央行PSL+LPR组合拳，楼市春天来了吗？

这次做一期关于房地产市场的视频，视频结论没有进行严格的实证分析和验证，仅仅是个人的经济直觉和一些专业分析，希望大家不喜勿喷。

2024春节前央行宣布释放PSL3500亿，春节假期后不到一周时间又宣布降低LPR利率25个点，5年期及以上贷款利率下跌到3.95%。央行一连串调控措施基本可以被视为中央对未来房地产市场的支持。

首先要了解什么是PSL？PSL(抵押补充贷款)是一种货币政策工具，主要用于支持国民经济重点领域和薄弱环节的发展。央行通过向国开行、进出口央行、农发行等政策性金融机构提供低成本资金，引导这些机构增加对棚改等项目的贷款投放，进而促进房地产市场的稳定发展。

据估算这轮PSL在货币乘数的作用下能向房地产市场释放1万亿的资金。央行曾在2014年大规模使用PSL这一货币政策工具，为2014-2019年的棚改货币化提供资金支持，导致我国房地产市场在当时异常火热，是推高我国房价的直接因素。

从政策运行情况和效果来看，地方政府通过抵押贷款的方式向政策银行申请贷款推进城市拆迁和棚改。政府的拆迁安置费用主要就是从这里得来，获得拆迁安置费用的居民获得大量现金但是失去原来的住所，于是就用拆迁款在城市购房。

央行发放PSL贷款资金就这样基本全部流入到房地产市场推高了房价和地价。城市地价上涨后地方政府通过出让土地获得收入来偿还最初的贷款，最终形成闭环。

这场瓜分城市发展果实的大戏中，拆迁户在城市获得新的住所，开发商也去了库存赚到了钱。政府高价出让土地不仅还清贷款，还获得不菲的土地财政收入，貌似三赢皆大欢喜的局面。其实是广大涌入城市的普通打工人为此买了单，他们是城市建设的主力军，但在这场游戏中没有获得任何利益，反而要直面应对所在城市高房价而背负沉重的月供。

网上最反对高房价，希望房价大跌的那批人就是他们。这次央行再次祭出PSL这一刺激房价的大杀器，意图非常明显就是把原来的套路再走一遍，而且为了保证政策效果还大幅降低LPR贷款利率，降低拿到拆迁款居民的购房成本，让资金迅速回流房地产市场。这一套组合拳下去，未来三年中国房地产市场必然会出现回暖迹象。

然而需要注意的是房地产市场的走向和房价变化受到多种因素的影响，除了政府宏观政策调控，还有经济社会等方面因素。虽然央行释放PSL和降低LPR利率可以被视为对房地产市场的支持，但未来房地产市场的走向和房价变化仍需综合考虑多种因素。

·从超长期来看中国人口老龄化加重，居民生育意愿降低，人口增长断崖式下降都在长期制约中国房价上涨。

·在中期来看中国常住人口城市化率已经达到66%，对于14亿人口的大国来说，这基本处于城市化中后期阶段，城市流入人口的速度也会不断减缓，这也将在中期制约房地产市场扩张。

·从短期来看中国经济下行压力将制约城市产业扩张，城市将很难像十年前那样创造大量新的就业岗位，城市就业压力将制约人口向城市流动，这将进一步在短期制约房地产市场发展。

因此中国房地产市场还是有一定的发展空间，但空间确实已经不大了，也许这轮政策调整将是刺激房地产市场的最后一针较为有效的春药。