天津城市发展的重心，大掉头！

天津城市发展的重心，已经大掉头。

从摊大饼建新区，回归到环内做填空题。

好处多多，但也引发了一个隐患。

| “土地掉头”

2023年出让的土地，48%都在环内。

而2022年的占比，仅为22%，扩大了一倍多。

其中，市区土地成交占比高达28%，也比2022年的13%，翻了一番。

这并非偶然，趋势已确立。

市区的土地成交占比，连续5年上涨。

回归得“气势汹汹”，回归得“火花带闪电”。

2023年成交的土地中，有10宗都是城市更新，以市区核心地段为主。

一堆三好地块：位置好、产品好、价格好。

| “买房人掉头”

“土地掉头”，意味着政府、房企都“掉头”了。

紧接着，买房人也“掉头”。

近5年，市区新房成交占比一直扩大，2023年已涨至15%。

新房成交量涨幅，也是市区最高，47%！

而环城只有19%，最低！

回归市区、回归环内，不是一句口号，无数买房人“正在实践”。

这进一步刺激房企回归核心区拿地，倒逼土地供应再次向环内靠拢。

365房地产研究机构的年终调查显示——

2024年，买房人首选的置业区域为：和平、河西、南开。

与年中调查相比，南开占比上涨10%。

环城关注最高的为西青区，但仍比年中下降11%。

足以看清趋势。

城市发展建设，需“三方协同”：政府、房企、买房人，拧成一股绳。

现在，“三方”都掉头回归市区。

那环城怎么办？

隐患来了。

环城有些板块，将面临配套建设暂缓！

学校、商业、地铁等配套，很可能面临“兑现风险”。

毕竟没这么多人，配套建设的边际效应增强，建设就会放缓。

土地财政驱动新区建设的模式，很难走下去了。

市区卖城市资源，环城卖发展，不怕慢，就怕站。

以前5年能建成的新区，现在得7-10年，甚至遥遥无期。

就连深圳、杭州都出现了“砍配套”的局面。

深圳砍掉4条地铁；杭州地铁4期被砍了一半；成都由原来的55条地铁，砍剩19条。

更无奈的是，天津环城很多板块，已经在卖“半成品”。

365房地产研究机构测算过“环城板块成品指数”：25个重点板块中，只有12个板块在6分及格线以上。

花“成品”的钱，却买了“半成品”。

扛价能力弱，买房人很受伤。

毕竟谁买房也不是只买房子本身，周边的配套也是付费条件之一。

城市，不是从天上掉下来。

曾经“因城而市”，如今“因市而城”。

物质空间的居住环境，社会空间的生活方式，与配套建设息息相关。

被酷炫蓝图吸引的，是一个个鲜活的个体。

居住、就业、教育、公共服务……恐怕就是其人生的全部。

我们无法与板块对话，只能默默观察它的“缓慢生长”。

基于此，天津365淘房来“当买房人的眼睛”。

记录板块的生长，或快、或慢、或停滞。

根据一系列标准，评判出板块发展指数。

为24个板块，建立专属《城市档案》。

每半年更新一次，留底、存档。

如果板块发展指数一直较高，说明板块价值持续叠加，入手风险较小。

如果板块发展指数一直偏低，说明板块建设缓慢或停滞，那么，请停止买入。

用客观的记录，为买房人“扫雷”。

作为深耕天津22年的地产媒体，365淘房能做些什么？能为城市留下什么？

记录下板块发展的侧影，记录下面对城市变迁的人与故事。

刚刚通车的地铁、热火朝天建设的学校、创意十足的商业、街边烟火气十足的小店、被更新的废弃工厂……都隐含了城市发展的密码。

当后人回顾《城市档案》时，一定会被这剧烈的变动所震撼。

1月19-2月8日，正式上线。

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