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这是熊猫贝贝的第2173篇原创文章

这篇文章，专题和大家聊一聊2024年伊始，中国楼市中引发热议的，由一线城市广州正式实施的房票政策。

2024年正式启动，随着国家和地方政府在政策，金融面上的一些新动向，不少依然沉迷于炒房投机，价差套利的群体，也开始躁动起来，配合最新的一些政策和银行动向，发起了新一轮的舆论造势和情绪煽动。

当然，利益关联，思维惯性，还有路径依赖，这样明显有着“刻舟求剑”味道的行动，可以理解，但是并没有什么现实意义。

2023年一整年都过去了，能拿出来炒作造势的新政和动向，还不够？

一年时间都这么努力过了，结果如何，不用多说了吧？

从一个真正的房地产行业从业者的角度，看到现实，是中国房地产经济这一轮上行周期的大势已去，潮水已经明显开始褪去，但是并不妨碍还有不甘心的人，还在幻想着这是一次小调整。

或许有人无法接受这样的结论，那么，这篇文章分析讨论内容，这样的群体，可能并不太适合继续看下去了。

这篇文章，将聚焦于一线城市广州，在2024年伊始正式推出，但是一波三折的房票政策，基于全国房票政策的推行情况，结合房票制度的几个关键本质，对广州房票政策可能产生的实际效果，以及后续影响走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

新年伊始的广州房票新政，具体怎么一回事？为何说“一波三折”？

从“问世”，到“隐退”，再到“重出江湖”，曾流行于棚改高峰期的房票重回大众视野。

1月5日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出全市第一张房票，广州探索房票制工作迈出实质性的第一步。

前一天，《广州市房票安置实施方案》经市政府审议通过，由此，广州正式成为国内首个探索房票安置政策机制的一线城市。

图片来源：网络

关于广州这个房票动向，其实本号前几天文章里面已经有过详细解读和分析，这里就不多赘述，关键看看这个新政实施以后的几个最新市场反馈和动向调整。

5日已发放的房票凭证载明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。

目前，荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已纳入“定点入库”名录。

但是房票新政，在广州本地，显然是遇到了一些阻力。

以往拆迁征用，在广东地区可是一夜暴富，改变命运的天大好事，现在房票制度实施以后，真金白银的补偿没有了，变成了一张房票，很多广东本地土著，对于这样的转变，肯定难以接受。

虽然媒体没有报道，但是台面之下，暗流涌动，一些看不见的博弈，激烈异常。

很快的，博弈动向有了新进展：

1月8日，广州市规划和自然资源局就热点问题一一释疑，也算是给房票新政，进行了一些实质性的调整。

根据广州市规划和自然资源局的解析，依托和对接现有的阳光家缘网可售的新建商品房房源，房票全市通用，可以购买广州市“房源超市”内新建商品房。

“（房票安置政策）增加了被征收人选择安置房源的范围，化解了复建区建设的不确定风险，可以让被征收人根据自身需求和喜好，在规定的时间内，在‘房源超市’中自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人更加灵活、多元和个性的需求，也可以推动广州现行房地产市场去库存。”广州市规划和自然资源局有关负责人表示。

在操作层面，房票安置政策较为灵活。

根据规定，房票的使用人为被征收人本人及其直系亲属（配偶、父母、子女等直系亲属），其直系亲属使用时需具备广州购房资格。购房时，优先全额使用房票支付购房款后，尚不足以支付总房款的差额部分由购房人补齐，购房人符合贷款条件的可申请贷款补足差额部分。此外，被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让，但仅限转一次，转让价格由转让双方自行协商确定。

需要注意的是，房票有使用期限。

自房票核发之日起计算，最长使用期限为18个月，到期后未使用部分被征收人可向核发房票的区政府申请兑换成货币。

至此，从2023年11月份信号释放，到1月5日正式实施，再到3天时间“看不见”的受众博弈以后，政府部门出面解读，细则完善调整，正式宣告了房票制度，成为板上钉钉的楼市新政。

主流媒体和舆论都把精力放在为房票制度贴金和解释上面了，而对于房票制度真正在广州这个一线城市落地的过程，却少有报道。

图片来源：头条图库

2

着眼全局：房票制度，全国推行的情况怎么样？有什么关键表现？

房票，不是什么新东西，本质上，房票就是政府在征收房屋时补偿被征收人的方式之一，是一种特殊的货币化安置手段。

原理也不复杂，一张图就能说明白：

资料来源：各地地方政府官网，中金公司研究部

上一轮棚改货币化时期江浙皖、山东、福建等地为实现更好更快去库存目的使用过房票政策，取得良好成效。

2014年，浙江诸暨与安徽铜陵在棚改过程中率先推出房票政策。

2015年起，中央提出去库存并推出PSL为各地棚改提供资金支持；

在资金较为充裕的背景下，部分江浙皖（如义乌、芜湖、安庆）、山东（如淄博）、福建（如平潭）城市为加快去库存而探索实施了房票政策，并取得较好成效。

2018年起，伴随棚改货币化退坡，房票政策也逐步弱化。

这一轮周期中房票推行范围更广、力度更强，出台城市能级已上升至重点二线及一线城市。

2022年下半年是本轮下行周期中推行房票的第一个高峰，2022年6月至12月累计有57个地区（从市、县到区大小不等）推出房票。

2023二季度以来，房票推出又有加速，截至2023年末据不完全统计共17个省市75个城市123个行政区划共出台131条房票政策，其中以有过房票实施经验（典型如江浙皖、福建）的、区县级政府出台为主。

从力度上看，本轮周期更多重点二线城市及一线城市加入房票推行行列，整体能级较棚改时期提高。

图片来源：网络

具体来看不同城市之间房票政策的实施细节情况：

实施范围：

房票主要用于国有土地和集体土地上房屋征收项目，2023年下半年以来越来越多被计划应用于城中村改造项目。

房票优惠：

为鼓励被征收人选择房票，各地在票面金额的基础上通常会给予被征收人5%-15%（少数城市达到20%-40%）的额外补贴并减免购房契税；同时部分城市指导房企给予持票人3%-10%不等的房价折扣。

使用期限：

为加快房票使用进度，各地通常设置12-24月的使用期限，逾期未使用或剩有余额的房票到期可兑换为现金，但无法享受房票补贴，目前少数城市允许持有人转让未使用的房票。

房源纳入：

房企自愿选择是否加入房票安置范围，大部分城市将可选房源限定在可交付的新房项目内，少数城市允许选购二手房。

房票结算：

主要采取两种模式，一是一次性结算，在披露相关信息的城市中通常在房企提出兑付申请后的7天-6个月拨付资金，以3个月的情形居多；

二是按施工进度结算，签订商品房买卖合同、封顶、交付是三个主要结算时点（如台州椒江区在三个节点分别拨付50%、45%、5%款项），现房则通常在签订购房合同后直接拨付资金。

抛开对房票制度的利弊复杂分析，仅仅从规模和数量上来看，房票制度取代上一轮货币化安置模式，成为新一轮中国楼市需求释放的关键模式，趋势信号明显，势能力量已成。

广州（图片来源：头条图库）

3

本质分析和趋势研判：“房票制度”，能够成为改善中国楼市困境的良药么？

一线城市广州房票制度一出，引得各路炒房群体集体亢奋不已，不少自媒体甚至把广州房票新政，吹成了什么“大杀器”，“楼市翻身秘密武器”，“2024年行情风向标”……等等高度。

这些观点和说法，特别是把广州房票，和上一轮货币化安置各种划等号的认识，靠谱么？

不靠谱，非常不靠谱，仅仅从市场交易的角度，两个理由就能说明问题：

第一，房票制度放眼全国其实都一样，本质上就是一个以旧换新，但中间的货币却全程“隐身”了。

房票的本质就是货币化棚改，只是把钱换成了一张白条，居民拿白条买房，避免了资金流向其它行业，房地产企业再拿条找政府兑现。

现金生意，和白条生意，能是一回事？但凡有一点点生意经验，也说不出这种瞎话来吧？

第二，任何资产市场，价格和行情要有所表现，有个绕不开的必要条件，那就是增量资金。

不好意思，房票模式之下，增量资金就算通过PSL能到政府手上，这钱是到不了市场环境中的，被拆迁征用的业主为了买房贴的那点钱，说真的，九牛一毛的形容都抬举了。

房票模式之下，开发商去库存，政府花钱实现土地和房产的合法回笼，拆迁户换了新房子，整个模式资金基本没有进入流通市场，价格怎么涨？

退一万步说，用真金白银和信用杠杆的群体，和拿着房票添点差价的群体，去买房，会形成市场的价格挤压现象么？心有多大，才会用自己的钱和别人的白条拼购买力？

来，各路炒房大神，别说虚的，就问这种看不见钱的置换，怎么能把市场炒热，价格抬起来？

指望房票模式全面推开，拉动市场行情，从现实和逻辑来看，恐怕是没戏了，但其实这并不重要，重要的是，房票模式推广到了一线，这个事情，折射出来的一些本质和趋势信号，才是重头戏：

中国经济过去的二十年就是土地货币化的二十年，中国货币增发的底层资产就是房地产，是以透支居民三十年收入而超发的货币。

房票唯一的好处，就是政府不用出现金，也不用兜底安置房，却能用一张白条获得居民的土地而出售获利，而这白条的兑现者居然是企业。

大家看出什么门道来没有？

如果房票可以兑现，那本质就是印钞；

如果房票不能兑现，那本质就是发债。

过去，居民部门买房，特别是期房，就相当于间接承接了地方政府的债务，结果过去几年，因为很多开发商搞出的烂尾楼和质量问题，让居民部门望而却步，市场信心受到了伤害，再加上供需关系的变化，以及国家意志对楼市泡沫的警惕等等综合因素，居民部门买房积极性下降，开发商陷入困境，政府向开发商收取土地出让金的路径已经逐渐走不通了。

房票制度，就相当于政府打白条，让居民部门完成住房置换，解决开发商的去库存难题，这就变成了政府用信用，将债务风险，从居民部门，转移到了开发商群体身上。

所以，不为人知的是，有些已经实行的地方，不少开发商拒收房票，或者给予房票的选择楼层极少，例如只能选天地层，甚至还要搭售车位。原因很简单，不论向政府要钱是否易或易难，企业至少多了一些行政成本和时间成本，现金或银行贷款不香吗？

房票和土地财政一样，也是用居民土地为抵押物的钞票，只是更加减少了中间金融流程。

值得注意的是：在中国经济体系内，企业特别民营企业天生弱于政府，在当今财政紧缩，地方债台高筑的情况下，企业特别民企向政府兑现房票的难度估计也是不低的。

看懂这个关键本质和区别，就能明白，房票模式就是一个新的债务转移模式，理论上讲，房票确实能用很少的资金，撬动很大的杠杆。

但是在市场中，并不存在增量货币的产生，而是债务主体的转移，所以，对于楼市而言，这个模式能发挥出来的效果，没有多少想象力。

而且，这个模式对应的金融和地方政府信用风险不小，从侧面，也揭示了当下一些城市的财政趋于紧张的现实。

退一万步说，2023年全国就有很多城市启用房票模式了，其中不乏新一线和热门城市，楼市起来了么？

很多人都拍马屁，什么推动城市更新，帮助楼市去库存，激发鲶鱼效应……

但是，请大家仔细想想，整个游戏，只有居民是出钱的一方，是承接和消化债务的最后一环，另外几个都是要赚钱的一方。

因此，这个游戏要能运行的关键是什么？

是老百姓得用房票买新房还不够，还要有更多没有房票的群体，花真金白银，去银行贷款才行。

不然，旧房子，城中村的群体换到了新商品房里面，开发商房子还是消化不掉，地方政府土地依然卖不出去不说，凭空还多了一大堆房票置换产生的债务，这生意还怎么玩？

很明显，“房票制度”，并不能够成为改善中国楼市当下困境的良药，最多算一个具有缓冲功能，能在一定程度上对于当下开发商市场困局产生时间换空间效果的安慰剂。

图片来源：头条图库

写在最后：

如何看清“房票模式”趋势之下的关键时代信号？

就在一线城市广州房票模式落地的同期，同样在广州，一个关于土地财政的最新动向，值得拿出来和大家进行一个分享：

（1月9日），广州2024年首场土拍爆冷，共2宗地出让，0成交。

意不意外，惊不惊喜？就看看那些拿广州房票出来炒作的各路大神，如何解释？

两宗传统意义上“过得去”的地块双双流拍，说明开发商拿地已经相当冷静，不再仅着眼于板块，而是站在销售端的角度综合测评地块的全方位因素。

无利可图，或者风险不可控，就当下这个市场和经济环境，谁敢贸然下场？

广州楼市的表现，充分说明一个现实：从开发商到客户端，都已足够冷静！

因此，不是广州楼市不行了，是大环境让每一位入场者都非常谨慎。

房票模式，看来威力和想象力，恐怕没有很多自媒体吹的那么神乎其神。更多的，更像是市场僵持的局面之下一个权宜之计而已。

看清这个观点，很重要。

更重要的，是从这个最新楼市动向，看到一个更为关键的时代信号，那就是，这一轮，国家对于中国楼市的态度的坚定，以及各个地方政府在楼市问题上的“黔驴技穷”现实。

能用的招，基本上都出来了，而后续继续发力，还有想象力。

但是从国家对于楼市的态度以及管理上来看，中国楼市还能重现上两轮回暖升温，爆发暴涨的辉煌，是没有任何的想象力了。

求稳，维稳，腾挪周转，时间换空间的主线，非常清晰。

结论同样很清晰：对于真正的刚需和改善群体，2024年注定是一个友好，宽松的入场机会，而且，买方市场优势明显，体感很好。

而对于投机炒作，指望价差套利，房价暴击，轻松靠房产倒卖腾挪就能赚快钱的群体来说，2024年，没有春天，看看寒冬之下的温度，还能嘴硬多久？

哈哈哈哈……

以上，就是对2024年伊始，一线城市广州最新实施的房票模式，进行的一次专题梳理和深入分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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