施保障房和商品房“双轨制”，通过收购，向市场提供保障房供应，也是一个不错的选择。

不过，该政策到底能不能激活郑州楼市，我们静待落地后市场反应，毕竟还有很多兄弟城市都等着“抄作业”。

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多城“以旧换新”

会是“救市”良药？

以旧换新，并非郑州首创。在此之前，已有南京、宁波、南通、连云港、扬州等多地表态支持“以旧换新”，徐州、南京、武汉江夏区等部分地区发放换房补贴，宁波、连云港、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务。

在以往模式中，地方政府直接下场收房的并不多，多为“联合帮卖”和“房企接手”等方式。

第一种即购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3 6个月的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。例如武汉的政策为“购房者和房企直接签新房意向购买协议，和中介签二手房委托协议，房源锁定时间为90天”。

另一种由房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，一般先旧房评估、旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。例如海宁市倡导的便是这种模式，鼓励房企购买意向购房人的存量房。

而地方国资下场的仅少数城市，比如宣城、太仓、无锡、郑州。

4月2日，无锡梁溪城发集团发布在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。时间是2024年4月4日-6月30日，限额200名。据了解，从政策发布，线下报名点的报名热线被购房者打爆。

3月10日，宣城市城建集团与宣城市国控集团发布“以旧换新”公告，鼓励居民以宣城市主城区指定区域内的“旧房”，换取这两家集团开发建设的多个小区的“新房”。

目前全国约有18个城市推出‘以旧换新’相关政策，但是模式基本为政府牵头房企、中介经纪以及购房者三方签订协议。很显然，此次郑州由官方平台入场且收购用途为保障房，更加符合当下市场商品房+保障房“双轨并行”的需求。

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二手房连跌、新房连涨

西安会不会跟进？

对于以旧换新，那西安到底会不会跟进呢？

首先，从新房市场来看，新房价格持续上涨，从最新数据来看，西安新房继续保持连涨，上涨势头还没结束。

西安新房价格走势

第二，新房开盘火爆。从最近开盘数据来看，新房也是非常火热。

例如：华发利君都荟城央4#开盘，26层的高层，2梯4户，面积约100 、130 ，均价17219.94元/ ，推售104套房源，开盘当天去化率99%！

保利天珺加推2-5#，分别为25/31/32F的高层，2T2，面积约143 、168 、186 ，均价23197.69元/ ，360套房源，480个家庭登记，核验通过352人，已经达到房源量的98%，3月30日开盘当天销售额超6亿元！

保利云谷天汇1#、4#推售156套，户型113.33-143.07 ，均价26246元/ ，377个家庭意向登记并且核验通过，继续摇号，开盘当天销售额超5亿元！

未央城建绿城桂语未央推售9#、10#，均为25F高层，分别为2T3、2T2，户型118/128 、143 ，均价分别为16948.05元/ 、17354.08元/ ，共计192套房源，首开成交超过130套，去化率超过70%，销售额超过2.8亿元！

再看整个3月的开盘数据，除了金泰和樾、西派玺悦、世园润府开盘当天去化率低于10%以外，其他楼盘开盘当天去化率均超过20%，最高的100%！

第三，二手房成交相对平稳。从近一年二手房成交量来看，除了2月份过年有所下降之外，最新月均套数基本都处于8000+往上，已经恢复到相对高位。

第四，再看“新房改”政策落地，在城区人口300万以上的大城市率先实验，实行保障房和商品房“双轨制”。在这一方面，西安再一次走在全国前列，根据最新消息，西安2024年将推出1万套配售型保障房，价格仅7500元/平，为商品房价格的50%。

总结：从新房市场来看，价格的持续上涨，大部分保持热销成交；从二手房来看，成交量持续回升，保持相对健康的成交量；还是从保障房落地来看，西安今年已经明确了1万套配售型保障房目标，并且多个项目很快就能入市了。所以，再回头来看“以旧换新”政策，西安大概率是不会跟进了，也没有跟进的必要！