12月中旬，北京和上海一起在政策上出力，将首付比例、贷款利息以及住宅认定标准进行下调。

作为国内房地产的“天花板”，在临近年底再次下手，导致网上出现不少猛夸“楼市大兴”的声音。

例如购房者得偿所愿，深夜冒雪选楼盘；又或者售楼处深夜不打烊等等。

看到这些言论，不禁让人疑惑：难道政策的效果真有这么好？还能翻天不成？

接下来，我们看看具体数据。

01 | 北京上海的销售数据

根据诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，新政颁布后的，北京上海楼市活跃，成交量有了很大的提升。

首先来看看北京。

12月18日，也就是新政颁布后的第一个周末，这天的新房单日成交了364套，比近一周的平均水平高出89.02%。

其中在18日新开盘的梧桐星宸，开盘30分钟卖出去318套，销售额可能达到17亿，直接占据单日成交量的大半江山。

这个数据，也是10月以来日度成交新高。

再来看看上海。

12月16日，新房单日成交558套，次日虽然回落，但也有419套，仍然高于近一周的平均水平。

另外，北京上海多家楼盘售楼处的工作人员告诉记者，新政颁布后，客户明显增多，甚至还需要限流预约。

仅通过数据来看，北京和上海确实一片欣欣向荣的光景，但在我看来，这次的政策效果顶多撑到明年小阳春。

之所以这么说，也并不是唱衰楼市，而是因为这次政策刺激释放的需求，还没有9月份认房不认贷来得多。

02 | 新策远不如认房不认贷

9月的认房不认贷是今年楼市的一个高峰期，政策落地后，成交量上升得可不是一星半点儿。

北京：8月份新房成交量3191套，认房不认贷后第一天，单天成交量超过1800套，一天抵得上半个月的业绩。

但在9月之后，成交面积开始下滑，到了11月时，成交面积甚至还不如8月份。

上海：认房不认贷后的第一天，单日成交量创下近几个月的新高，达到699套。

但与北京的情况相同，到了10月份，成交面积从9月的76.93万平方米降到60.37万平方米，之后的11月又降到60.07万，也低于8月份。

不难发现，认房不认贷在短期内的刺激作用明显强于这次的政策调整，可即便势头这么猛，但最后还是没撑过3月。

所以说，想靠“降首付、降利息、降住宅认定”来翻盘，更是难上加难，等政策的作用消散，又得拿出新政策来。

03 | 业内人：购房者不好忽悠了

回看想过去，购房者抢房的消息频繁出现，可如今却很少见到，恐怕也只有在认房不认贷这种大政策的刺激下，才会重现这样的光景。

与前几年相比，现在的政策更好，而且房价还处于下跌趋势，明明是买房的好时机，但有购房需求的人群却并不买单。

出现这种情况，关键点还是在于市场和收入。

大家收入上不去，而且大部分人普遍都认为，楼市会继续下行，房价会继续降。

我们知道，贷款购房意味着几十万甚至上百万负债，意味着透支未来二三十年的劳动力，也意味着自己未来的消费受到一定的限制。

在收入不涨、楼市下行的大前提下，付出如此巨大的代价，只为购买一件明知会降价，而且还不知道降到这种地步的商品，这显然不是个明智的选择。

到头来，有购房需求的人不敢轻易下手，二手房也卖不出去，改善置换群体只好等着，至于投资炒房的人，更不敢肆无忌惮地在房地产上押宝。

总而言之，面对楼市，面对政策，购房者变得越来越理性，对政策的抗性越来越强。

当然，购房者的理性，对开发商而言可不是好消息。

因为过去那种仅凭“无敌海景房”就能吸引大量购房者的时代已经过去，未来拼的是服务、是质量。