外资撤港潮：香港，可以不必像一座内地城市

写字楼问题实际不是租金问题，而是外资撤场的问题。

很多人定论这是香港的末路，现在下这种定论当然还太早。

资本离开唯一的原因其实在于对这里未来收益的预期降低，但是只要这里还有钱可以赚，总有一天会自己回来。

文章开始前在这里解释一下标题（防止被人扣帽子）：

香港是中国的城市，但让香港区别于内地城市的特殊性，才能让香港成为真正对中国有用的城市。

ONE

外资撤场，两个核心问题

前段时间也看到了一条新闻：

彭博社称，在香港设有地区总部的美国公司数量31年来首次少于中资公司。

很多外资将总部转移到包括新加坡在内的其他中心。

数据显示，在驻港地区总部中，中资公司占整体的18%，美国公司占17％，日本、英国和德国跟随其后。

有人说，外资撤场，反正有中资进场顶住，问题不大。

确实在最近几年，中国内地企业，如字节跳动、中石油等，陆续入驻香港中环商业区的高档办公区，这是香港融入国家发展大局的一种体现，是好事。

此前，宝盛银行、巴黎银行等公司将从中环迁往香港其他地区；联邦快递的总部职能正从香港迁至新加坡，香港保留一个办事处。

虽然看起来顶尖企业数量没变，但是却有两点非常深刻的影响：

1、香港的金融中心能不能保持？

2、香港的国际化水平能不能保持？

TWO

香港，凛冬将至

香港中环这个地方，物业非常集中，写字楼其实已经发展五六十年了，租金一直都很坚挺。主要的原因就是香港是国际金融中心，带来了国际资本，跨国公司在亚洲的总部集中在香港，集中在中环。

最近几年，全世界的竞争格局有很大的变化，供应链、消费趋势、市场、国际关系都有很大变化。

在这种变化下，一部分企业，特别是外资，总部会从香港转到新加坡。还有一些外资甚至撤离亚洲市场，有一部分原来跟中国做生意，也有一些另外的选择。

在这种情况下，加上新加坡本身就很有竞争力，最近几年又不断地上升，也提供了更多的自由贸易，以及金融等方面的一系列的便利，于是发生这样的一个位移。这是当下的一个特别重要的情况。

出现这样情况之后，有走的就有进的，所以在最近，央企，以及国内大型的科技企业、字节等民企进驻中环。

一去一来，实际上表明了两个事儿：

一个是香港的国际金融中心的地位是不是还能够保持？这是一个挑战。通过中环的租金市场和客户变化可以看出这个。

第二，香港的国际性，它的国际化的影响力是不是还能保持？如果中环全都是内资，中资或者是民营的内资，那么香港跟其他省的区别就会缩小。

所以我觉得这个事不单纯是个租金问题。这些物业，主要的还在香港置地、新鸿基、恒基等等企业手里，有中资，有传统的英资，但是客户的改变，实际上就意味着香港的金融中心的地位，以及国际化城市的地位，正在发生变化，这一点我们必须要非常明确地看到。

THREE

香港，不必像一座内地城市

当然，大家也确实没必要觉得这就是香港的末日了，还远着呢。

资本没有什么忠诚可以，今天可以离开香港，明天也可以立马打包回来。

资本市场的鼻子很长，它可以闻到很多未来的东西，所以不断地在变换资金的投向、热点以及追捧的方向，这是非常正常的。

市场永远是有人进有人出，一鸡死一鸡鸣，有人看好自然有人看淡。金融中心地位不是只看企业数量，更重要是看资金金额，即使公司数目多，但无资金流入也没用。金融资本市场讲求资金往来，不是讲人数或公司数目多少

对于香港来说，真正应该关心的，我觉得其实是保证这座城市的【特殊性】。

这座城市属于中国，但确实没必要完全像一座内地城市。

很多人不理解香港的【特殊性】，也不明白邓公那句【马照跑，舞照跳】和【五十年不变】为何在港人心中如此重要。

香港之所以能崛起的核心原因，其实都浓缩在老生常谈的这四个字里——一国两制。

不知道大家有没有想过一个问题——国际资本为什么这么多年都是通过香港进入内地？

既然都是要进来的，为什么还要劳心费力找个中间渠道？

人民币的国际化为什么一定要让香港牵头来做，上海不可以么？

因为【两制】说白了就是两套完全不一样的游戏规则，香港的这套游戏规则他们更熟悉，玩得也最有经验，但是内地的这套规则，对于国际资本来说，风险还是有点偏高了。

不说金融，举个浅显易懂的例子。

在中国玩收藏的人都会把海外购买的文物放在香港，因为一方面进了内地就要交高昂的入境关税；另一方面，文物还有“准进不准出“的政策。

比如收藏家刘益谦9年前在香港苏富比花2.8亿拍下一只明代成化斗彩鸡缸杯，他如果想把这件文物带回大陆，需要支付约5600万元的税费。

然后他把这只斗彩鸡缸杯带回内地展览要怎么操作呢？先将鸡缸杯运到上海的保税区，再走临时出区展览的程序。展览结束后，文物仍旧运回香港保存。

看到这里你发现没有，金融资本就像那只斗彩鸡缸杯，进来内地，先交一大笔税，就算在内地赚了钱，想要出去，有外汇管制，很难出得去。

海南只解决了第一步交税的问题，但是外汇管制这方面还是和内地实行一样的制度。

这就是为什么我说一国两制才是香港真正的大杀器。

制度不一样，玩法不一样，注定了玩家就是不一样。

就相当于广东人大多数不会玩四川麻将。

这次的外资撤离，顶多算是他们换了一家麻将馆，但是守好制度规则的特殊性，才能保证以后他们能回来。

说到底，香港最牛逼的地方是这座城市的定位：

这里是离中国最近的世界，也是离世界最近的中国。