一大批买了中山的业主“梦碎”

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

“这么长的路，66块还想怎么样？”——这是来自在深圳南山工作买房买在了中山的业主的原话。

1月15日，广东省发展改革委发布《关于召开深圳至中山跨江通道车辆通行费收费标准听证会的通告》，针对深中通道两大收费方案进行听证。

其中，方案1——全线车辆通行费收费标准为66元/标准车次，三类客车、四类客车收费标准均为86元/车次；方案2——全线车辆通行费收费标准为66元/标准车次，40座以上大型客车和六类及以上货车收费标准分别为106元/车次、216元/车次。

虽然只是收费标准听证，但基本上就是两个方案二选一了，因为两大方案的收费起线标准都是“全线66元/车次”。

有人说，66块还是太贵，收取标准按“40块单程”收取比较合理。

但根据官方给出的深中通道成本核算，包括路桥折旧、公路大修、养护管理、财务费用，单程单车通行成本59.22 元/车次，必然不可能以“40块单程”来收取的了。

所以如果个人想要通行成本降下来，大概率需要依赖跨市公交或者顺风车拼车。

据中山市交通运输局消息，目前已规划设计了两条深中跨市公交线路，方案已报市政府审批，深中通道开通当日，将同步开通中山、深圳两市间的跨市通勤公交，早晚高峰15—20分钟/班，平峰30分钟/班，初定票价是十多元。

两条深中跨市公交线路分别为“博览中心－前海湾地铁站”“博览中心－机场东地铁公交接驳站”。

其次，若按照最直观的里程收费来计算，“66元”的定价已经很便宜。

广州的黄埔大桥7公里，小客车收费30元，其他四类车分别是45元，60元，90元和105元。

东莞的虎门二桥12.9公里，小客车收费42元，其他四类车分别是63元，84元，126元，147元。

东莞的虎门大桥4.6公里，小客车收费40元。

港珠澳大桥41.6公里，小客车收费150元，普通货车收费60元。

而深中通道全长24公里，比虎门大桥和二桥都长，如果单从每公里来计算，深中通道过桥费是2.75元/公里。

所以，以官方给出的成本公式测算，“全线66块/车次”其实并不算贵。

虽然按照成本和里程来计算，听证方案的收费起点不算贵，但落到个人头上，交通成本就不便宜了。

按照22天工作日估算，如果深中双城生活，那么一个月下来，自驾通勤的交通成本就需要2904元/月，这还不算油费以及深中通道桥外路程的费用。

而这个交通成本，已经足够双城生活的人在深圳宝安普通地段租到两房一厅或者在南山区租到大单间。

而租房节约下来的成本不仅仅是资金成本，还有时间成本。

深中通道全长24公里，预计是“深圳－中山”30 分钟到达，但通车后算上堵车时间，过收费闸点以及到达实际上班工作的地点，通勤时间翻倍都算保守估计。

这些成本对打算“双城生活”的人来说，大概是很难接受的。

而这就意味着，计划双城生活的人愿望大概率要落空，中山楼市依赖深中通道概念的滤镜从此被打破。

因为很多选择中山的业主，大多都是手中预算只有100万-200万，买不起深圳退而求其次选择中山的深圳刚需。

而选择中山的其中驱动因素就是深中通道能把深圳和中山的物理距离缩短。

在深中通道建设开通前期，抱有极大的投资热情，不少人满怀憧憬地跑到中山一掷千金，尤其是中山的火炬新区、南朗镇、马鞍岛这些地方。

去年2月，根据 华夏时报报道，中山马鞍岛的万科深业湾中新城，深圳客户占比达到70%。

时间再往前追溯，2022年7月马鞍岛有楼盘甚至直接打出“马鞍岛迎深圳看房团”的口号。

而根据中山中原战略研究中心数据显示，在中山楼市火热的阶段，2020年7月中山重点开盘项目成交客户来源中，深圳占比就达到了49.67%，比中山本地客户还多。

所以，这些年深圳的购房群体，可以说是撑起了中山楼市的半边天。

与此同时，中山楼市热度高涨阶段，也是中山新房价格跟着高涨的阶段。

根据中山新房备案数据显示，中山第一个均价3万元/平的项目就是马鞍岛的万科中天西湾汇。

2021年9月8日马鞍岛上的万科西海岸价格为3.3万元/平-4.45万元/平。

以整体区域来看，当时马鞍岛及周边的房价均价已经超过1.5万/平。

根据中山合富数据显示，2017年—2021年，中山火炬区、南朗镇以及东区的新房住宅价格一路上涨，2021年这三个区域的新房住宅均价分别达到15834元/平、19377元/平和24347元/平。

但如今，随着楼市周期的变化，中山楼市的价格有所回落，成交量也收缩到10年前的三分之一。

根据中山合富观测的数据显示，近10年中山楼市的成交流动性发生了翻天覆地的变化。

2014—2016年中山新房住宅的成交套数都超过了9万套，中间2017年虽然成交套数有明显的差距，但2018年后中山楼市的成交量便开始逐年萎缩，到了2023年中山新房住宅全年成交套数下滑到只剩31030套。

所以等到深中通道真正通车的那一天，对很多业主来说，不一定是“大礼包”，反而有可能是梦碎的一天。