楼市，这两天信息量有点大！懂行人预测：明年或将超出很多人想象

作者：纵横论市

眼下，往往是各种数据的发布期，再加上接近年终，这些数据就更具有指向性和参考价值。这两天，关于楼市的直接信息和间接信息，确实比较多，释放出来的信息量也比较大。在这样的趋势下，懂行人预测：明年或将超出很多人想象。

两则与楼市直接相关信息。

1.根据国际清算银行统计，从去年初到今年上半年，12个发达经济体房价实际下跌了10%，并且他们还做了测算：如果按照目前政策环境不变的话，到2025年底，累积跌幅将达到24%；万一利率比现在再高点，累积跌幅就更大，达到35%。

2.广东两大城市，一天内出了两条刺激楼市信息，可谓用心良苦了。先是东莞专门针对新楼盘申请价格时间进行了调整，原来要满一年才能进行价格调整，现在只要满一个月了就可申请调整。而广州呢，则把阳台的面积限制从15%增加到20%，而且还允许设置一个不限制进深的主观景阳台。根据业内测算，按照这个规则的话，开发商可以把房子的得房率提高到100%以上。

两则对楼市有影响的信息。

3.央妈、统计部门发布了两项目重要数据。央妈发布反映经济活力的10月份社融数据显示，表面看货币供应M2增速还有10%，但M2与M1的剪刀差扩大至8.4%，比上个月多了0.2个百分点。而信贷数据还显示，住户贷款减少了346亿，呈现“居民弱，企业强”的局面，这一数据，正好与统计部门发布的10月份物价指数同比同比、环比均下降一致，转为负数，说明大家的消费意愿较弱。

4.最近比较火的房地产新模式，其中提到了“保障房、城中村改造和平急两用公共基础设施建设”，有媒体估算先期可能投入1万亿元，实际数据可能还有变化。

以上信息，表面上互不相干，实则相互关联，对楼市表现、楼市政策影响都是综合性的，起码有以下几点意思：

1. 对于第一条目前及未来房价这样一个信息，有业内人士就说了，我们实际上也被他们牵连了，实际感受不比他们弱，有的房子明显还不止这个跌幅。对于未来两年，该机构明显表达出了悲观情绪，说白了，就按照现在的这个趋势，得还有两年的下降趋势，只不过是不同环境的跌幅不一样而已。至于我们，能不能独善其身，后面的信息会分析到。

2.广州和东莞，是大湾区的主力城市，为何稳楼市的政策是一波接一波。易居房地产研究院副院长杨红旭是这样说的，从2021年以来，广东的房价可以说是领跌全国，总体跌幅3成是有的。究其原因，房价收入偏离度太大了，2020年时，东莞和深圳的房价泡沫都位居全国前两位。言外之意，这轮房价领跌也是正常的事。

实际上，我们早就听到，广东很多的楼盘实际售价要比所批的价格低不少，各种促销优惠更是花样百出，出于无奈之举，与其托底限价形同虚设，还不如给他们调价合规化，想调就跳吧，起码房企能走些量，还能有其他收入。而广州提高得房率的做法，惠民的同时，其实是稳住了价格的面子。比如原来3万一平米，得房70%，现在还是3万一平米，但得房率有80%，不相当于房价降了10%吗？确实是不错的办法，各方都得实惠。

3.信贷数据数据就说两点。一是中长期贷款，就是房贷，同比多增了375亿，这个没啥好说的，10月份楼市成交确实要比去年同期好，这与执行认房不认贷、以旧换新支持是分不开的。二是消费确实弱，看似放了很多水，但老百姓手里没有钱不敢消费。现在已经一些专家呼吁，要求进一步降准降息，实施更为宽松的货币政策，以提振消费。证券时报也说，年底有降准的空间和必要。而外围的环境也在迎来变化，根据中金的判断，老美的物价连续回落，进一步加息的必要性降低，首次降息或在明年9月份到来。不管怎么说吧，外围紧张的货币环境迎来缓解。

4.对于第4点，要投多少钱来做这个事情，是很多人关心问题，因为这关系到对行业的影响力度。国金证券还专门为这事弄了一份研究报告，得出两个数据：一是21个超大特大城市城中村改造的面积约8.9亿平方米；二是，未来3年每年带给商品房市场的购买力分别为2700-3300亿元，相当于2022年全国商品房销售额的2.3%，对促进楼市作用有，但有多大还真不一定。

至于保障房和平急两用公共基础设施建设，先期资金可能也差不多。这里我们应看到一点，通过投资，强力恢复经济增长才是主要目标，建保障房、投基建、城中村改造都是为这个目标服务的。

在懂行人看来，看完这些信息应明白，现在离明年也不过1个多月时间，基本也要明年才能发挥作用。但需要说明的是，不要仅看这些明面的数据，还需要放到大环境中来综合考虑，明年或超出很多人的想象。起码有3点：

一是楼市调整不会一蹴而就。正如机构的预判，房价在经历多年的上涨后，包括一些发达经济体的房价都有调整的必要，像老美这轮房价上涨了4成，这显然是货币超发引起的，随着利率成本高企，房价调整是必然，我们会不会受外围环境影响？这是一个值得思考的问题。二是现在逐步有城市开始放开价格限制，根本还是想让市场自由落地，让市场形成自然修复机制，否则，在管制之下，没有交易量，就是一潭死水，与其这样，还不如放开吧。有理由相信，会有更多的城市加入进来。这意味着，房地产市场调整还要进入最后的冲刺期，一些房地产价格还要迎来实质性的调整，我们一些人要有这个心理准备。

三，对保障房建设要客观看待。很显然的一个道理，现在楼市的压力本身就很大，形成了大量库存，根据机构的统计数据显示，现在楼市库存量其实是已接近2014年底的那波楼市去库存，现在怎么可能再大量建设保障房呢？所以，有权威专家就提出，建议国家收购卖不出去的商品房用于保障房。从另外一个角度看，现在建保障房的主要作用其实更多的是拉动GDP增长，实际能增加多少保障房未知，作为地方来说，如果财力能周转过来的话，可能更倾向于收购过剩的商品房用作保障房。所以，保障房的最终走向，还跟当地的财力有关。

总体而言，明年的楼市有利好的因子，也有不利的趋势，但起码可以肯定一点，在各种综合因素作用下，不会像某些人想象的大涨或者大跌。当然，市场也不会平静如水，局部分化是大概率，一些未调整到位的城市、房子还要继续调整。到下半，调整到位了的城市和房子，随着老美开始降息，有率先复苏的机会。当然，这些都是不确定的，一切还要看当时的大环境和政策。