地产“好学生”万科的风波

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原创第647篇

万万没想到，我是万万没想到：

浓眉大眼的万科也出了问题。

如果把房地产开发商比喻为一个班集体，万科那绝对是班级里的三好学生，还是很多同学的榜样。

如今品学兼优的三好生，考试也不及格，问题来了：

是老师的原因，还是学生的问题。

我们先来看看发生了什么：

上证报中国证券网讯据Choice数据显示，万科多只债券午后下跌，截至14时37分，“22万科05”跌超5%，“20万科06”跌超2%，“20万科04”跌近2%，“20万科08”跌超3%，“21万科04”跌近3%。

万科A股票历史最高价出现在2017年10月24日,达到了36.85元/股，如今我们看看股价多少：

只有9.47元/股。

真的是不胜唏嘘。

万科14日晚间发布2024年2月销售简报，公司实现合同销售面积100.1万平方米，合同销售金额140.2亿元。

累计1至2月实现合同销售面积225.5万平方米，合同销售金额334.7亿元。

根据Wind数据统计，万科2024年即将到期的债券规模达262.93亿元，加上供应链ABS产品94.07亿元，合计到期规模达到357亿元。

我们再用数据说话：

万科今年1-2月的销售数据同比去年下降约53%。

非常明显的：还是资金流的问题。

债务是刚性的，资产是弹性的。

金融去杠杆还在进一步进行，现在已经到了深水区，小鱼小虾早就撑不住了，现在就连大鲨鱼也呼吸困难。

如果没有记错，去年的时候万科的背后第一大股东深圳地铁，在万科陷入漩涡的时候，公开站出来力挺，表示必要时候，会采取一切措施注入信心。

你没看错，深圳地铁是万科第一大股东，万科不是简单的民营企业，他是混合所有制企业，深圳地铁是大股东。

但是非常有意思的是，这次背后大佬出奇的保持了沉默，沉默的背后是什么？

心有余而力不足。

老师和同学的对话---

老师：“同学说说你的问题，为啥成绩不及格”

我：没有好好听课。。

老师：再给你一次机会

我：考试题太难了

老师：“难也不是借口，你可是优等生，同学们都看你呢”

我：喔，要不您来试试？

“咳咳。。。”下一个话题

我们再思考一个问题：

如果连背后深地铁这样的三好生万科都出这样的问题，其他开发商简直不忍直视，能够坚持下来没问题的才是奇迹。

真是一念天堂，一念地狱。

深圳地铁的背后是深圳国资委，执掌万亿资产的巨无霸，当然目前有传言，万科到期的债务很多跟险资有关。

如何搞定相应的金融保险公司很重要，毕竟他们是债权人。

比如继续展期，把债务再拖延一段时间，再比如增加万科抵押资产金额。

但是同样有两个问题：

1、时间换空间还能否有空间，继续将债务延展，只是短期续命，长期能否存活仍然未知，因为销售市场不回暖，没有资金造血功能。

地产金融端：融资是输血，销售回款是造血。

没有造血功能，单单依靠输血就是个无底洞。

2、如何增加资产抵押，真正值钱的早就抵押了，不值钱的，如今再怎么抵押价值也不大。

分析来分析去，都围绕着两个词语：

资产 债务

一方面，市场行情下滑，容易形成心理预期共识，这种共识的结果就是：

房价单边上涨的时代已经结束，买房子不再保值增值。

另一方面，由于购房信心不足的踩踏，当开发商采取更大力度的降价卖房子措施，只会加剧人们对资产价格进一步下探的预期，而不是抓紧上车。

所以，你会发现一个现象：

开发商越降价，越没人敢买。

开发商想涨价，市场没条件。

这似乎回到一个死循环。

当你踩中一个雷区，其他雷区都快速的爆破，形成多米诺骨反映，这就是债务循环引爆。

总体而言，还是希望万科能挺过去。

有传言有部分险资机构和银行正在起草营救方案，不过也有部分金融机构采取保守的态度。

两会的时候，上面发话：

防风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。当前，房地产的难点是资金。好的企业有困难项目，困难企业也有好的项目。

为此住建部会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。

住建部强调，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。

对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。

最后用古典文学的一段话送给朋友们：

隋·王通《文中子·礼乐》：

“以利相交，利尽则散；以势相交，势去则倾；以权相交，权失则弃；以情相交，情逝人伤；唯以心相交，淡泊明志，友不失矣。”

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