房价过高、居民没钱导致房子不好卖了？全错！均不是关键原因

深圳宣布降低二套房首付，北京、上海、广州是否会跟进？大概率会的，国内楼市的信仰一线城市也顶不住了，中国的老百姓仿佛一夜之间不缺房子了。

为什么在诸多楼市利好刺激下国内房地产交易依然量价齐跌？我们来好好分析一下内在的逻辑。

人们能想到的解释房子不好卖的第一个原因是价格过高。

这个理由看似很合理实则是经不起推敲的。房子的价格确实不便宜，是所有人都知道但价格高不是一天、两天了，很多城市的房价这两年是在下滑的，有些城市相比于2021年的顶峰降幅超过了20%。

换言之，现在的房价虽然还是不低但已经低于2021年了，那个时候一、二手房的成交量可比现在高多了。所以房价高是客观事实但不是卖不动的主要原因。

除了房价高外互联网上经常提及的第二个影响楼市成交量的原因是老百姓的收入。我们经常听到有人说居民没钱了、加不动杠杆了，导致无人买房。

每个人对金钱、财富概念的理解是不同的，居民有没有钱要从宏观角度来看，而不是以个人感受推导所有人的情况。

根据国家统计局数据显示2022年全国城镇职工非私营单位平均工资为11.4万元，同比2021年上涨6.7%，扣除物价因素的实际增长率为4.7%；私营单位平均工资为6.52万元，名义增速及实际增速分别是3.7%和1.7%。

工资针对的是有工作的居民，失业人群不算在内，我们再来看另外一个衡量收入的指标——人均可支配收入。

今年前三季度全国居民人均可支配收入2.94万元，比上年同期名义增长6.3%，扣除价格因素后的实际增速为5.9%。

无论是工资还是可支配收入均比之前要高，加上这两年居民部门储蓄额的快速增长，没有一个数据证明我国整体上的居民收入下降了。

我知道这一点可能和一些人的实际感受相背离，但数据比个人感受能够覆盖的范围要大得多，从统计范围囊括了全国的两项数据无法得出居民收入下降的结论。

既然居民收入没有下降，那么老百姓没钱买房的论调就站不住脚。

否定了网络上两个最主流的关于人们不买房的原因，小编认为最关键的因素是什么？或者说让房子信仰出现裂缝甚至处于坍塌边缘的决定性原因到底是什么呢？

是政策变化过快引发的“烂尾楼”冲击了人们的信心。

人的记忆是短暂的但互联网是有迹可查的，很多人早已忘了2年多前贷款买房是一件多么难的事情，我来帮大家回忆一下。

2020年四季度楼市调控进入了一个新的阶段，以往以限购、限售为主的政策转为限贷，从企业与居民端同时扼住了房地产的命门——信贷。

先说容易让普通人感受到的居民端。

不知道大家身边有没有2021年贷款买房的朋友，有的话可以去问问那时想要获得贷款有多难，需要等待很长的时间，有些中介甚至动起了歪脑筋，用消费贷等其它形式的贷款替代房贷为客户搞钱，为的是尽快促成交易。

房贷难审批不是因为银行没钱，而是监管部门严重涉房类贷款占比。

两大金融监管部门联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将国内所有银行分成五档，每一档均有属于自己的涉房类贷款占比上限，银行规模越小上限越低。

比如，工农中建是第一档大型银行，个人住房贷款占贷款总额比例不能超过32.5%；地方城市商业银行为第三档，个人住房贷款占比上限为17.5%；村镇银行是第五档，上限只有7.5%。

每一家银行都是属于自己的贷款比例上限，那段时间想要申请下房贷是很难的，需要等待新释放出来的房贷额度，临近季度末更难，额度用完了只能等下个季度，有些银行甚至提前用掉了下个季度的额度，那就得再等上几个月了。

房贷批不下来让楼市成交量萎缩。根据根据关系，需求下降价格下跌，各地房价就此不再上涨。

也许是尝到了通过信贷抑制房价的甜头，针对房企端的限贷执行得更猛。“三条红线”是2020年四季度提出的，2021年开始全面实施。

“三条红线”的本质是三个与负债有关的财务指标，都不达标意味着三条红线都踩上了，这家房企不能增加一分钱的有息负债；踩了两条有些负债增速不得超过5%；踩一条增速不得超过10%；三条均没踩到增速要低于15%。

换言之，不论有没有踩，也不管踩了几条或多或少会受到影响。这波强行降杠杆让一部分房企的财务问题彻底暴露，断了水源后立马陷进债务危机，国内规模最大的房企恒大第一个“躺平”，紧接着是融创，现在又轮到了碧桂园。

注意，这三家房企是行业内的顶流，还有不少百强房企虽然无法和它们相比但在各自地区也是响当当的大企业，实力不容小觑、在建项目不少。

失去主要融资渠道的直接结果是大量在建项目停工，“烂尾楼”原本只是少数“倒霉者”的专利，现在变成了买了期房的人都开始担心，生怕自己买的项目停工了。他们的担忧并非杞人忧天，全国范围内确实有不少房子未能按期交付，河南那对买了融创房子的夫妇是众多业主的缩影。

老百姓担心买到“烂尾楼”才是本轮楼市萧条的关键，是真正的导火索，这种担忧击碎了人们对楼市的信心。

当人们都不买房的时候房价开始绷不住了，房价越跌人们越不敢买，害怕抄底抄在山腰上、一下子损失万甚至几十万元。没人知道哪里是山底、观望情绪浓重导致买的人越来越少、价格越来越低，从而形成恶性循环。

一切还是得归于刚开始对买到“烂尾楼”的恐惧。

三年后的今天，距离2023年结束还有一个多月的时间，我发现政策仿佛回到了原点，监管部门又一次把调控重点放回到了信贷上，只不过这次是反向调节。

根据资本市场消息三大金融监管部门在11月17日召开的金融机构座谈会上提及多项房地产金融放松政策，最吸引眼球的莫过于会上提出了“三个不低于”，即银行自身房地产贷款增速不低于行业平均房地产增速，对民营房企贷款增速不低于本行房地产贷款增速，对民营房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

此外，近日有市场消息称可能“允许向房企提供无抵押的流动资金贷款，不需要提供土地等抵质押物”。这一条可能针对的是已资不抵债、没有多少标的能用于抵押贷款的出险房企。

若以上措施均为真并能不折不扣地落到实处，那么民营房企甚至已经陷入债务危机的出险房企将获得宝贵的金融资源，2020年起针对房地产行业的超严限贷政策也将按下暂停键。

为何要逼着金融机构给房企“输血”呢？答案其实已经隐含在前文中了。

楼市的困局不在高房价、居民收入不足这些以往就存在的因素上，而是因“烂尾楼”击溃了居民的信心以及房子作为保价物的信仰，当务之急是修复这种信心和信仰，唯一的方法是让“烂尾楼”消失，让买了房的人拿到房、让准备买房的人用不着整天提心吊胆担心拿不到房。

而“保交楼”缺的是钱，房企的现金全部压在项目里了，没钱就是没钱，所以只能从一系列连锁反应的源头——信贷入手。

写到这里不禁让我产生了一个疑问，如果当时的信贷政策没有执行得如此之猛，现在的局势会不会好些呢？

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