下跌仍在持续！3月起，楼市或迎来“反转”？经济学家一席话说透

2月23日，国家统计局公布了2014年1月70个大中城市商品住宅房价数据，与许多“专家”以及中介宣传不同，所谓的“触底反弹”并未出现，反而下跌态势仍在持续。具体来看：一线城市新建商品房环比下跌0.3%、二手住宅销售环比下跌1%；二线城市新建商品住宅销售价格下跌0.4%、二手住宅销售价格下跌0.6%；三线城市新建商品住宅销售环比下跌0.4%、二手住宅环比下跌0.7%。70个典型城市中，新房与二手房下跌城市分别为56个和68个。

也就是说，在2024开年之际，楼市依旧没有出现明显的回暖，在最具有代表性的70个大中城市中，80%的城市新房价格下跌，二手房下跌的城市更是逼近100%。可能有人会说，上述数据都是与去年12月相比的环比数据，参考价值有限。但事实上，同比数据同样显得“惨淡”：一二三线城市新房环比下跌幅度高达0.5%、0.4%和2.1%，二手房同比下跌4.9%、4.4%和4.5%，跌幅全线扩大，70个典型城市中，新房同比下跌53个，二手房下跌已达到70个，全部下跌！

但尽管如此，依旧有不少所谓的“房地产业内人士”看好未来楼市发展，并且给出了自己的理由：1、国家推进新型城镇化建设，为房地产市场提供了持续的需求动力；2、随着居民收入水平的提高，对高品质生活的追求为房地产市场带来了新的增长空间；3、房地产与旅游、养老、教育等产业的融合，为行业提供了多元化发展的可能性；4、大数据、云计算、人工智能等技术的应用，为房地产行业的转型升级提供了技术支持。

那么3月楼市是否会迎来“反转”呢？要回答这个问题，首先要弄清楚支撑房价涨跌的关键因素。对此，经济学家提出了支撑房地产发展的“三驾马车”理论：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。也就是说决定房价短期、中期、长期走势的关键因素在于经济、土地、人口，并不是上文提到的坚持认为房价未来会大涨的群体提出的抽象观点。

首先来看经济（金融）。据晚点财经报道，从2020年初到2024年1月，中国家庭大约往银行账户里净存58.24万亿元，且82%是定期存款。这四年新增存款总额相当于2009年到2019年的总和。2022年和2023年分别贡献了17.84万亿元和16.67万亿元，是有统计数字以来增长最多的两年，截至2023年三季度，居民部门购房下降增加5.7万亿元存款、少买理财增加了4.5 万亿元存款。

我们知道，中国家庭普遍具有较强的储蓄意识，尤其是面对经济不确定性时，更倾向于将资金存入银行作为风险防范措施，大量的存款中有82%是定期存款，这反映出在当前的经济环境下，许多家庭认为银行存款是一种相对安全的投资方式。在短短4年时间内，存了过去10年的钱，意味着大家的消费观念已经彻底发生转变，房子不再是稳定的投资产品，相比买房，有钱的家庭更愿意存钱来实现资产增值。

随着经济发展向好，房地产也会随之逆转吗？恐怕很难，过去我国经济之所以能迅速发展，房地产市场的发展功不可没，在某些年份，房地产对财政的贡献度甚至超过了制造业，成为财政收入的重要来源之一，房地产行业的投资和消费活动，不仅直接推动了建筑业的发展，还对水泥、钢铁、有色金属等行业产生了间接带动效应。但过度依赖房地产行业也会带来风险，包括市场泡沫、经济波动加剧等问题。因此，为了实现经济的可持续发展，需要开拓其他动力来源，如发展实体经济，降低地方对房地产的依赖，并监督引导开发商和购房者转变思维。

再来看看土地。许多人喜欢将土地价格与房价比作“面粉”与“面包”的关系，面粉的价格决定了面包的价格，换言之土地价格高居不下、溢价率持续上升，那么开发商拿地成本就会高企，相应的房价自然就没法跌下来。那么当前土地市场表现如何呢？据诸葛数据研究中心监测数据显示，全国主要地级市2024年1月供应规划建筑面积为1528.96万 ，同环比分别下降23.28%、69.94%；一线城市供应规划建筑面积环比下跌37.45%，二线城市同环比分别下降14.9%、70.76%；三四线城市同环比分别下降32.72%、70.93%。

土地流拍率方面，数据显示一线城市土地流拍率为22.22%，二线城市流拍率为6.67%，三四线城市流拍率仍然最大，为22.33%。数据说明当前不仅是三四线城市开发商不看好，就连房价领跑的一线城市，同样也面临着较高的流拍率水平。换言之，现在就连开发商自己也不看好未来的楼市发展，宁愿用现金去做转型或者保持观望态度，开发商面临较大的资金压力，不再像以前那样能够自由地参与土地竞拍。

最后来看看人口。人口与房价的关系最好理解，为最直接的供需关系。过去房价之所以能够大涨，与住房普及率不足、人口持续增长、城镇化率持续增加密切相关。但目前来看，人口与住房关系已经彻底转变，2019年央行公布的数据显示，城镇家庭住房普及率已经超过96%，且四成以上的家庭持有两套或两套以上的房产。2017年，西南财经大学公布的一组研究报告，报告显示我国房屋空置率达到了21.7%，其中商品房空置率高达26%。

此外，当前我国已经正式进入了负增长周期，2023年年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人。全年出生人口902万人，人口出生率为6.39‰；死亡人口1110万人，人口死亡率为7.87‰；人口自然增长率为-1.48‰。也就是说未来一方面是住房供应持续增加，另一方面是住房总需求在持续减少的“尴尬”困境，未来需要担心的是多余的住房如何出售，而不是买不买得起房的问题。

正如独立经济学家马光远对于当前楼市评价的那样：“房地产市场如果能够软着陆，已经谢天谢地了，报复性反弹只是一个幻想”。房地产市场的软着陆是当前许多人所期望的结果，对于房地产市场的未来走势，我们应该保持冷静和理性的态度。在做出任何投资决策之前，都应该充分了解市场情况，并根据自身的需求和风险承受能力做出明智的选择。