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这是熊猫贝贝的第1854篇原创文章

这篇文章，继续和大家聊一聊关联很多有房一族的“存量房贷利率有望下调”的热点动向。

7月14日，有一个超级大新闻：存量房贷降息，央行在国新办发布会上表态，好像有戏了？

具体内容就不复述了，大意就是：官方鼓励通过更换合同约定/置换贷款的方式来降低存量房贷利息。本号前面已经写过专题文章，这里也就不多展开赘述：

图源：财联社

这个消息得到了有效传播，毕竟已经签了正式合同的房贷利率变动，考虑到中国经济环境和房产的关系，这绝对会成为备受关注的热点事件，有关央行对存量贷款利率的表述引发购房者及业内关注。：

图片来源：网络

图片来源：网络

但由于官方没有明文规定，只说由贷款人与银行自行协商，所以现在压力来到了银行——他们到底会不会降低存量房贷利息？

一个微妙的三方博弈，就此形成：央行，银行，市场。

从消息公布，到引发热议，结合几个维度的现实情况来看，或许，存量房贷下调这事儿，没有这么容易。

于此同时，一个“项庄舞剑，意在沛公”的最新政策动向，似乎和这个事件，形成了微妙呼应。很有看头，也很值得展开进行一个详细分析。

这篇文章，就将基于“存量房贷下调”可能央妈表态以后一些现实反馈的梳理复盘，结合一个关联楼市最新的政策动向分析，对接下来一些市场和政策动向，进行有依有据的讨论和研判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

存量房贷将调降？多家银行微妙回应：还未收到具体方案，怎么看？

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。

关于央行对存量房贷的表态，有媒体的记者先后联系了中国银行、邮储银行、建设银行、工商银行、中信银行、光大银行等多家银行分行客户经理，受访人均表示，“目前还没有收到具体政策和方案。”

而且，因为行业原因，从其他渠道和银行沟通，得到的回复，基本上都是偏向于消极和不置可否的一个普遍态度，这就很有意思了。

看来，从银行的角度，吃到嘴里的肉，还是最优质安全的肉，要求吐出来，恐怕没有这么容易。

对于发放房贷的银行来讲，房贷是最优质的贷款种类，一个100万的房贷，30年期产生的利息，甚至可以超过本金，如果对比一下银行最不想做的中小企业贷，不仅利润丰厚，坏账率还低。

也是这个原因，全球的银行，都对房贷提前还贷，设置些门槛，收取违约金。

从市场的角度，存量房贷下调，有什么办法？

第一种，就是转按揭，但是不好意思，从银行业到市场，这毫无疑问是不能拿来明面上操作的一个潜规则，转按揭，意味着银行内卷，市场得利，大银行不会做，小银行不敢做；

第二种，就是变合约，改利率。这更不现实，毕竟是黑纸白字的借贷合同，说改就改，先不说对错，契约精神和法律保护怎么看？

最后一种，就比较靠谱，那就是居民部门在利差因素之下持续提前还贷，不断冲击银行的资产表，迫使银行产生动力，通过降低利率来减缓这种冲击。

央行消息发出之后，银行其实回应了，给出的理由比较敷衍：没有时间成本去协商。

这确实是个理由，但是更重要的理由是：银行没有动力。

当下的情况，其实银行作为货币管理第一线的部门其实看的很清楚，居民提前还款，有动力但是没筹码，少量有筹码的提前换贷，也造不成什么实质性的冲击和影响。

总之，央行只是鼓励和允许，有没有实打实的执行要求和政策文件，能拖一天算一天，借贷生意，日日生钉，是不是？

虽说央行的政策诉求和商业银行不一致，但是要是为了一个存量房贷就打破市场化和法制化的原则，好像也有点不妥。

所以，还是把问题踢回去：口头上支持，剩下的你们去协商吧。

最难受的还是满怀希望已有房贷利率下调的老百姓了，和银行协商？

银行协商的门，朝哪里开？

当下还在借这个央行表态，试图炒作楼市和房价的群体以及观点，劝你们善良。

利益驱动，本身动机就不纯，混淆视听，误人子弟，那就更不应该了，是不是？

总的来说，关于存量房贷利率下调这个事情，理想很美好，现实很残酷。不要把“喇叭喊话式的预期管理和情绪安抚”，轻易当作什么“尚方宝剑”。

国家没有明确的政策公文出台以前，就是喇叭喊话。这一点，才是关键。

喇叭喊话，喊给谁听，听到的人愿意不愿意配合，那就是另一回事了。

毕竟，利益关联，不开玩笑。

图片来源：头条图库

2

共同富裕示范区的大动作：除杭州市区，全省取消落户限制！

7月17日，浙江省人民政府官网公布了《推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案》，要求进一步畅通农业转移人口融入城市渠道，全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策。《方案》将于7月22日起施行，有效期5年。

《方案》明确，放开放宽农业转移人口落户条件。全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策。

杭州市区进一步完善积分落户政策，确保社保缴纳年限和连续居住年限分数占主要比例，逐步取消年度落户名额限制。推行全省范围内社保缴纳、居住时间等户籍准入年限累计互认，逐步拓展到长三角区域内累计互认。

坚持尊重意愿、存量优先的原则，推动在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。依法保障进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得以退出上述权益作为农民进城落户的条件。

图片来源：见图

推动农业转移人口市民化是浙江高质量发展建设共同富裕示范区的题中之义，也是实施新型城镇化战略的重要抓手。

2022年，浙江农业转移人口数量约1749万人，占常住人口的26.6%。

根据《方案》，到2027年该省常住人口城镇化率将达76%，农业转移人口人均收入增长率与居民人均可支配收入增长基本同步。

这个动向，其实很有看头，表面上是户籍放开，但是实际上，和托举楼市，密不可分。

户籍全面放开，一个是农村人口进城的阻碍没有了，另一个，就是跨地区购房的资格问题，彻底消失。

这绝对是一步大棋，而且，顶着“共同富裕示范区”的浙江走出这一步，更有意义。

浙江的此轮动作，很好的解决了一系列问题，同时也创造了新的市场和需求。

在全国范围内，针对门槛问题的“砍门槛”措施正在加速推进

浙江并非首个全面放开落户条件的省份。

江西省于2021年1月宣布全面放宽全省城镇落户条件，废除城市落户限制，将户籍迁移的基本条件设定为拥有合法稳定住所（包括租赁）或合法稳定就业，同时取消参加社保、居住年限、就业年限等限制。

2021年6月湖北省发改委发布了《2021年全省新型城镇化和城乡融合发展工作要点》.深度放开城市落户限制，取取消武汉市以外全省其它地区的落户限制，进一步降低武汉市落户门槛并实行省内户口迁移一地办结。

在今年6月1日，黑龙江省公安厅发布了一份名为《黑龙江省公安机关户籍管理再推新举措》的文件，其中对该省的落户政策进行了调整。其中，将放宽限制，允许群众通过户籍信息系统查询和办理落户手续。根据《措施》所述，当地居民对于在其经常居住的地方落户的需求十分迫切，因此本人提供了相关证明，并凭借申请获得了落户资格。在全省城区（镇）范围内，对于那些拥有固定住房（包括租赁）的落房屋所在地，如果没有固定住房，则需要建立派出所社区集体户口，以实现以经常居住地登记户口的目的。

全面放开落户的动向持续出现，说明中国对楼市的托举，来到了一个关键阶段。

图片来源：头条图库

3

两相结合，研判趋势：银行让利于民不易，后续救市托举持续发力？

一个金融维度的发声，一个户籍制度的调整，貌似并没有直接的关联？

实际上，要看清一条主线，那就是两个动向，都是在用存量思维在考虑中国的楼市问题了。

呼吁下调存量房贷，是为了稳住银行资产金融化的风险，如果提前换贷浪潮叠加新增贷款持续不足，那么银行两相挤压之下，迟早要被自己对利益的坚持给害死。

加速户籍放开，是为楼市注入流动性，但是也是从存量市场里面挖掘新增增量的做法。

虽然思路是一致的，但是本质和结果，是不一样的。

让银行让利，很难，所以，让更多的老百姓买房，把压力往市场维度转移，就成为了必然的选择。

这不是什么胡说八道，这是现实，而且，这是大家都能看到的真实情况。

所以，基于这个逻辑和思路主线，降低对存量房贷利率下调的预期，关注更多地方政府存量挖掘需求的政策，是一个比较理性的趋势态度。

当然，这个逻辑和观点可能有些直白残酷，但是不是符合因果逻辑，利益关系的合理分析？

图片来源：头条图库

写在最后：

中国楼市的经济博弈，或许才刚刚拉开序幕？

结合本文以上两个动向的分析和讨论，实际上绝大多数人都应该可以感受到，中国的楼市，在经济和市场维度的博弈，或许将正式拉开序幕。

过去20年，实际上没有博弈的说法，卖方市场，行情驱动，让开发商和银行长期处于强势甲方的位置，房子买什么价，贷款什么利率，市场和老百姓实际上没有什么话语权不说，很多地方和城市，还要被迫接受诸如装修包，茶水费，各种乱七八糟的手续费等等猫腻的盘剥和不公平待遇。

但是到了2023年的当下，一些关键的东西，在本质层面发生了变化，曾经的强势甲方，就算不愿意低头和接受现实，有些变化，也是无法抵抗的。

这就是时代和趋势的力量。

从当下来看，结合现实中国国内经济环境和实际情况，对于老百姓和市场而言，实际上没有必要对政策态度和曾经的甲方磨磨唧唧，不情不愿的转变抱有太大的期待。

这就是博弈的智慧，要不要调整，不能指望对手良心发现，而是要在博弈环境中，选择对自己最有利的行动和策略。

两个建议：

有条件提前还款的，多还少还继续保持这个动作，银行愿不愿意降存量房贷利率是他们的事，但是提前换贷，不仅降低债务压力，而且还能给银行压力。

没有条件提前还款的，也不要指望什么和银行协商，好好赚钱，攒钱也要提前还贷，至少，也要做出这种姿态来，才有可能让银行反过来和你们协商。

这是不是良心建议？

以上，就是对2023年7月份中国楼市两个重要动态的梳理和专题分析内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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