巨变降临……

原创 刘晓博

一场轰轰烈烈的楼市“供给侧革命”，正从四三五线城市开启，将影响到大多数国人的生活方式。

今天（1月22日），多家媒体关注了湖南湘潭的“城市更新新政”。不过遗憾的是，媒体没有抓住重点，只关注了“允许土地分割”和“商改居”等。

更重要的，是下面红框里的内容。

我在湘潭市政府官网上，查到了这份《湘潭市加强土地利用推进城市更新的若干措施（试行）》的原文，其中第六条“支持开发改善性住房”的原文如下：

引导房地产企业提供多元化产品，加大品质型、绿色生态型、康养型住房开发比例，将改善性住房项目优先纳入年度土地供应计划。鼓励推出大平层、第四代住宅、低层低密度住宅等改善性住宅产品，放宽住宅建筑面宽控制要求，鼓励建筑内部创新设计，取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品。

住建部年度会议通稿发布后，我曾撰文指出：通稿里7次提及了“好房子”，意味着楼市发生了历史性转变。以前是解决“有没有”的问题，未来是解决“好不好”的问题。

在这个原则下，楼市发生了一系列历史性变革：

第一，2023年14号文明确，保障的归保障、商品的归商品。未来配售型保障房将完全封闭流通，不能转为商品房上市自由交易。商品房将主要建设“好房子”，而不再强调刚需。

第二，在这个思路下，“7090政策”、“禁墅令”、“土拍限价”、“新房限价”，乃至“二手房成交参考价”等老办法，都将逐步废止。

未来的商品房市场，将主要开发改善型住宅，鼓励差异化、豪宅化。

最近，多个三四线城市都发布了类似湘潭这样的文件。比如连云港：

再比如南通：

中国的城市正在分为“两组”，迎接楼市的新时代。

第一组，是以北上广深为代表的超大、特大城市，他们主要在搞保障房、城中村改造、低效用地再开发。这类城市外来人口多，自有住房率尚有较大提升空间，未来工作重点仍然是解决住宅“有没有”的问题，同时也开始关注“好不好”的问题。

第二组，是以湘潭、连云港、南通为代表的三四五线城市，主攻第四代住宅、大平层、带院落住宅。这些城市外来人口偏少，自有住房率偏高，未来重点是解决住宅“好不好”的问题。

全国人口中，生活在三四五线城市的比在超大、特大城市里的人多。所以，三四五线城市的新动向，对中国楼市的影响更为深远。

什么样的房子才是“好房子”？定义是多元的，最终由老百姓说了算，市场说了算。

不过官方还是先给出了一个定义，具体可以参照湘潭最新文件里的表述，其主题词是：大平层、第四代住宅、底层低密度住宅等。

什么是“第四代住宅”？

关于住宅的“代际划分”大概是这样的：古代中国，老百姓的茅草屋是第一代住宅；后来的砖瓦平房，是第二代住宅；过去40年流行的多层、高层单元房，是第三代住宅。

所谓第四代住宅，百度词条是这样描述的：

是绿色建筑的衍生品，融汇叠加了中国传统建筑四合院、街巷胡同、低层别墅以及第三代住房电梯房的特点于一身，并且能向高层建筑形态发展，又称“空中庭院房”“空中城市森林花园”。每层都有共享的公共院落和开放式可自由行走的街巷，人们可将车开到空中家门口，每户都有私家庭院，可实现种花、种菜、遛狗的田园生活，建筑外墙长满植物。

它的样子大概是这样的：

或许有朋友恍然大悟：这种房子不是已经有了吗？

的确，在一些城市已经出现了第四代住宅，比如成都的某“森林花园”就被称为中国首个第四代住宅。一些前卫的办公楼也搞成了这个样子，比如碧桂园总部大楼。

但问题是，这样的房子住着舒服吗？

在网上，吐槽上述项目的声音不少。

网友吐槽的主要问题是：为了保持外观统一，各家的阳台绿植是统一种植的，不是每家想种什么就种什么，而且是统一维护绿植，要支付费用。绿植会影响室内采光，但不能随意修剪（目前是否还如此规定，需要进一步核实）。绿植会带来蚊虫、潮湿等问题。

优点是：为了鼓励第四代住宅，允许开发商“拓展面积”或部分不计入面积，得房面积往往超过建筑面积。即便如此，项目的入住率也不高。

说实话，我也不喜欢这种郁郁葱葱的建筑。我更重视采光，希望远离虫虫蚁蚁，希望有管理自己阳台的权力。

我理想中的第四代住宅应该是这样的：

第一，把产品设计权、定价权完全交给市场，这样才能有百花齐放、适合不同需求的真正改善型住宅。

第二，自己买的房子，要有权决定阳台种什么（在不影响公共安全范围内），种不种绿植。自己买的房子，不能决定阳台上有什么，那还不如第一代住宅。

第三，第三代住宅最大的痛点是车位电梯配比少、隔音差、层高低、面宽小、物管水平不高，外立面档次不够，小区配套不全，以及不够绿色低碳。

把上述痛点解决了的住宅，才是真正意义的第四代住宅、改善型住宅。在绿色低碳上不能太激进、太肤浅。不是种满绿植的住宅，就是绿色低碳的。绿植影响了采光，需要白天开灯，就不低碳了。

第四，在第四代住宅上，不要急于定标准，可以让子弹飞多一会儿，让市场自己创造、博弈。

总之，楼市的大变革时代到来了。

大变革的起因是：在绝大多数城市，住房“有没有”的问题已经解决了。老百姓希望有改善型的住宅，而发展这种住宅可以让楼市继续拉动经济，创造天量需求。

三四五线城市因为增量人口少，外来人口少，率先进入追求“好不好”的时代；一二线城市会晚几年，最终也会进入到这个时代。

将来的商品房将高度分化，个性化的豪宅将不断涌现，叠加好的位置、好的配套，价格会非常高；中级改善、入门级改善等产品也会涌现，满足不同购买力的家庭。

以前建设的高密度、刚需型住宅，价值将受到压制。尤其是普通地级市、县级市、县城至今仍然空置的刚需型、高密度楼盘，未来命运堪忧。相当一批会在空置多年之后，自行拆除。

第三代住宅中的偏刚需户型，如果不在大城市核心区，抗通胀能力将不断下降，甚至失去这种能力。

就在我即将完成这篇文章的时候，股市继续向下破位，上证指数跌了40多个点。如今的市场已经出现非理性超跌，到了“有形之手”应该强力干预的时候。