开篇：

毫无疑问，韩国房地产当下的困境可以给我们足够的启示，这也是很多人愿意讨论韩国地产危机的原因之一。

然而如果我们只把目光放在韩国的地产，那么恐怕很难看清楚韩国真正的困境何在。

这个蕞尔小国因大国的博弈而起，但历史并没有给它独立自主的机会，因此如今它同样也会因为大国博弈而落。它不是没有选择得余地，但恐怕在它愿意做出正确的历史抉择之前，自身是要经历极大的痛苦了。

这一切的问题，就让我们从韩国地产当下的危机切入，从经济面和历史原因，来为大家做一点浅显的剖析吧。

“全房租”模式必然带来系统性风险：

汉城，也就是所谓的首尔，它的江南区是著名的富人区。曾经一首《江南style》火遍大江南北，讲的就是这个富人区。它作为韩国地产的核心区域，非常能体现韩国地产如今的情况。

韩国房价在2020年到2021年之间迎来过一次大涨，普遍涨幅超过40%，汉城地区更是超过50%，江南区就更夸张了，一套25平米的蜗居，可以卖到32亿韩元，折算过来是人民币1676万元。

那个阶段，也是美国在无限QE疯狂放水的时候。

其实单单是从这个联动，我们就可以看出非常多东西。其中就有当下韩国最致命的弱点所在，那就是它的主权在过往历史中已经被美国切割出来，自己成了美国的殖民地。

同时它的外部性极高，说人话就是，它的经济靠的都是外边，不管是国际贸易还是国际金融，它自身的能力其实并不强，一旦外部环境发生变化，自己一定跟着有动荡，这在历史上已经有过验证了，如今不过是再一次被历史的演进击中自己这个弱点罢了。

当然，这些我们暂时按下不表，以后有机会出视频具体聊。

也因为韩国本身不是一个足够硬的经济体，所以撑到2021年8月，韩国自己顶不住了，开始加息。这一加息，事情就来了。

汉城地区实际交易房价瞬间暴跌25%，部分社区更是跌超40%，成交量也暴跌70%。后来虽然随着疫情在全球常态化，韩国跟着这个趋势吃到了点汤，缓了一口气，但到了2022年下半年，这个趋势随着韩国央行持续加息而再次出现，导致整个韩国房价连续9个月下跌。

江南区那套1676万人民币的25平米小房子跌到了23.5亿韩元，也就是1231万人民币的价位，跌幅高达26.5%。

不管怎么看，韩国地产都已经在暴雷了，只不过泡沫没有完全爆掉罢了。连曾经帮助美国在韩国完成经济殖民的IMF都跳出来警告，说亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥，尤其是韩国。

造成这个局面的直接原因，我相信很多人已经为大家分析过了，我们再简单总结一下，一共四点。

第一，全房租的模式，给韩国房地产架上了一个随时可能失控的杠杆。

全房租的意思，是租客按照签约时的房价，一次性给房东50-80%的押金，自己就可以住进房子了，也不需要付房租，租期到了之后，房东退还全部的钱，大家就两清了。

这期间房东拿着这笔钱是可以做投资的，投资收益就等于是房租收益了。而房客是可以向银行申请房租贷款的，那么即便自己没有那么一笔钱给房东，其实也可以通过贷款，每个月给银行还钱就行。这份还给银行的钱，对房客来说就等于是房租了。

这个模式虽然稍微有点金融常识的人都知道一定会出系统性问题，但韩国特殊的国情也让这个制度有了合理性。

一方面是韩国的社会情况，让普通人，特别是年轻人几乎不可能买得起房，就算买得起的，如果不是那一小撮有钱人，在经历过曾经韩国的金融危机和房产危机后，也会极其谨慎，甚至有这个钱他们可能考虑的是跑去移民而不是买房，这就造成绝大部分人选择租房而不是买房。

同时韩国实在太卷，年轻人为了学业和工作是很难在一个地方久住的，那么在频繁更换住处的前提下，租房肯定比买房要划算得多。

最后，就是韩国的金融体系不自主，因此有这种涸泽而渔的制度，真的不奇怪。这些问题，其实很值得我们自身注意。

在这样的情况下，全房租大行其道。

然而房东拿到租客的这么大一笔钱，在韩国可进行的投资其实非常有限，那么再次投资房产就成了首选。也就是说，房东拿着房客给的一大笔押金，再从银行借点钱，就又可以去买一套新房子，接着租出去，再拿到一大笔押金，继续找银行借点钱，再买房子，进入循环。

如果是在房价上升的周期里，这样的投资是很能看到钱的，因为其实这就是在加杠杆。可同样的，在下行周期，这样的投资就很容易把自己的蛋给杠爆了。

这不巧了么，韩国从2022年开始，彻底进入经济下行周期，于是大量房东就爆了。

光是2022年，韩国就发生了2073起全租房押金侵吞案，大部分受害者就是20到30多岁的年轻人，涉案总金额高达7千多亿韩元，相当于37亿人民币，单个案件动辄就是9000万韩元，也就是50万元左右。可以想一下，20多岁的年轻人，有几个自己是有50万元存款的？

这样一来，大量年轻人一定会放弃全房租，转而使用我们如今在使用的，每月付房租的模式。那么曾经那些布置了大量杠杆的房东，将会爆出更多雷，这些雷，会进一步把韩国地产推入深渊。

韩国地产之殇：

第二个原因，随着韩国经济的萎靡，越来越多的人还不起贷款了。

2021年底的时候，韩国家庭贷款总额达到1863万亿韩元，创历史记录。

那时候正是韩国房价上涨之后随着加息开始下落时，很多人，不管是租客、房东还是刚需买家，在那时候刚刚配置完房产，因此这些贷款中，有超过一半是房贷。

接着韩国央行加息了。因为韩国有超过80%的家庭采用的是浮动利率，这一下，随着房贷利率冲到7-8%之间，很多人悲剧了。因为在房贷利率4%左右的水平时，月供占城市居民平均可支配收入的45%，一旦上升到7%的利率，月供就会占到可支配收入的70%左右。

要知道，那时候韩国经济已经开始呈现下行了，很多行业在裁员，年轻人找不到工作是常态。两相叠加，能还的上房贷的才是少数。

因此根据韩国金融监管机构的预计，韩国拖欠贷款的人数将增加50到190万。这种规模的违约，韩国金融不出现系统性危机才怪。

第三个原因，开发商资不抵债了。

韩国排前面的30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行的调查也显示，大约36％的房地产上市公司的营业利润已经不足以偿还贷款的利息了。一句话，韩国房企也完全没钱了，而且是在房价狂跌的情况下没钱了。

这一情况反应到债市上，那就是评级最高的三年期韩国企业债券和国债的利差飙升到了149个基点，商业票据收益率也飙升到13年来的最高水平。

这方面韩国政府可能还可以做点救市的动作，韩国政府确实也在这样做，22年10月就搞了一个50万亿的救市计划，但如今来看，恐怕也是难以力挽狂澜了。

第四个原因，由于韩国的金融主权不完整，其在地产端的影子金融非常猖獗，如今已经达到750万亿韩元的恐怖规模，刷新了历史最高纪录，比2018年末时增加88.6%之多。

这些影子金融游离在银行系统之外，包括房产基金、信托和项目融资（PF）贷款等项目，类似深房理之类的产品也包含其中。在当下的市场状况里，影子金融的风险敞口疯狂扩大，大约占到其总资产的30%左右，在100万-200万亿韩元，是威力最大的深水炸弹。

而且这些影子金融和银行有着大量的过桥交易，一旦它出问题，韩国银行系统是不可能幸免的，这就意味着，韩国自身的金融系统要跟着一起崩。

这四个原因综合起来，昭示着韩国地产危机已来，且似乎无法控制。

但韩国地产出问题的更根本原因，是它的经济完全撑不住这一份泡沫了。

韩国贸易进出口已经连续14个月出现巨额逆差，对华贸易更是直接腰斩。韩国一直引以为傲的半导体产业，在第一季度出现了出口下降40%的情况，尤其是对韩国曾经不可替代的市场，也就是中国，更是下跌了44.5%。

这不过是韩国经济状况的一个缩影。

在汽车、造船等韩国的支柱产业上，它也在逐步失去竞争力，逐渐被我们赶超和替代。

而韩国会出现这种下滑的状况，其根本原因很显然，就是美国主动引发的新冷战。

原本中韩是可以友好互助、互通有无，实现双赢的，完全不需要像现在这样，用自己的小身板去挑战东方巨龙，搞得如今国内一片狼藉。

但很可惜，韩国缺失的主权，导致它不得不站到美国的队伍里，以炮灰的姿态，参与到两个巨无霸的脱钩与反脱钩、封锁与反封锁的对抗中，最终让自己经济一路下滑，顺道引爆了早已畸形的房地产市场。

当然，韩国地产的畸形，也在于其主权缺失了。

韩国失去的主权是造成这一切的根本原因：

那么韩国是怎么缺掉了这些主权的呢？这就要说到两个非常重要的历史事件了。

一个自然就是抗美援朝后，朝鲜半岛在当时的两大极权的主导下变成了南北分治。从那时候起，韩国的土地上就有了美国大兵，不过这一份主权的献祭，给韩国换来了在欧美国家产业外移时，自身承接这些产业的机会，成为了亚洲四小龙。

但好景不长，97年亚洲经济危机爆发。还是那句话，韩国是一个蕞尔小国，客观上它真的没有什么自保能力，不管是经济上、政治上还是军事上。因此在这个风暴中，它面临了无与伦比的危机。

这段历史有点复杂，限于篇幅，我们先不展开。

就在这次危机中，韩国为了自保，不得不接受IMF提供的550亿美元紧急贷款。而这笔钱，换来的其实就是韩国的经济主权。

在这次交易中，韩国开放了自己的经济和金融系统：

允许外国人，主要就是华尔街了，在韩国境内开设银行和券商；

让外资持有韩国企业的股比上限从26%提高到50%，外国个人持股上限也从7%一下子拔升到50%；

外国企业可以随意收购韩国企业，甚至包括恶意收购；

韩国自己的大型金融机构必须接受国际机构，当然，主要就是老美的机构的监管；

韩国必须开放贸易，废除进口许可制和出口补贴，讲白了就是把贸易壁垒拿掉，让外资予取予夺；

同时韩国不得再沿用终身雇佣制，企业可以大批裁员了……

等等等等一系列条件，就是韩国拿来换取那550亿美元的筹码。可以说代表着美国利益的IMF在这笔交易中大赚特赚。也难怪当时签约的IMF代表喜笑颜开，而韩国代表面色凝重。（图3）

那时候，韩国举国上下悲痛无比，甚至说出了“我们已完全失去经济主权”这样的话，韩国媒体更是把这一天和1910年8月29日的国耻日对等起来，而那一天，是朝鲜半岛正式成为日本殖民地的日子。

可以说，韩国如今的局面，在韩国代表签下那份协议时，就已经注定了。外资把持自身经济命脉，自然在财阀为主体的韩国就可以深刻影响政治，那么韩国就不可避免地要站在美国一边。外资控制和监管了韩国的金融，那么影子金融自然也就大行其道，韩国政府无法监管。外资把控了主要企业，又可以随意裁员，岗位自然只会越来越少，那么年轻人卷出天际也就不奇怪。等等因素综合起来，已经绝不可能完成经济自主的韩国人除了用高杠杆投资一下房产还能做点什么呢？

如果人人都在房产上投机，经济出现危机，不就是顺理成章的事情了么？

不过也如我们所说，其实韩国是可以做出真正的历史抉择的，然而这样追求独立的抉择，是一次痛苦的浴火重生，韩国似乎还没有做好准备。也许接下来爆掉的房产泡沫和由此而引发的社会动荡，会让韩国想清楚，并做出抉择吧。

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