两会观察：专家称居民可买房

中时财经原创出品

作者：周雪松

编辑：张丽敏

制图：张宇萱

许多人都关注今年楼市何去何从？

从今年政府工作报告来看，有望为楼市创造进一步稳定发展的条件，机会还是很多。

为什么这样说呢？其实大家也都看到了，市场集中暴雷期已经过去，只要做好保交楼，持续给市场注入流动性，稳住市场问题不大。接下来，更重要的事情是引导好预期。只要改革和调控的办法对，楼市可保无虞。

有专家在接受中国经济时报·中时财经记者采访时也表示，接下来楼市有望进一步企稳，新一轮楼市小阳春行情可期。

随着中国经济不断发展壮大，楼市的需求还会进一步释放。

01 超大规模市场机会还很多

今年政府工作报告提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。

在全国人大代表、58同城董事长兼CEO姚劲波看来，当前，我国房地产市场已经进入到一个发展新阶段。他在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，保障性住房是房地产发展新阶段中，非常重要的一个组成部分，这也标志着我国将构建政府保障基本需求、商品房满足改善住房需求、租购并举的“双轨制”住房体系。

而在“双轨制”推进中，大量的城市青年和新市民的居住问题都得到针对性解决，也有助于更好解决一二线大城市中等收入的“夹心层”群体住房困难问题。而未来，商品房将回归商品属性。

姚劲波认为，2024年宏观政策将继续发力稳经济，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。短期来看，利好改善型需求的政策将持续宽松，如继续优化限购措施、继续放宽二套房贷利率等。预计一线城市的限购门槛会有所降低，尤其是针对一线外围区域的降低概率较大，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

值得关注的是，今年政府工作报告明确2024年GDP增长目标为5%。北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清对中国经济时报·中时财经记者表示，这一目标并不低，有利于形成向好的投资和消费预期。

刚刚过去的2023年，根据国家统计局数据，我国国内生产总值(GDP)超过126万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。按照可比价计算，2023年我国经济增量超过6万亿元，相当于一个中等国家一年的经济总量。

按此计算，若2024年GDP增长目标为5%，我国经济增量也将超过6万亿元，也相当于一个中等国家一年的经济总量，连续两年相当于增加了上海、北京和重庆三大直辖市的经济总量（按2023年GDP算），我国GDP超过130万亿元基本已成定局，将释放巨大的市场需求。

放眼全世界，中国属于超大规模经济体，拥有超大规模市场，这一超大市场机会还很多。而且超大规模的城镇化仍未结束，特别是户籍人口城镇化才完成一半，我国房地产需求仍然是超大规模需求。不过伴随楼市降温，超大规模供给时代结束了，正在重构新的供需平衡。

贝壳研究院发布的一份研究显示，据其测算，2023年中国新房和二手房销售面积合计约15.1亿平方米、销售金额合计约17.4万亿元，同比分别增长6.3%和5.8%。

2023年可以说是我国房地产行业史上困难的一年，即便如此，仍然创造了超过15亿平方米的成交面积，成交金额也接近18万亿元，需求之大可见一斑。

虽然楼市还需要进一步挤掉泡沫，回到健康发展轨道还有很长一段路要走，但是长远看，随着中国经济体量的不断发展壮大，楼市的需求还会进一步释放。

02 新一轮楼市小阳春行情可期

今年宏观政策坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。中央强调，稳是大局和基础，各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。

在财政金融政策上 ，今年强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。今年政府工作报告特点之一就是在货币政策保持稳健的情况下，财政政策表现更为积极。

对外经济贸易大学日本研究中心研究员吴英杰在接受中国经济时报·中时财经记者采访时提到，近年来有人提及中国经济日本化，担忧中国楼市步日本楼市后尘。他强调，中国和日本国情不同，而且中国在吸取日本教训的基础上，可以避免犯严重的错误，只要改革与政策到位，楼市可以更快恢复。

在企业和居民信心不足的情况下，要避免资产负债表危机，政府必须加大投资支出力度，这方面我们也不用担心。在专家看来，今年财政政策更加积极，赤字比例较去年进一步增加，并配合特别国债发行，有助于扩大财政支出规模，推动经济复苏和提振市场信心。

中国银行原副行长王永利对中国经济时报·中时财经记者表示，中国不缺钱，1999年末广义货币为11.76万亿元，到2024年1月份是297.63万亿元，其增长是非常大的。就算是跟2019年末的198.62万亿元相比，今年1月末也增长了99万亿元，接近100万亿元。实际上，现在我们有近300万亿的货币，但大量的资金躺在银行里“睡觉”。

换句话说就是，相较于中国这一超大规模市场，流通中的活钱并不太多，所以物价也没有怎么上涨。未来货币政策还有一定的发挥空间，降息也在所难免。一旦把这些天量资金逼出来，流向实体经济，对房地产需求就会放大。

宋向清对我国房地产行业的整体判断是，全行业仍处于市场可兴、房企可为、行业可依、风险可控、居民可买、资本可投阶段，有困难但不悲观，有突破但也有阻力。

“经过近几年针对房地产的政策调控，购房者的房贷成本降低了，房企保交楼工作推进了，房地产债务危机减弱了，不发生系统性金融风险的底线守住了，所以，房地产行业治理和管控是积极有效的。” 宋向清说。

宋向清强调，2024年，房地产行业仍需要将工作重点放在防范和化解风险上，只要继续做好保交楼，加大保障性住房建设和供给，切实满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，房地产行业就不会塌，房地产市场也不会乱。

他表示，在此基础上，借力城市更新行动和城中村改造等，吸纳社会资本进入泛房地产行业，缓解房地产行业资金缺口，房地产金融市场有望进一步复活，这样就有望兼顾发展和安全、快速复苏与高质量发展等涉房难题，有利于化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，形成政策、资本、市场等联合拉动房地产行业转型升级的合力，从而实现房地产企业、金融机构、土地、社会和消费者利益的兼顾和共赢，籍此可以有效遏制房地产行业下滑，确保经济金融和社会大局稳定。

“各地政府按照因城施策的大原则，持续优化房地产政策，持续支持不同所有制房地产企业的合理融资，房地产市场就可以重拾消费者信任，重建投资人信心，就可以平稳健康发展。”他说。

宋向清预计，今年下半年最迟明年上半年在新一轮新型城镇化和房地产市场供求关系优化调整下，重新构建的房地产发展新模式和重新完善的房地产行业基础制度，将给房地产市场注入一针兴奋剂，有望催生新一轮房地产市场的小阳春。

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