最近很多朋友问我，这房价会跌到什么水平？

从高点算起，深圳、上海、广州热点板块的二手房房价已经跌了20%以上了，一些二三线城市二手房市场就更惨不忍睹了。

像我朋友去年开始卖的一套东莞的房子，都卖了一年多了还没有卖掉，小区同户型成交价从最高的380万一路降到现在280万。

所以这个问题挺难回答的。虽然现在利好政策不断，但是预期变了，虽然成交量也有所有上涨，但挂牌量也是在上涨。

以深圳为例，11月份虽然二手房在各种政策刺激下涨了一些，但是挂牌量也多了几千套。买的多了，卖的更多了。

筹码理论

最近我在想，用股市里的筹码理论可以试着推演一下这个问题，当然这纯属探讨。

先举个例子，小明和小张在同一个小区，两人买的房子户型一样，不同的是小明来的早，买的成本是2万。小张运气不好，买的晚，还是高位站岗，花4万买的。

这个房子最高的时候曾经涨到过6万，那会小明和小张都很高兴，反正大家都是赚。后来房价跌到4万，小张有点难受了，因为算上利息有点亏了。小明嘴上也在骂娘，但是也会安慰自己，还是赚的。

房价继续下行到3万。这个时候小张是不会卖房了，卖了就亏钱，大家谁也不想做赔本生意，除非急用钱迫不得已。但是你说小明会不会卖呢？

小明很有可能会卖，他的成本才2万呢！如果他预测房价还要跌，他就会考虑提前锁定收益，反正都是赚，赚多赚少嘛！

但是如果他跌到2万呢？小明还会卖吗，这时他就会和小张一样，卖都亏钱的，还卖它干什么，不如等等看看。

筹码博弈

通过上面的例子，朋友们看出来没有，这房价如果要继续下行，就要下行到大家持有房价比较集中的成本价位，也就是筹码集中的价位。

如果从一个城市来讲，是要看这个城市住房销售量比较集中的年份的均价。回顾这十来年，成交量和成交价格爆发的几个年份是：因为棚改上涨的2015年、因疫情放水刺激的2020年，中间都是温和上涨的年份。

现在的均价已经跌破2020年那波高点的筹码了，正在逐渐像2015年那波筹码走去，2015年这波楼市行情价格上升多，成交量也大，这波筹码应该会有很大的阻力。

所以我觉得价格底部就是2015和2016年那两年的价格。如果市场价格跌到这个份上，很多业主应该就躺平不会卖了。

小区价格博弈

具体到每个小区呢？这个和大家自己的利息比较相关。其实也是一样的思路，分析下你们家小区的筹码分布，即大家持有成本的区间。

如果你是一个这两年开盘的新小区，那大家的成本都很高，价格下行的阻力就很大，当然房子也不好卖，有价无市。

如果是很的老小区呢，那就不好说了，总是看到笋盘不断出来，因为老业主成本基本为0啊，总是有悲观预期或者急用钱的业主出来踩踏小区的成交底价。

当然今天的分析是纯粹从持有成本角度来分析的，实际中还有好多其它的因素，比如学位的价值、小区居住环境等等，不能从一而论。但无疑，筹码是一个很有价值的分析点！

各位朋友，你们怎么看？