好久没更新了，作为一个专业的房地产小编，还是要坚持啊。那今天我们继续聊聊浙江房企四小龙的最后一家，来自于嘉兴的佳源地产集团。别的不说，这家公司的老板还是挺有意思的。

当官没感觉

佳源的老板叫沈天晴，年轻的时候叫沈玉兴，坊间传闻因为风水需要所以改成现在的天晴。大老板身份多，跟普通的我们不一样，他两个名字都在用。在佳源国际上市公司中他被称为沈天晴，而在非上市公司佳源创盛中他叫沈玉兴。

可以确定的是沈老板年轻的时候的确是个人物！佳源地产宣传材料里经常提到沈老板是辞官下海，“当官没感觉”被描述成他下海的理由。

“当官我找不到感觉，后来还是决定下海。我是个会游水的人。”

这让我一度误以为沈老板是含着金钥匙出生的二代哥。但完整的看完他年轻时候的履历后，还是让人心存敬意的。1959年出生的他，初中毕业就被老父亲留在了农村干农业，虽然期间当了大队会计，但在改革开放的东风下，他还是想折腾些事情。

1979年，20岁的沈天晴参与筹建东田村皮鞋厂，和同村村民一起筹措了3000元的启动资金，在一间简陋的平房里做起了鞋子。干了两年后，业绩不错的沈老板向乡政府提议，要把全乡的皮革厂合并，形成更大的力量。

“如果能横向联合，那力量就大了。”

乡领导同意的他的提议，青石乡皮革公司成立了。沈老板是总经理，他整合各村皮鞋厂后，把精力放在了销售上，在各地建立销售网点，并让青石乡皮鞋产品摆上了北京、上海大城市卖场的货架上。由此，他也得到了一个“皮鞋大王”的称号。

上面对沈老板工作很满意，《浙江日报》都发文号召全省乡镇企业向沈玉兴学习，同时被表扬的还有鼎鼎大名的鲁冠球。1984年，沈老板任青石乡党委书记，成为当时桐乡最年轻的乡镇党委书记。这是沈老板一个很重要的转折点，没有这次的提拔，他可能就是企业家一路走下去了，但是能是否达到后来的高度就不得而知了。

改革开放的春风吹遍大地，那个时候空气里都充满了干劲！从政后的沈书记也不例外，三年后，他被聘任为嘉兴市乡镇企业局副局长。后来在浙江学习苏州模式（出口外向型经济）的过程中，沈老板的工作得到上级认可，在辗转苏州挂职锻炼后，在1988年被调任嘉兴市政府驻深圳办事处主任。

沈老板年轻时的从政生涯还是相当精彩的，也是那个年代活力的体现，从一个初中生在短短十年内，通过村企起步，成长为一个处级干部，在这现在是根本不可能的事情。

仕途顺利的沈老板还是在深圳栽了跟头。当时为了筹集资金建深圳办事处大楼，他把物资倒卖给港商，招来了市里组成的联合调查组，最后背了处分。年轻气盛的沈老板就是因为这事辞职下了海。

沈老板对自己下海理由描述的云淡风轻，但在仕途的快车上，又有谁能轻松放弃呢？我想当时抑或委屈、抑或气愤。后来他老婆回忆：

“受处分后的沈玉兴回到家里哭了，这是我这辈子看到他唯一的一次流泪。”

不管咋样，是金子哪儿都会发光。沈老板就这样下海了，他先是做起贸易的生意，同时开发了第一个项目。在尝到房地产开发的甜头后，沈老板把主要精力转向房地产，在1995年创办了足佳房产，这也是佳源地产的前身。

短短几年时间，相继开发了嘉兴的越秀花园、名人国际花园、丁香花园、巴黎都市、英伦都市、罗马都市、优优花园、四季璟园等楼盘，成为了嘉兴房地产市场稳稳的一哥。

上面就是大佬的早年故事，是我敬佩的那种企业家原型。有能力、有个性、有想法，敢于冲撞、也敢于舍弃。

一匹黑马

佳源地产给市场的感觉就是一匹黑马。在2018年前很多人都没有听过佳源，但在2018年以后他慢慢进入了很多金融机构的白名单。

在官网上，佳源集团把自家的历史定位1995年，发展历程分为六个五年。第一个5年（1995-2000）是地产业务站稳嘉兴；第二个5年（2000-2005）是走向浙江全省。

第三个5年（2005-2010）是走向全国，成为百强；第四个5年（2010-2015）是从三四线城市向一二线城市扩展。第五个5年（2015-2020）是做大集团产业，进军资本市场。

跟大多数品牌地产公司一样，佳源地产花了25年的时间，踩对了几次重要的机遇期，把一家地方房地产企业干成了全国性品牌房企，也成功的进入了资本市场。2021年，佳源集团旗下所有地产平台合计销售额为875亿元，排名49（中国指数研究院数据）。这也是佳源集团成立25年来最好的销售成绩。

“我们并不是最能干，只是生在一个好时代。”

而第六个5年讲的就有点虚，讲要变革体制，创造更大的机制。其实，在2019年，沈老板喊出要在第六个5年实现1000亿元的地产销售额。

当年看似立马可实现的目标，现在却变得遥遥无期。

带病的奔跑

佳源地产看上去跑的特别快，实则隐藏了很多的问题。这些问题在行业上升期时不会暴露，但在潮水褪去时，市场才发现原来看似强壮的巨人如此不堪一击。

首先，是不透明的业务结构。

沈老板旗下有两家平台开发地产业务，一个是上市公司佳源国际，另外在上市公司体系外还有庞大的地产业务。沈老板曾说80%的地产业务都没有装进上市公司。2021年，佳源集团披露地产销售额850亿，而上市公司佳源国际的销售额只有360亿元。

这种不透明的业务结构，非常有利于各种财务和经营数据的输出。在市场环境好的时候，金融机构也愿意相信，所以很多金融机构都会知趣的解释为：

佳源集团在浙江还是非常有实力，实际销售额比很多地产公司都大，只是一直很低调。

但当市场环境发生变化的时候，这种不透明的业务结构就会让人很不踏实，谁知道你有没有做数据来骗我呢。一旦有些利空信息出现就会被放大、造成挤兑，佳源集团旗下几个公司股票几次突然崩盘，就有这方面的原因。

其次，扩张速度快，业务分散。

作为一家排名中游的地方品牌房企，佳源地产的拿地方式偏向于并购。我们之前讲过并购拿地有他的好处，但是弊端也很明显。因为能拿出来卖的项目多半有各种各样的瑕疵，看着价格能便宜点，但是解决这些瑕疵的成本也很高。我之前就看过一个佳源惠州的项目，位置极差，但是并购价格算上税费也贵的吓人。

此外，佳源地产还在香港、东南亚国家开发地产项目。佳源集团的业务扩展的范围也很广阔，沈老板先后收购五星电器、A股上市公司“美丽生态，还收购澳交所上市公司联合锡矿。

就在爆雷前，沈老板还在筹划收购A股上市公司中天城投，最后因为没有及时付款而告吹。佳源集团业务范围之广，让人诧异。

最后，快速增加的负债。

所有无序扩张的背后都是负债，当时并购、扩张的有多风光，最后被市场踩的就有多狼狈！沈老板很会经营金融机构的资源，2019年佳源集团从爱建信托、大连银行、包商银行、大业信托、国通信托等金融机构获取850亿授信就证明融资能力不一般。

因为不透明，市场无法整体掌握佳源集团整体的负债。仅从公开的融资数据可知，2021年底佳源集团境内发行的债券余额超过40亿，仅占集团40%销售的佳源国际（2022年中）总负债就高达655亿元。

闪崩

佳源地产的爆雷开始于股票的闪崩。2022年5月18日，佳源国际股票突然暴跌40%，物业公司佳源服务跌幅达到70%。虽然在2019年也有暴跌90%的经历，但在内资房企相继爆雷的情况下，佳源债务已经不能让市场放心了。

2022年底，佳源国际美元债相继到期，公司无力偿还，宣告正式违约。此后，相继有项目的信托贷款、定向融资工具违约。2023年7月，非上市主体佳源创盛的10亿元债券违约。

沈老板在暴雷后曾表态：保刚兑、守底线、不躺平。但空洞的说辞又怎能让投资人和业主获得信心。虽然也想通过转让资产降低负债，但是昔日高价买的资产，今日又能值钱几何。

佳源的故事跟其他开发商的剧本没有太大区别，都是借助负债发展，最后被负债反噬的故事。如果说有区别，就是沈老板如何在不透明的业务结构下，取得金融机构信任获取大量融资？他又是为何横跨国内、纵横资本市场、大搞并购烧钱呢？

我想，他自己说的那句话能回答这个问题：

“不安是天性，创业是本能。”