保障性住房政策出台，楼市要走新加坡模式了？

某地发文，对于楼市的言论，必须正能量。所以，关于楼市的文章，咱们务必实事求是，绝对不要添油加醋。

近日，《关于规划建设保障性住房的指导意见》发布，有媒体将此解读为“新房改”。1998年那次房改，是把福利分房制度改为“商品房”。许家印也是那个时代踩准了机会发财的人。

但是这个解读已经因违规被删除了，所以将这个文件，解读为“新房改”的说法是不妥的。

首先，我们来看下文件的主要内容。

1、目标：用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房、推动建立房地产业转型发展新模式。让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。

2、保障对象与配售方案：重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。

3、哪些城市有资格搞：支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

4、土地来源：保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。同时，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房、闲置低效工业、商业、办公等建设保障房。

保障类住房政策让人眼花缭乱

在“保障性住房”提出之前，我们已经建立了廉租房、公租房、保障性租赁住房、经济适用房、共有产权房等多类保障性房产。那么，这几类保障性质的房产有什么不同？

廉租房：是政府出资建好后，通过低租金租给住房困难户。一般租给吃低保的群体，价格极低，可能只需要不足百元。

公租房：比廉租房，高一点档次，价格贵一点，所以低保户肯定不租，给新市民以及大学生等。

保障性租赁住房：与公租房的配租对象一样，也为低收入群体。但是保障性租赁住房的价格，应该是高于公租房的，条件也要好一些。

经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格低；适用性，简单说就是别要求房子品质、位置、绿化以及各类配套。

经济适用房住满5年可以卖，但是要上交10%的地价款。

共有产权房：共有产权房的房屋产权不是属于一个人的，其主要是指政府和个人共有。具体来说，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后用低于市场价的方式来销售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

共有产权房住满5年后可以卖，但是必须和政府按照比例分享收益。

现在又推出的“保障性住房”，如何协调好与经济适用房、共有产权房之间的关系？到底区别在哪里？什么样的居民能够申购？目前，还需要厘清。

最大的担忧是：公平、公正

我们看到，中国并非没有保障类住房政策，反而是有针对不同群体的多层次的住房政策。但是居民仍然面临住房难题。所以，政策再多也没用，关键是执行！

这时候很多人想到了新加坡的住房制度。有网友甚至说，大陆前面20年学香港楼市，后面要开始学新加坡了。

新加坡的楼市政策十分简单，主要是由组屋和商品房组成，组屋就是保障性住房，占比72%，商品房只占5%。

而且新加坡的“组屋”只要是新加坡永久居民都可以申请，房屋的位置、品质与商品房一样。组屋也是可以出售的。但是有着非常严苛的条件，比如，不能买下后，整套出租，只能出租单间；必须住够五年才能出售。

这都是为了保障“房住不炒”。但是即使如此，新加坡的组屋转让价格，也是一路水涨船高，居民也开始抱怨房价贵。

不过，新加坡“组屋”人人可以申请，特别是第一次从政府那里申请，要比购买转让的组屋便宜很多。国内如此多的保障性居住房屋政策，都设置了各种条件，而这些条件的背后都会产生一个非常严重的问题：违规分配，利益寻租。

开豪车住经济适用房、申请公租房后转租赚钱等各种违规分配现象一直发生，这个难题让保障房无法真正分配给低收入群体。而且低收入群体的标准也可以造假。

另外，由于经济适用房、共有产权房所在的位置、配套、品质都与商品房相差甚远，导致居民不愿意购买，宁愿自己花钱租房住。

我们现在有这么多的保障房政策却很难真的做到有效保障，最关键的问题在于无法做到“公平、公正”。新加坡之所以能做到91%的住房率，是因为新加坡政府是全球最廉洁政府第五名，亚洲第一名。

这次的“保障性住房”到底如何实施？与经济适用房、共有产权房有什么区别？能否真正落实？都需要继续观察。这个保障性住房建设，给我个人的感觉更像是“以工代赈”，更像是让地方城投继续有活干，让烂尾楼有资金接盘，托底楼市。当然，这只是我个人猜测。

总之，接下来中国楼市走新加坡模式的说法是不成立的，对未来楼市发展也不构成重大影响。“居者有其屋”计划任重而道远。