房地产市场找到救市新路，央行出手、国企兜底，去库存的钱有了

1月5日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布重要文件，题为《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（下称《意见》），结合1月2日央行公布2023年12月抵押补充贷款余额净增加3500亿元的消息基本可以确定高层为拯救陷入萧条的房地产市场找到了一条新路并会提供资金支持。

《意见》内容很长，一共有17条，将从今年2月5日起施行，主要围绕保障性租赁住房展开。

未来，中国的房子分成两类，一是商品房，不论是租赁还是买卖价格均由市场机制决定；二是保障性住房，用于解决城市中的大量底层民众的居住问题，不能转换为商品房、封闭经营。

保障房又分为两种，配售型保障房和保障性租赁住房，《意见》针对的是后者。

追求生活质量、想要住在城市核心区域、收入较高的群体可以租商品房，代价是支付高昂的房租；相反，保障性租赁住房适合经济能力有限、只是想有一个安居之地的群体。住房租赁市场会由两个小市场组成。

要搞保障性租赁住房的前提是有足够多合适的房源，哪来的房子呢？现在市场上不就是房子多吗？根据国家统计局数据显示截至2023年11月末商品房待售面积为6.54亿平方米，比2021年11月末多了1.52亿平方米，未来一段时间大概率还会继续增加。

那么多的待售房源压得开发商喘不过气来，光靠融资“输血”难以长期维继，恢复“造血能力”是获得救赎的关键，说得直白点就是得把房子卖出去、库存降下来以获得正向现金流入。

在居民对楼市信心未能恢复之前房子不好卖。不少开发商怕是很难撑到楼市信心恢复的那天，或者我们也可以这么理解，只靠市场自身调节国内楼市的信心不知道何年何月才能恢复。

房地产市场供给充足，要的是需求匹配，当下的居民购房需求远远不够，只有国家队出手了，买下房企们的库存作为保障性租赁住房的房源。如此一来两个问题都解决了，房子卖出去后房企恢复造血能力、负责运营保障性租赁住房的企业手上有了房子。

理论上没有问题，实践中的困难点在于资金。钱不是万能的，可没有钱却是万万不能的，改建、购买、运营保障性租赁住房都需要前期投入大量资金，光靠各类主体的手里的存量资金是不够的，一定要有增量资金入场。

高层也知道推动保障性住房工作需要一大笔资金。于是，央行出手了，联合金融监管总局出台了《意见》，指导包括商业银行在内的金融机构为相关主体提供融资和金融服务。具体而言两类主体将获得信贷支持。

第一类是盖房子的。

已经建成的存量商品房不一定适合作为租赁住房使用，需要改建。《意见》提出“加大住房租赁开发建设信贷支持力度”。商业银行向开发商发放租赁住房开发建设贷款，有钱了就能进行改建。

与此同时，改建涉及建材、装饰装潢、家电、设计等诸多产业，房地产上下游行业同样能够获益，相关企业得以“活下去”。

第二类是买房子的。

开发商改建好房子后得有企业购买。《意见》要求金融机构“满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求”。我们可以理解为银行借钱给房东让他们买下存量闲置房屋当作保障性租赁住房的房源。这类贷款的期限最高可达30年，贷款利率可以做到房产评估价值的80%。

愿意且有能力成为保障性租赁住房房东的主体中大部分是国企或者医院、学校等符合条件的事业单位。最终，我们发现存量闲置房屋被“国家队”买走了，关键时刻还得靠国家托底。

除了以上两类主体外一些运营保障性租赁住房的主体也能从银行借到钱，最长贷款期限在5年至20年不等，最多可以借到物业评估价值的80%或贷款期限内租金总额的70%。

为了让政策得到更好地实施，央行早已开始布局，为金融体系补充“弹药”。

1月2日，央行官方网站发布2023年12月抵押补充贷款开展情况信息，三家政策性银行净新增抵押补充贷款3500亿元，上一次净增要追溯到去年2月，只增加了17亿元，与本次新增额度不可同日而语。此外，之后抵押补充贷款还会继续以千亿体量的规模增加，能够撬动超过1万亿元的投资规模。

很多人可能还不清楚何为抵押补充贷款，这玩意英语简称为PSL，大家可以简单理解成央行向特定领域增发货币，这些资金是新“印”出来的。2015-2017年国内房价因棚改货币化的实施经历了一轮上涨，当时给到拆迁户的货币补偿就是靠PSL获得的资金。由此可见，每一轮与楼市有关的调控里都会有PSL的身影。

本次PSL的投放目标为三大工程项目，分别是“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设和城中村改造。说得很明确了，PSL增发的货币中有一部分会投放到保障性住房之中，相当于央行给政策性银行提供资金，政策性银行把钱借给商业银行并规定出借范围，商业银行再把钱借给上文提到的两类主体。

解决房地产市场危机的新路径找到了。问题来了，这么搞会不会又一次让房价快速上涨呢？在我看来不会发生这样的事情，否则就不叫新路径了，应该叫老办法。

《意见》围绕的是保障性住房的租赁，购买主体主要是国企，和商品房市场以及炒房客没有任何关系。保障性住房的特点是价格较低、租金自然不会很高，同时，国字头房东持有保障性租赁房后是不能想卖就卖的。换言之，不存在支撑房价大涨的因素。

这次救市的目的是两个，解决城市低收入人群的居住问题，同时帮助房地产转型期间因政策突变而陷入经营困难的大量地产行业上下游企业渡过难关，“房住不炒”的基本原则是不会改变的。

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