双轨制新“房改”来了，指路明灯的新加坡模式，却并非万能灵药

深度下行的中国楼市迎来终极性解决方案。

最近，楼市最火的消息是新“房改”来了。国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（以下简称“14号文”）。“14号文”核心精神就两点：1、加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。2、让商品住房回归商品属性，推动建立房地产业转型发展新模式，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

媒体把本次新“房改”形容为新加坡模式取代香港模式。众所周知，中国房地产市场化最初学习对象就是香港模式。香港土地拍卖，卖楼花的楼市经验被内地沿用借鉴并发扬光大。在造就过去20年房地产辉煌的同时，也留下高房价、烂尾楼、居民透支买房的痛苦。本次新“房改”，房地产分成保障房和商品房双轨制运行，住房问题今后将是低端有保障，改善居住通过市场解决，与新加坡模式非常相似。

新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，政府将“居者有其屋”纳为国策，几十年来，政府通过推行“组屋制度”为每一户家庭解决居住问题。

新加坡“组屋制度”的成功点在于：1、历史负担小，民众支持度高。几十年的组屋制度让新加坡民众适应且拥护该政策，八成人口居住在组屋中更是让多数民众的利益捆绑在一起。2. 《土地征用法》保证公屋供给量充足，同时补贴力度更高、公积金制度也更为健全。3. 申请政策灵活。新加坡的组屋制度允许申请人二次转售组屋。二级市场的活跃使得居住人的资产会随着组屋价格的上涨而扩大，同时高流通性使得不断有组屋空缺出来，满足新申请人的需求，从而缩短排队时间。

新加坡的“组屋模式”确实解决了多数居民的住房问题，避免了香港模式高房价，住房狭小，供楼压力大的弊端。但是，新加坡和香港一样，都是袖珍型发达城市经济体，与14亿人口的大国面临的多元化复杂住房难题不可同日而语。

新加坡基本住房需求由组屋解决，高端居住是购买市场商品房。近些年，新加坡吸引了全世界的富人和资本涌入，新加坡楼市应声而起。

2022年，新加坡私人住宅价格中位数为120万美元，位列亚太地区各大城市房价之首。新加坡房价在2021年暴涨10.6%之后，2022年继续大涨8.6%。大批海外移民涌入，是新加坡房价急剧上升的重要原因。2023年，新加坡人发现，买房比原来更难了。

新加坡房地产销售平台针对本地购房者的调查报告显示，57%的受访者认为，房屋价格“昂贵”或“太过昂贵”，37%认为自己“似乎”或“肯定”买不起房子，两个数据都比去年分别高出15和12个百分点。超过一半的受访者已经考虑将购屋计划延后，有24%的人甚至考虑放弃购屋。一方面是本地人抱怨房子越来越难以负担，另一方面则是豪宅越卖越好。新加坡在今年第一季共有37间超级优质豪宅售出，总交易额达5亿7900万美元，其中价值1000万美元以上的超级豪宅交易量比去年第四季多了8个，交易额环比增41.6%。这些豪宅的平均售价为1560万美元。

高涨的房价也影响到了组层的租售。数据显示，2022年12月，一套4房组屋月租已经高达6200新加坡元（约合人民币3.28万元），再创纪录。由于新加坡居民靠组屋二次转售，来实现购买新房改善居住。商品房价格的暴涨，让低于市场价的组屋房价也连带大幅上涨。超过很多新加坡人的承受能力。

新加坡是个转口贸易港，资金的自由流动是国家竞争力的根本。热钱涌入和房价暴涨是开放性经济体无法避免的问题。新加坡住房制度无法做到让居民有房住和住得好的平衡。组屋只能保障最基本的住房需求。组屋二次转售和购买商品房都面临高昂房价的难题。

中国二次新“房价”后，房价两极分化不可避免。保障房和商品房双轨制后，普通百姓改善性居住的难度会更大。中国目前的房地产问题不是居民有无住房的问题，而是普通居民现在的收入无法买更好房子，年轻人没有能力在事业发展的大城市上车购房。

新加坡模式固然不错，但自身都面临房价暴涨后居民换房困难的挑战。中国的住房问题，遇到的问题更多，解决的难度更大。解决泱泱大国的住房问题，需要切合本国国情。新加坡，作为袖珍型城市经济体的成功模式，并不是万能良药。