杨浦中原：市光三村 价格一年跌得爹娘难认

杨浦中原地区，真是一个令人难以置信的区域。我上次写这个区域的房子价格变动情况是今年9月，彼时，我关注了中原地区一个新村小区工农三村，因为去年9月至今年8月跌掉22%以上，我感觉跌幅挺大了，写了那篇文章，之后，我就很少关注那个区域了。直到前两天，有位网友告诉我，中远地区的房价简直要崩了，你不关注一下？我认为他是危言耸听，怎么能随便说哪里房价要崩了呢？今天对比了一下那个板块另外一个大型新村——市光三村的价格变动情况，结果让我大吃一惊，其房价虽然距离所谓“要崩”还有一定的距离，但是过去一年的跌幅，那真正达到了爹娘难认的地步了！

以前，很多自媒体人做关于中原地区的视频、写类似文章，都持有中原地区是杨浦区最没有希望的区域的观点。我曾经于今年年初和9月写过类似的文章，表达了我的观点，我认为中原地区投资不宜，自住还是不错的。认为不宜投资的原因，那个板块多是老公房区域，位于杨浦区东北角，受制于铁路何杨线，实际上是一个交通死角，出行不便，房龄老，基本上没有什么升值潜力，故此认为不宜投资。认为自住不错的原因，那个板块配套还不错，医疗上有长海医院、东方肝胆医院和杨浦区市东医院等，医疗不愁；商业上，中原城市广场、大润发中原店、太平洋生活广场等，都在区域内，方便生活；交通上，有地铁8号线市光路站和嫩江路站，还有多条公交线路，到市区也方便，加上那里房价相对便宜，没有高架在中间，闹中取静，道路绿化也不错，，至今我也认为那里自住不错。

市光三村，算是中原地区最东面的一个大型公房社区。

该小区北靠市光路；东临白城路，对面就是铁路何杨线，向东无法出去；西面是包头路，与市光四村相望；南面则是国和路，对面为市光二村。小区北门到地铁8号线市光路站800米以内，算是地铁房；东北角对面是杨浦市东医院，很是便利；南门除去距离大润发也在千米左右，距太平洋生活广场不到400米，自住生活在那里我感觉还是非常不错的。这里唯一让人不舒服的，不能直接向东上军工路。

市光三村小区，在公房小区之中不算老，规模很大。

该小区由上海市住宅开发中心开发，绝大多数为1993-1995年之间竣工，唯有214号-226号楼13幢房子为2005年竣工，不管哪一种，在上海多数公房为60-80年代竣工的情况下，属于较新的公房。该公房小区很大，合计有222幢，4300多户，算是单体比较大的公房小区。小区绿化还不错，超过35%，比较高的绿化率；车位相对短缺，只有地上车位1300个，三户以上才有一个车位；小区目前的物业公司是良城物业，物业费为0.5-0.8元/平方。整体上来说，该小区自住还是不错的。该小区2019年曾经启动过加装电梯工程，奈何加装公司拿钱跑路，如今还是诉讼之中，该小区加装电梯估计还会遥遥无期。

市光三村与众多的公房小区一样，都是多层建筑，户型也多是小户型。该小区都是总高5层-7层的多层建筑，梯户比上，基本都是1梯3户和1梯4户，2005年竣工多是总高7层，其他都是总高5层或者6层。小区主力户型为1房和2房，少量3房，其中一房面积段在30.11-45.44平方之间，朝向多是朝南；

二房面积段在45-81平方左右，多为全朝南，或者南北通户型，尤其80平方以上者，正宗2房1厅；

三房面积为77平方左右，类似2房改造；

由于没有电梯，故此得房率较高，80%左右。

市光三村近一年左右价格变动非常之大。目前，整个小区在售房源，上海绿军网站上有74套之多，挂牌均价达5.33万元/平方，很高，而半年成交均价却只有5.15万，似乎价格差异不大。

一室户总价在157万-270万之间；2房总价220-380万之间。实际上小区诚意出售的几套房子报价都低于4.5万元/平方。

可见，如今与均价差距有多大。仅仅看这个报价，你没有感觉，只有比较起来才知道变化大。

我们来看看成交记录吧。2022年8月-10月，上海绿军成交市光三村8套，成交均价为5.88万元/平方。

看看上个月的成交情况，9月底至10月底，成交的三套价格都在4.7万左右。

11月，这个月跌幅最为明显，看看诚意出售房子的报价，绝大多数都低于4.6万，可以肯定地说，如今4万以上买房子问题已经不大，均价4.2万不是瞎说。比较去年10月与现在的价格，等于每个平方跌掉1.7万以上，跌幅29%，也就是说，一年该小区跌幅近3成，这在杨浦区的小区之中，还是非常少见的。可以说，市光三村是中原地区房价变动的缩影，部分可能跌幅更大，距离所谓“要崩”的条件短期内跌掉35%以上这条线还有距离，但是，一年跌掉3成，真正是爹娘难认了！

或许，到了年底，4万以下买市光三村将不再是梦！