未来两年，等苏州房价的泡沫挤完了，贫富差距一目了然

今天的苏州，顶着最强地级市的名头，算得上实至名归，除了北上深这几个传统巨无霸的地位无法撼动，苏州对于人口的虹吸，对于产业的布局和调整，一直走在前列，当经济下行出现的时候，苏州最后一个倒下，但肯定第一个站起来。

今天我们不用刻意附庸风雅，谈人文、谈情怀，两千五百年的姑苏城，放之四海，还是很能打的，古往今来，名流雅士佳作名篇，落魄枫桥边的张继，隐居横塘路的贺铸，还有独爱西子湖的白居易，姑苏在他们的笔下，温润华彩。

于我一个在苏州城卖房的牙子来说，谈苏州的经济发展，聊苏州的古韵情怀，显得太过苍白了，浅浅的说上两句，或许是书本上读来的，或许是新闻里看到的，更有一种可能，或许是我穿过太多次苏州城的街头巷尾，遇到形形色色的人，听到的，看到的，感受到的。

言归正传，回到我十几年如一日的工作上，苏州的房子怎买，买到哪里，苏州的房地产还有没有出路，苏州的房价是涨是跌，这是每一个在苏州扎根和即将扎根的朋友关心的，毕竟几百万的资产，买对了，满心欢喜，买错了，几十年神伤黯然。

我接下来尽可能详细的，梳理下苏州买房的一个基本框架逻辑，从宏观到微观，肯定有不妥帖的地方，毕竟任何人都会带着自己的主观情绪去看待苏州的房地产，或者出于某些目的罢了，绝对的客观是万万做不到的。

首先，看城市能级，看区域兑付力。苏州的城市能级并不高，普通地级市而已，但是前面讲过了，富裕了上千年的江南重镇，从地域文化到产业布局，再到所处的地缘位置，谁都不会小觑苏州，未来依然值得期待，这就是楼市能否活跃的基本面。

苏州六区四县，工业园区几十年的发展，妥妥的榜一大哥，吹过的牛逼基本都能实现；姑苏区占据了苏州最完善的配套资源，有着最地道的江南风情，今天和以后，总会有人趋之若鹜，为的就是烙印在骨子里的油纸伞、摇橹船、碎花裙摆、伊人翩翩。

高新区算后起之秀，有可以比肩金鸡湖的狮子山，也有不输主城的各种公共资源，园区兑付力排第一，新区可以说自己就是老二；相城区主打的就是个交通便利，便利到除了机场啥都有，当然苏州就没有机场，这个梗过不去的。

吴中区东西跨度很大，发展一直受限，蹭过园区金鸡湖，抱过新区狮子山，奈何落花有意，流水无情，回过头大力发展太湖新城，不过底子薄，摊子铺的很大，一摸兜，捉襟见肘；吴江区和四县很像，一直不觉得自己和苏州有什么关联，本地人相对富庶，大抵上不会出来，外地人也很少进去，像极了钱钟书的围城，不过是反过来的。

苏州代管的四县很散，各自都有自己产业发展的方向，昆山霸榜百强县，一哥的位置毋庸置疑，厂子多，人也多，偶尔还会和上海互动一下；张家港和常熟北抵长江边，可以偏安一隅，也可以各自为战；太仓就是个飞地，远是真的远，有那么点上海给啥我要啥，坚定不移的跟着上海闯天下。

其次，苏州各区域板块的房子，都被谁买去了。苏州的房地产是有鄙视链的，高能级板块对低能级板块看不上也就算了，同能级的也是彼此互不相让，话说回来，不管哪里的房子总有人会买，千亿富豪金鸡湖，但我们大多下里巴人图的就是个方便。

姑苏区看哪里都是乡下，毕竟这里才是每个向往苏州人的朱砂痣，买到姑苏的大多是本地土著，限购放开后，开始涌入外地有那么点古城情怀的客群；园区还是大多数新苏州人和外地朋友的执念，毕竟那一句，在苏州你可以永远相信园区，就让很多人梭哈一把。

高新区集聚的多是几十年发展下来，外地过来的中青年，有人为了工作，有人为了学区；相城区部分地段很有性价比，既能虹吸部分张家港和常熟的客群，也能做为园区、姑苏和狮山的备胎，还是那句话，交通方便。

吴江区说过了，本地人买的多，不过前几年有个特例，那就是所谓的长三角核心区-汾湖，的的确确割了一波又一波的外地投资客，自住环境倒还不错；吴中区特别的乱，本地人大多在城南、木渎，甚至胥口、光福，混的好就去园区和狮山，混不好吴中的配套也算齐全。

最后，苏州哪些区域板块的房子，未来还有充足的流通性和抗跌性，这里面要顺带提一嘴产品力，刚需客群在急剧减少，未来老旧小区、高层小户型，也包括一些远郊的商品房，流通性肯定会被锁死，这是趋势，没必要分析来分析去。

第一梯队，雷打不动的，园区双湖板块，金鸡湖西，姑苏老城区，老房子大家慎重一下，只要楼龄别太久，不管是别墅院落，还是大户平层，贵不贵无所谓，这叫稀缺资源，它的价值在于被一个城市包装起来，被一群高净值人群强烈认可。

第二梯队，高新区的狮山，瘦死的骆驼比马大，狮子山下依然有忠实的拥趸；姑苏区的胥江、西园留园一带，进可繁华，退可人间烟火，很稳很稳；园区的次核心，说白了就是奥体南边，只要经济稍作回暖，这种全新打造的中高端改善板块，就会有人买单。

第三梯队，姑苏的平江、沧浪，四大新城都差不太多，园区的车坊、跨塘，高不成低不就，就像我们人一样，是最多的一种，这种地方买房，除了产品力要强，更要好好想想未来什么样的人会给你接盘，他们会接什么样的盘，你再下手也来得及。

第四梯队，相城的元和、吴中的城南，算是这个梯队的佼佼者，刚需和刚改还是挺适合的，要啥有啥，什么都别看，就看性价比；木渎、浒关、尹山湖等等，这些地段尽量慎重考虑进场时间，不急迫的就等等，急迫的该买还得买。

还有一些地方就不做排名了，要么养老度假，要么本地人买买，大多是外围和远郊区域了，未来的流通性大概率没戏，提前想好一房传三代，开心就好。我一直的观点，喜欢苏州这个城市，想在这个城市扎根下来，哪里的房子都能买，就看钱包的厚度和对未来的预期，只是人都无法免俗，嘴巴上潇洒的人太多了，房子跌了卖不掉，心里都急躁，所以买之前尽量把功课做到位，没精力做的话，私信一下，可以找我聊聊。