国家下场买房了，未来是新加坡模式？

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最近央行发布的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，是人民银行专门设立的结构性货币政策工具，不同于普通的银行贷款。在8座城市试点，分别是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津，引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁主体收购存量住房提供资金支持，盘活存量房屋，扩大租赁住房供给。

如果我们因为房地产低迷，未来像日本一样失去30年，经济增长变缓，社会进入低欲望该怎么办？1000亿元“租赁住房贷款支持计划”难道国家下场买房了吗？

一、先看下这些年房地产的发展模式

香港房地产模式：

香港的房地产市场以市场为主导，政府干预较少。这种模式使得香港的房地产市场高度市场化，但也带来了一些问题，如房价过高、住房供需矛盾突出等。

我们的房地产，过去的模式，都是深圳学香港，内地学深圳，香港模式最大的特点，就是预售制，降低了房产开发的融资成本，通过预售形式让让购房人来共担，有点共同开发的意思。

香港的预售模式下，能够让普通人、中下阶层和低收入人士参与到楼市运作中来，最大限度调动他们的积极性，因为毕竟看得到希望，踮踮脚掏空6个钱包，还是能够买得到。带来的弊端也很严重，已经严重到年轻人躺平。如果再不改变以后我们就跟现在的香港一样，房地产吸干了所有行业，造富了个别人，所幸已经开始转向。

新加坡房地产模式：

新加坡住房模式，简单来讲，就是鼓励中等收入和低收入阶层购买政府提供的公共住房，少部分高收入人群通过市场方式来解决住房。目前，新加坡全国的常住居民，包括永久居民在内，82%以上的家庭都住在这种被称为“政府组屋”的公共住房中。新加坡也被认为是世界上解决住房问题最好的国家之一。

与其他发达国家以公共租赁或房租补贴相比，“新加坡住房模式”是一种截然不同的住房保障制度，它源自新加坡的开国领袖李光耀“居者有其屋”的理念。在李光耀看来，只有当国民真正拥有国家的一部分时，保卫家园和保卫国家的概念才能真正联系起来。

新加坡政府公共住房又称“组屋”，一经购买，组屋的产权就属于居民，年限99年。组屋的户型以“四房式”“五房式”（相当于中国的“三居室”“四居室”，室内使用面积在90到120平方米之间）为主，占比约75%左右。

当然，也有可供租赁的组屋（在其他国家被称为“廉租房”），只不过占比非常小，仅为5%左右，而且户型多以“一房”和“二房式”为主。

二、目前我们面临的实际情况：

中国近20年快速发展，国内经济主要依靠三驾马车，投资、出口、消费。出口主要依靠国外经济周期，当周期上行出口火热，当后期下行出口萎缩，这块的决定权不在国内。消费这块盯紧CPI就可以，目前CPI增长率为-0.5也就知道今年消费情况多不乐观，而国内投资方面主要靠房地产带动，一提到拉经济就想到房地产。因为见效最快，只要开工建设就能把上下游拉起来，经济就会半年内热火朝天，居民买了房也乐于看到房价上涨，不管刚需还是投资敢于增加负债，相当于向未来举债进行发展，当债务超过还款能力就面临瓶颈问题。

现在的问题是随着大家收入不能直线上涨后甚至失业不好找新的工作，居民负债率也达到高位加无可加，叠加房子去化周期变慢，那么土地就卖不掉，开工变少了，相应的上游的钢材、水泥，下游的家电、家具等需求就会降低，那么经济自然拉动就比较慢，这块参与的上下游的劳动人数又最多，所以大家体感很差，因为内卷严重，收入降低。

从周期角度来讲，房地产投资增速高峰在2018年，之后开始进入下行周期。之前大家还不愿意接受，现在不得不体会行业周期下行的痛苦。而且房地产后期没那么快就结束出清进入下一个周期。

房地产多大的量可以进入供需平衡点，目前市场存量500亿平方米的建筑，按照50年的使用年限，也就是2%的折旧率进行建设，需求是10亿平方每年，再叠加一部分改善需求，不会超过12亿平方每年。而2022年房屋销售面积13.5亿平方米，2023年1-11月销售面积10亿平方米，已经快速接近供需的临界点。

价格方面，目前房地产处于有价无市阶段，首先开发商除非万不得已不想降价，老百姓如果不是迫切的卖房也不想降价，政府和银行就更不想降价了。所以有这么多人还在尽全力扛着，所以处于有行无市阶段。

什么能打破这个房地产的定价权呢？法拍房属于违约需要迫切卖掉抵偿资产的，所以法拍房可以作为市场的试金石。2022年法拍房60万套，当法拍房占据市场供需12亿方的20%的时候，当有240万套法拍房，而今年法拍房将激增到400万套。那么其价格将影响当地房地产价格的定价权。

房价下跌到哪种程度政府就有动力接盘？当一个地方整体房价下跌30%左右，也就是老百姓的首付基本跌没，还不至于弃房断供的阶段，再跌多了他可就弃房断供了。那么银行的坏账会快速增加，房产风险外溢到金融行业。价格可以参考2015年的房价，反正政府要大规模建设保障房，新加坡70%是保障房，国内目前是5%，当下跌30%-40%后，政府将会有动力和责任接盘开发商手里的库存商品房，接手以后转变成保障房用于持续的出租或出售中，当然这个也要看每个地区的情况。

从投资回报率来看，比如目前的房子价格投资回报率是2%，如果价格跌50%，那么其投资回报率是4%，当前国家长期借款利率是3%，那么国家就有利差空间去进行操作。这样经济最大的隐患就消除了，也给房地产进行了托底。而政府从卖地模式进入了收租模式，所以未来会放水托底楼市，也是托底经济。

所以央行发布的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，你也可以理解成国家下场买房子了。贷款期限最长不超过30年，贷款额度不超过物业评估价值的80%，贷款利率由山歌银行根据借款人风险给出。贷款人都是国企，估计最后的贷款利率3%左右。

目前郑州、济南已经开始落地，我们来看福州的报道，福州全市范围内超过7200套存量房，近75万平方米，首笔资金4.89亿元也已经落地。

天津首批租赁住房贷款也已发放。2023年12月，试点贷款12.88亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。

青岛市成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，该公司为青岛青铁置业发展有限公司全资子公司（国企），目前已获得银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。

为啥选择这8个试点城市呢？这几座城市存量房大挤压严重，降价厉害，进入了合理的收购区间，再不收购有弃房断供引发金融风险外溢。

按照青岛18.5亿，2319套房子，每套按照100平计算，均价大概8000左右，是青岛二手房市场价的50%左右。这样事情就理顺了，国家提供3%的低息贷款给地方国企，让他们拿专款去收购地方存量房，然后对市场出租。

我们来算算账，青岛租房均价29.5/平，二手房价平均16000/平方，年租金回报率2.2%，如果房价下跌50%，8000/平方那么租金回报率就会提高到4.4%，而3%的长期贷款买入，变成为了稳赚不赔的套利模式。

三、房地产未来如何发展

如果试点成功，不排除国家继续推进其他城市，说白了就是央行放水进来托底楼市。这样存量房很快就被收购，政府也不用建设保障房了，而房地产市场很快就能稳住，房地产的债务也就稳住了，金融风险也就控制住了，经济最大的隐患也就消除了，而地方政府从卖地模式转换成收租模式，如果当地房价上涨过快，也可以抛售部分来平抑房价过快上涨。

新的政策对于房地产大市场当然是利好，但是大量保障房进入市场后，也会带来其他的问题，首先对二手房市场影响最大，租售同权可以永久续租，没必要高价马上买入。其次对于租房市场影响较大，个人房东的信用怎么也比不过国家的信用，尤其叠加上学生读书等其他福利，它也会天然的出台政策朝自己倾斜，叠加大量保障房进入出租市场，价格下跌是必然的。

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