上半年物流资产投资运营观察：创新发展下的征途

产业融合，预制菜和新能源汽车促进发展

（2023.07.12）2023年1-2月，仓储业与其他产业的融合态势较为积极，观点指数收录的动态主要涉及8个行业。其中，医药、食品、农业和仓储业融合是最为常见的，在疫情期间也发挥了价值作用，为保供提供了物质基础。而新能源汽车、光伏等是近几年才逐渐兴起的，主要是受碳中和政策的驱动影响。

在医药行业，健之佳拟投建的唐人医药物流中心将满足唐人医药在唐山、秦皇岛及京津冀周边地区1.2万家门店及全渠道物流配送的需求。

医药行业对流通仓储要求的条件极高，自建仓储除了能够满足自身基本的流通仓储需求外，因选址和内部条件均为量身定制，还能够大大提升流通仓储效率。不过，这也需要大量的资本投入，对中小医药企业并不现实。

鉴于REITs驱动下的生物医药产业园Pre-REITs的火爆，医药企业自建仓储或许能通过该渠道进行一定程度的融资。

在食品行业，深国际投建的郑州智慧港项目，重点围绕制造业和物流服务业两化融合，延伸郑州食品加工产业链，建设以生产、配送为一体的中央厨房。

所以，食品行业与仓储业的融合，特别是处于风口的预制菜行业与仓储业的融合，预计将带动郑州大区域的仓储业发展。

农业方面，中国（北流）乡村振兴智能供应链基地将建设国家现代农业产业园，围绕农产品提供加工、存储、配套等业务。

另外，促进农村商品流通至城镇也有利于保障城镇人口的农产品供应。总的来说，农业与仓储业的融合，也将大大促进后者的发展，特别是冷链行业。

所以，报告期内，万纬物流通过全国仓储物流网络全面满足建发股份农林产品的仓配需求，并通过万纬物流科技能力协助建发股份搭建供应链管理平台，提升供应链运营效率。

新能源汽车产业方面，长久物流新设立新能源事业部，以汽车物流为出发点，探索为新能源汽车上下游产业链客户提供物流、仓储、交付及逆向物流等综合性服务。

此前，东久新宜准备在钟楼投资5亿美元建设集新能源汽车核心零部件生产基地、物流配送中心、货贸结算中心于一体的产业基地。随着我国在新能源汽车领域发展的不断深入，对仓储业的促进作用也将越来越大。

首单细分仓储REITs申请上市

2023年3月份，九州通、ESR这两个企业正在积极推动其仓储资产进行REITs上市。而销声匿迹接近半年的中金普洛斯扩募项目，也终于有所反馈。另外，深交所还发布了重要文件支持REITs的发展。

其中，九州通拟发行30亿元医药物流REITs，有望成为首单医药商业领域细分仓储REITs。据悉，九州通已在全国拥有141个高标准医药物流仓储设施，拥有近440万平方土地，建面超过420万平方米。其中，符合国家GSP标准的仓储设施有268万平方米，包含519个总容积为10.5万立方米的冷库。

据2022年三季度财报显示，固定资产的账面价值为71.8亿元，考虑累计的折旧，以及资产在REITs二级市场的溢价，待上市后，九州通或将获得大额的资产增益。

对比大参林，九州通模式主要是租用仓储来支撑自身业务的发展，有较多的使用权资产，优势是总资产收益率较高，上市后，该指标有望进一步提高。

整体来看，虽然物流仓储行业面临新的挑战和问题，但企业也在积极探索与发展，相信未来的发展依然值得期待。那么，到底哪些物流仓储企业能在创新与发展的征途中成为行业标杆，引领时代之潮流？

为借鉴以及学习那些在物流仓储领域具有高度影响力的企业，观点指数研究院将通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行综合分析研究，盘点出“影响力指数 · 2023年度影响力物流资产投资运营企业”。

届时，研究结果名单将在观点机构主办的博鳌房地产论坛的“影响力指数 · 2022博鳌风尚企业表现”发布仪式中重磅揭晓，近千名最具智慧的房地产各业态领域、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。

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